证券时报多媒体数字报

  ◎由于地产股被严重低估且权重比例适中，在政策顶可能已现的背景下，战略性投资价值逐渐显现。 ◎尽管地产股已经见底，但行业调整仍在继续，预计行业拐点有望在三季度出现。

  ◎如果相关调控政策进一步放松，不排除复制2009年上涨的可能性，但目前看概率非常小。

  证券时报记者 朱景锋 程俊琳

  持续了两年多的房地产调控政策尚无根本性放松迹象，但二级市场房地产板块却出现大幅上涨行情，今年以来整体涨幅已近30％，成为市场领涨者。这种上涨究竟是对过去两年多房地产板块大幅下跌的估值修复，还是会出现类似2009年那样的系统性上涨行情？房地产上市公司基本面是否已经出现拐点，将来会面临哪些风险？目前看，应重点投资哪些房地产板块个股？本期圆桌论坛证券时报记者采访了中欧中小盘基金经理王海、国投瑞银稳健增长基金经理朱红裕、海富通基金投资经理吴科春。

  房地产政策顶已现

  证券时报记者：如何看待今年以来房地产板块的大幅上涨，主要原因是什么？

  朱红裕：截至6月15日，今年以来申万一级行业地产指数涨幅达27.50%，而沪深300上涨7%左右。此轮地产板块上涨行情中，地产龙头股率先见底，地产指数涨幅远超沪深300，主要基于以下几大原因：第一，目前龙头地产公司2012年市盈率（PE）估值在9~10倍，基本处于历史较低水平，估值优势十分显著。第二，地产公司在销售房屋时采取预售制度，丰富的预收款基本锁定龙头公司2012年预测业绩。第三，部分地产股资金链相对安全，且好于2008年。第四，尽管中央对地产政策短期内难以放松，但地方政府救市微调陆续实施，有利于刺激地产销售。第五，降准、降息等政策推出，降低购房成本，一定程度上利好地产销售。

  王海：房地产业在类似我国这种大国经济体的发展过程中无可推脱的是第一位支柱型产业，尤其是目前我国仍然处于快速城市化进程中。

  在经济增速下滑的背景下，政策预调微调是大趋势，特别是对于满足首套房刚性需求方面将会有动作，房地产行业将会逐步改善的趋势是确定的。从市场环境来看，地产股尤其是其中的优质龙头大公司，由于其被严重低估且权重比例适中，在政策顶可能已现的背景下，战略性投资价值逐渐显现。

  吴科春：今年以来的房地产板块上涨主要是出于估值和信心的双重修复。统计数据显示，受地产调控影响，地产股去年总市值同比下降超过两成。今年以来，市场对地产行业政策的放松的预期不断，包括降息、贷款利率微调等都对地产股估值修复形成助力。地产开发商的拿地节奏以及实际资金链情况也在一定程度上消除市场此前的担忧。随着房价的下跌，及贷款政策微调，部分区域买房人的热情也超预期地被激发。

  证券时报记者：本轮房地产板块上涨是估值修复的阶段性反弹还是能复制2009年的系统性上涨？

  王海：今年国内房地产股票将很可能出现一轮自2009年以来的大反转行情。这种行情可能是一种系统性的上涨行情，但不能简单理解为估值修复。2009年即使是优质地产股的估值也达到动态30倍以上的PE水平，存在明显的高估；而现在，截至目前的估值水平只有动态8倍左右。从中长期来看，我倾向于接受动态15倍左右的估值。

  朱红裕：本轮房地产上涨，主要是超跌反弹，外加业绩增速导致。由于目前政策缓慢趋好，不会出现2008年大幅放松的局面，因此销量回升将是缓慢演进的，预计未来地产板块涨幅的斜率或将低于前期状态，也可能低于2009年。

  吴科春：今年以来的房地产板块上涨主要是估值和信心的双重修复。和2009年不同，今后房地产市场可能将主要呈现外紧内松的态势。从宏观层面看，尽管政府对于房地产的调控不放松，但实际层面、微观层面的微调已出现，尤其是对刚需的支持。如果相关调控政策进一步放松，不排除复制2009年上涨的可能性，但目前看概率非常小。

  地产股已见底

  行业调整仍在继续

  证券时报记者：当前对房地产市场的调控还没有根本性放松，但不少地方楼市已出现成交量大幅上升价格企稳的迹象，这是否意味着房地产行业的拐点已经出现？

  王海：首先，这种成交量的回升是建立在月度环比基础上的，从同比数据来看，今年前5月累计成交量是下滑超过10%。其次，如果说，过去十年是中国房地产业发展上半场的话，未来十年可能将是下半场。上半场中，囤地是一种普遍的盈利模式，只要有资源拿到土地，谁都能闭着眼睛赚钱。而在下半场，囤地模式作为普遍的盈利模式已经一去不复返。下半场的特点将是：强调开发商的专业化能力、强调差别化的调控政策、强调政府的适当角色参与。与此对应的市场现象将可能是：绝大多数小开发商日子难过并将退出市场（截至一季度末有6万多家开发商，而2011年末为9万多家）；房地产市场的政策调控将强调鼓励支持首套及首改的刚需，同时严厉打击投机炒作性需求；政府将加大社会保障性住房体系的建设以及房地产市场长期制度性的建设。如果从上下半场的角度来理解，说是拐点是可以理解的。

  朱红裕：股市一般会提前实体经济两到三个季度进行反应，尽管地产股已经见底，但行业调整仍在继续，预计行业拐点有望在三季度出现。受限购等政策影响，投资性需求占比仍很低。目前，销量回暖主要基于价格调整后刚性需求的入场。

  吴科春：今年以来房地产市场出现一些超预期变化。在调研过程中，我们发现地产开发商的心态和预期出现明显转变。上半年，开发商对于开工率的预期相对谨慎，普遍认为明年一季度市场供给或面临小幅的萎缩。但随着政策微观层面的转变，购房者被压抑的购房需求一定程度上被激发。拐点的确认，还有待后续政策的进一步明朗。

  看好龙头地产股

  证券时报记者：作为基金经理，未来应重点关注哪些房地产个股，更看好龙头还是二三线股，哪些更具投资价值？

  朱红裕：我们相对更看好龙头地产公司，第一，龙头公司资金优势显著、融资成本相对较低，在本轮地产调整中，市场占有率会逐步提升。第二，龙头公司业绩锁定性较强，业绩释放动力强劲。

  王海：住宅和商业类的公司都存在良好的投资机会。具体而言，我个人倾向于选择业绩能够持续成长至少三年以上、主业非常突出、估值折扣显著的优质一二线地产公司。

  吴科春：从资金链及开发能力角度，相对看好住宅类的一线龙头。这部分房企在市场环境不好时，资金链优势更为明显，更强的拿地能力也决定了企业的利润率更为出色。虽然由于市值较小二三线地产股的价格弹性更好，但是我们更偏爱价值投资。