证券时报多媒体数字报

重要提示

本基金经中国证监会２０１２年３月９日《关于核准嘉实全球房地产证券投资基金募集的批复》（证监许可［２０１２］３２０号文）核准募集。

基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国证监会核准，但中国证监会对本基金募集的核准，并不表明其对本基金的价值和收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。

本基金主要投资于以房地产投资信托（Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔｓ， 以下简称ＲＥＩＴｓ）为代表的全球房地产证券产品，基金净值会因为境外证券市场波动等因素产生波动。在投资本基金前，投资者应全面了解本基金的风险收益特征和产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，对认购（或申购）基金的意愿、时机、数量等投资行为作出独立决策，获得基金投资收益，并承担基金投资中出现的各类风险：一是本基金特有风险，包括投资标的风险、主动管理风险、外汇额度限制引致的特殊风险等；二是境外投资风险，包括汇率及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等；三是开放式基金风险，包括利率风险、流动性风险、证券借贷／正回购／逆回购风险、衍生品投资风险、管理风险、证券经纪商风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统运行风险、通讯风险、巨额赎回风险、不可抗力风险等。本基金主要投资于ＲＥＩＴｓ，并不代表本基金可以保本或保证收益，基金投资仍有可能出现亏损。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者作出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负责。

本基金拟任境外投资顾问——德意志投资管理美洲公司成立于１９８４ 年，是美国证券交易委员会注册投资顾问，在德意志银行资产管理业务旗下提供投资管理和顾问服务，客户包括全球的机构和个人投资者。截至２０１０ 年１２ 月３１ 日，德意志投资管理美洲公司管理的资产规模为２３９０亿美元。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。

投资有风险，基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人所管理的其它基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。投资者在认购（或申购）本基金时应认真阅读本招募说明书。

嘉实全球房地产证券投资基金招募说明书

一、绪言

本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称《基金法》）、《证券投资基金运作管理办法》（以下简称《运作办法》）、《证券投资基金销售管理办法》（以下简称《销售办法》）、《证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称《信息披露办法》）、《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》（以下简称：《试行办法》）、《关于实施＜合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法＞有关问题的通知》（以下简称《通知》以及《嘉实全球房地产证券投资基金基金合同》编写。

基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。

本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会核准。基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同。

二、释义

在本招募说明书中除非文义另有所指，下列词语具有以下含义：

三、风险揭示

本基金为股票型基金，主要投资于全球房地产相关的证券市场，不会直接购买不动产。基金净值会因为全球房地产市场、证券市场及汇率波动等因素产生波动。基金投资中出现的风险分为如下三类：一是本基金特有风险，包括投资标的风险、主动管理风险、外汇额度限制引致的特殊风险等；二是境外投资风险，包括汇率及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等；三是开放式基金风险，包括利率风险、流动性风险、证券借贷／正回购／逆回购风险、衍生品投资风险、管理风险、证券经纪商风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统运行风险、通讯风险、巨额赎回风险、不可抗力风险等。

（一）本基金特有风险

１、投资标的风险

本基金主要投资于房地产投资信托收益凭证（以下简称“ＲＥＩＴｓ”）、房地产投资信托凭证的交易型开放式指数基金（“以下简称“ＲＥＩＴ ＥＴＦ”）和房地产行业上市公司股票（“以下简称“ＲＥＯＣｓ”）等全球房地产证券，为投资者提供兼具较高红利和资本增值潜力的全收益型投资工具。

本基金的投资标的既存在共性风险也存在特性风险：

（１）投资标的的共性风险

Ａ．房地产一级市场周期性波动风险

房地产市场具有周期性特征，与全球和区域宏观经济的周期波动相关性较强，房地产一级市场价格的周期性波动将对本基金投资标的的价格波动产生影响，是本基金面临的主要风险之一；

Ｂ．房地产租金收入波动风险

对于ＲＥＩＴｓ和ＲＥＯＣｓ而言，租金收入均是公司主营业务收入的重要部分，而房地产租金水平和出租率容易受到经济周期和供需关系的影响而产生波动，影响ＲＥＩＴｓ和ＲＥＯＣｓ的当期现金流与估值，从而影响本基金的当期收益。

Ｃ．持仓过度集中的风险

ＲＥＩＴｓ／ＲＥＯＣｓ 的投资范围包含各类业态，如购物中心、租赁型公寓、工业设施、办公楼、酒店、仓储、及医疗保健等，本基金会通过分散投资于不同业态、不同地区、不同行业租户的ＲＥＩＴｓ／ＲＥＯＣｓ，以降低单一业态、地区、租户对基金的影响，但不表示业态、地区以及租户的集中度风险被完全分散。

Ｄ．房地产管理风险

房地产管理是ＲＥＩＴｓ／ＲＥＯＣｓ的重要组成部分，房地产的管理水平会在一定程度上影响房地产的市场价值、租金的可持续性、增长速度以及出租率。ＲＥＩＴｓ／ＲＥＯＣｓ可能会因为基础房地产管理的不完善而影响收益水平。

（２）投资标的的特性风险

ＲＥＩＴｓ 通常需要将９０％以上的收益分配给股东，当基金需要购买新资产或偿还到期债务时，需要从市场上融资，但公司可能由于评级、市场状况等因素的变化，不能以较低的收益率水平从市场上融资，进而增加公司营运成本，使公司面临融资风险。

ＲＥＯＣｓ由于不受强制分红条件的法律约束，投资的基础房地产的范围可以扩展到虽然无法产生稳定的租金收入，但是区位优势明显、增值潜力较大的其他地产，这在投资范围方面是对ＲＥＩＴｓ有效补充与分散，有利于降低集中风险；另一方面，由于ＲＥＯＣｓ的租金收入可以作为公司后续投资发展的资本，因而ＲＥＯＣｓ的融资成本较低。但是，由于投资ＲＥＯＣｓ无法享受分红带来的当期现金流和税收优惠，这将影响本基金的收益和成本结构。

此外，投资ＲＥＩＴｓ ＥＴＦ还将面临指数选择、跟踪误差等风险。

本基金对上述投资标的的有效选择和分散配置能够大幅降低某一类投资标的的特性风险，但不能保证消除这类风险。

２、主动管理风险

指基金经理对基金的主动性操作导致的风险。本基金是一只主动管理型基金，在本基金精选个股或基金的操作过程中，基金管理人可能限于知识、技术、经验等因素而影响其对相关信息、经济形势和证券价格走势的判断，其精选处的个股或基金的业绩表现并不一定持续的优于其他股票或基金。

３、外汇额度限制引致的风险

本基金将按照中国证监会和国家外汇局核准的额度（美元额度需折算为人民币）设定基金募集期内的募集规模上限，若募集期内认购申请金额全部确认后本基金募集规模超过该额度，本基金管理人将采用末日比例确认的方式实现募集规模的有效控制。

基金合同生效后，基金的资产规模不受上述限制，但基金管理人有权根据基金的外汇额度控制基金申购规模并暂停基金的申购。

（二）境外投资风险

１、汇率及外汇管制风险

由于本基金在全球范围内进行投资，而本基金的记账货币是人民币，基金净值也是用人民币表示，因此在投资外汇计价资产时，除了证券本身的收益／损失外，人民币的升值会给基金资产带来额外的损失，从而对基金净值和投资者收益产生影响。

２、政治风险

不同国家或地区的内外政治关系发生，如政府更迭、政策调整、制度变革、国内出现动乱、对外政治关系发生危机等，都可能对本基金所参与的投资市场或投资产品造成直接或者间接的负面冲击。另外，不同国家或地区的财政政策、货币政策、产业政策、地区发展政策等宏观政策发生变化，导致市场波动而影响基金收益，产生风险。

３、税务风险

税务风险是指本基金投资各国或地区市场时，因各国、地区税务法律法规的不同，可能会就股息、利息、资本利得等收益向各国、地区税务机构缴纳税金，包括预扣税，该行为可能会使得资产回报受到一定影响；各国、地区的税收法律法规的规定可能变化，或者加以具有追溯力的修订，所以可能须向该等国家缴纳本基金销售、估值或者出售投资当日并未预计的额外税项都可能对本基金造成影响。

４、法律风险

由于各个国家或地区适用不同法律法规的原因，可能基金的某些投资行为在部分国际或地区受到限制或合同不能正常执行，或者由于税制、破产制度的改变等法律上的原因，给交易者带来损失的可能性。

另外，由于基金合同部分条款在法律上引起争议或诉讼，或由于现行的法律法规、税制、估值等制度的改变，给基金带来损失的可能性。

（三）开放式基金风险

１、利率风险

利率风险是指由于利率变动而导致的证券价格和证券利息的损失。利率风险是货币市场投资所面临的主要风险，国家或地区的利率变动还将影响该地区的经济与汇率等。

２、流动性风险

流动性风险是指基金资产不能迅速转变成现金，或变现成本高，影响基金运作和收益水平。在出现的投资人巨额赎回时，如果基金资产变现能力差，可能会产生基金仓位调整的困难。同时，由于本基金涉及跨境交易，其赎回到账期通常比国内开放式基金需要更长的时间。

３、证券借贷／正回购／逆回购风险

证券借贷／正回购／逆回购风险的主要风险在于交易对手风险，对于证券借贷，交易期满时借方未如约偿还所借证券，或在交易期间未如约支付已借出证券产生的所有股息、利息和分红；对于正回购，交易期满时买方未如约卖回已买入证券，或在交易期间未如约支付售出证券产生的所有股息、利息和分红；对于逆回购，交易期满时卖方未如约买回已售出证券。

４、衍生品风险

（１）衍生品市场风险

本基金管理中为规避系统性风险、单支证券风险和汇率风险可选择使用股指期货和期权、股票期货、期权和权证，以及法律、法规或中国证监会允许基金投资的其他金融衍生工具。因此，各种金融衍生品的价格波动将直接影响本基金资产的价值。

（２）衍生品模型风险

本基金在组合避险和汇率风险规避时采用套期保值方式，将计算组合套期保值比例以调整金融衍生品的头寸。由于资本市场的剧烈波动，或不可抗力，按模型结果调整衍生品的持仓比例或难以实现套期保值的目标，将给本基金的收益带来影响。

５、管理风险

管理风险是指本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等因素，而影响基金收益水平。例如资产配置、类属配置因市场原因不能符合基金合同的要求，不能达到预期收益目标；也可能表现在单支证券的选择不能符合本基金的投资风格和投资目标等，从而产生风险。

６、证券经纪商风险

证券经纪商风险是指证券经纪商的财务状况与经营水平不断变化，当证券经纪商由于自身或外在的不利因素而出现薄弱环节时，会影响到本基金的投资管理与交易活动，可能导致基金资产受到损失。

７、操作风险

操作风险是指那些由于内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等原因可能引致的风险。这种风险可能来自基金管理人、境外投资顾问、基金托管人、境外资产托管人、登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。

以下事件有可能引发操作风险：

（１）内部程序出错造成的资产计量错误；

（２）员工的操作造成的错误；

（３）违规操作造成的损害，如市场操纵、内幕交易、利益输送等。

８、会计核算风险

会计核算风险主要是指由于会计核算及会计管理上违规操作或工作疏忽形成的风险，如经常性的串户、账务记重、透支、过失付款、资金汇划系统款项错划、日终轧账假平、会计备份数据丢失、利息计算错误等。

另外，由于各个国家／地区对上市公司日常经营活动的会计处理、财务报表披露等会计核算标准的规定存在一定差异，可能给本基金投资带来潜在风险。

９、交易结算风险

交易清算风险主要因为国际结算的支付方式和时间的差异，造成划付款项的延误和错划，进而影响到投资者的申购赎回及基金资产的安全。

１０、技术系统运行风险

在开放式基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、境外投资顾问、基金托管人、境外托管人、登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。

１１、通讯风险

通讯风险是指境外投资管理活动对远距离、跨时区的通讯系统要求较高，技术失误或自然灾害等因素造成的通讯故障可能会影响到本基金投资管理活动的准确性和时效性，从而导致基金资产受到损失。

１２、巨额赎回风险

本基金为开放式基金，基金规模将随着投资者对基金单位的赎回而不断变化，若是由于投资者的连续大量赎回而导致基金管理人被迫抛售证券以应付基金赎回的现金需要，则可能使基金资产净值受到不利影响。此外，因为市场剧烈波动或其他原因而连续出现巨额赎回，并导致基金管理人的现金支付出现困难，基金投资者在赎回基金份额时，可能会遇到部分顺延赎回或暂停赎回等风险。

１３、不可抗力风险

不可抗力风险是指战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导致基金资产的损失。金融市场危机、境外代理机构破产等超出基金管理人自身直接控制能力之外的风险，可能导致基金及投资人的利益受损。

四、基金的投资

（一）投资目标

本基金主要投资于全球房地产证券，在严格控制投资风险和保障资产流动性的基础上，力争长期、持续战胜业绩比较基准，为国内投资者分享全球房地产相对稳定的现金流收益和资本增值收益。

（二）投资理念

全球房地产（主要包括出租型公寓、办公楼、工业地产、养老地产、酒店等盈利性房地产）作为一种特殊的资产类别，具有资产增值、风险分散、现金流收益相对稳定、抵御通胀等投资优势，但同时也存在投资门槛高、缺乏流动性、需要专业管理、难于变现等诸多不便。以房地产投资信托为代表的全新税收透明的房地产投资工具能提供类似于直接投资房地产的租金收益和资本利得，但投资门槛大幅降低，流动性更高，交易费用更低，是近年来国际市场上发展最迅速的金融创新产品之一。

本基金主要投资于优质房地产投资信托收益凭证、投资于房地产投资信托凭证的交易型开放式指数基金、和房地产行业上市公司股票等全球房地产证券，为投资者提供兼具较高红利和资本增值潜力的全收益型投资工具，有效降低投资組合风险，优化资产配置结构。

（三）投资范围

本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市场挂牌交易的优质房地产投资信托收益凭证（以下简称“ＲＥＩＴｓ”）、投资于房地产投资信托凭证的交易型开放式指数基金（“以下简称“ＲＥＩＴ ＥＴＦ”）和房地产行业上市公司股票（“以下简称“ＲＥＯＣｓ”）等全球房地产证券，以及货币市场工具和法律法规、中国证监会允许本基金投资的其他金融工具。此外，本基金为对冲外币的汇率风险，可以投资于外汇远期合约、结构性外汇远期合约、外汇期权及外汇期权组合、外汇互换协议、与汇率挂钩的结构性投资产品等金融工具。

（下转D10版）