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北海港股份有限公司向特定对象发行股份购买资产并募集配套资金暨重大资产重组（关联交易）预案 2012-07-25 来源：证券时报网 作者：
（上接D46版） （三）土地估价过程 １、防城港域土地 （１）市场比较法 ① 计算公式 市场比较法是以条件类似土地买卖实例与待估土地加以对照比较，并依据比较实例已知的价格，对其进行交易期日、情况、区域及个别因素的差别进行修正，从而得出待估土地价格在评估基准日时地价的一种估价方法。其基本公式为： 估价对象地价＝比较宗地地价×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ 式中，Ａ＝估价对象评估基准日地价指数／比较实例评估基准日地价指数 Ｂ＝估价对象情况指数／比较实例区域因素条件指数 Ｃ＝估价对象区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数 Ｄ＝估价对象个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数 在采用市场比较法测算中，考虑到本次评估的２５宗区区域及个别因素相近，故本次评估选取委估对象（宗地编号：宗地１号）作为测算对象，在测算出该宗土地在估价基准日的评估价格后，然后通过对其进行区域或个别因素等差异修正后得出其他５宗土地的评估结果。 （宗地编号：宗地１号）价格评估 ② 比较实例选择 通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的３个比较案例，各比较案例的具体情况如下：
③ 比较因素的选择 根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有： Ⅰ、交易期日：根据当地地价指数，确定交易期日修正系数。 Ⅱ、交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制、抵押价格、司法处置等。 Ⅲ、土地使用年期：指待估宗地和比较案例的土地使用年期。 Ⅳ、区域因素： 主要有道路级别、城市内部交通便捷度、聚集效益、工厂与原料地及市场配合、距火车站距离等。 Ⅴ、个别因素： 主要指剩余使用年限、面积、宗地开发程度、宗地自然条件和目前规划限制等。 ④ 比较因素条件说明 待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见下表：
⑤ 编制比较因素条件指数表 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下： Ⅰ、根据宗地现状，对交易价格进行修正。待估宗地宗地现状为宗地外五通，宗地内平整；案例Ａ宗地现状为宗地外三通（通路、通水、通电），宗地内平整； 案例Ｂ宗地现状为宗地外两通（通路、通电），宗地内现状；案例Ｃ宗地现状为宗地外一通（通路），宗地内现状。 参照防城港“五通一平”的相关指标（详见成本法），对上述宗地交易价格进行修正：案例Ａ交易价格修正＋１９元／平方米；案例Ｂ交易价格修正＋３１元／平方米；案例Ｃ交易价格修正＋４４元／平方米。 Ⅱ、本次评估基准日为２０１２年１月３１日，交易案例Ａ的交易日期为２０１０年７月８日， 案例Ｂ的交易日期为２０１１年８月３１日，案例Ｃ的交易日期为２０１２年２月１６日，据估价人员调查，２０１０年至２０１１年当地工业用地地价有明显上涨，２０１１年至 ２０１２年当地工业用地地价上涨幅度不大，根据防城港地价指数，则确定待估宗地、案例Ａ、Ｂ、Ｃ交易日期修正系数为１００、９０、１００、１００。 Ⅲ、待估宗地与交易案例Ｂ、Ｃ交易情况均为市场正常情况，故不需进行用途修正。案例Ａ的交易为协议出让，应进行修正，综合考虑案例Ａ与待估宗地的交易情况，最终取交易修正系数为１００、８５、１００、１００。 Ⅳ、待估宗地土地用途为港口码头用地，具有垄断经营性，案例Ａ、Ｂ、Ｃ土地用途均为仓储用地，应进行用地类型修正，修正系数取为１００、８８、８８、８８。 Ⅴ、土地使用年期修正 由于委估对象（宗地１号）的土地剩余年限为５０年，比较案例（案例Ａ、Ｂ、Ｃ）的土地剩余年限分别为４８．４２年、４９．５８年、５０年，土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率３．５％，再加上一定的风险因素调整值，按６％计，则土地剩余年限修正系数为： 案例Ａ ＝［１－１／（１＋６％）５０］／ ［１－１／（１＋６％）４８．４２］＝１．００５５ 案例Ｂ ＝［１－１／（１＋６％）５０］／ ［１－１／（１＋６％）４９．５８］＝１．００１４ 案例Ｃ ＝［１－１／（１＋６％）５０］／ ［１－１／（１＋６％）５０］＝１．００００ Ⅵ、影响因素修正系数 Ａ．宗地临路条件（距交通主次干道距离）：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地临、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ均临主干道，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ分别对应的指数均为１００、１００、１００、１００； Ｂ．距火车站距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地内有专用铁路线，条件为优，交易案例Ａ、Ｂ、Ｃ距离火车站均小于１．２公里，条件均为优，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数分别为１００、１００、１００、１００； Ｃ．距港口码头距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例Ｂ、Ｃ距港口码头均在４００米内，条件为优，案例Ａ距离港口码头约８００－１２００米，条件均为一般，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数分别为１００、９６、１００、１００； Ｄ．临路宽度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降１％，由于待估宗地、交易案例所处区域为防城港港口区的主城区，且均临近城区主干道，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； Ｅ． 供水、供电综合保证率：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降１％，由于待估宗地、交易案例Ａ所处区域为防城港港口区，供水、供电保证度一致，案例Ｂ、Ｃ所处为东部吹填区，供水供电存在一定差异，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数为１００、１００、９７、９７。 Ｆ．规划土地用途：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地周边规划为港口码头，交易案例周边规划为仓储和办公等，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数为１００、９６、９６、９６； Ｇ．地基承载力：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例Ａ所处区域为防城港港口区，地基承载力均较好，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； Ｈ．容积率：待估宗地未取得对容积率的规划限制，不做修正； Ｉ．宗地形状：分为规模过小影响使用、规模较小对使用影响较大、规模适中对利用无影响、规模较大较有利于利用、规模大利于利用五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降１％，由于待估宗地形状与交易案例的均较规整。故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； Ｊ． 宗地面积：分为规模过小影响使用、规模较小对使用影响较大、规模适中对利用无影响、规模较大较有利于利用、规模大利于利用五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于宗地面积、规模的大小影响土地开发利用的成本，待估宗地面积规模较大，且与本次待估的其他宗地形成一定的规模效益，因此较交易案例Ａ、Ｂ的面积规模有优势。故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数为１００、９４、９４、１００； Ｋ．用地限制：由于待估宗地与交易案例用地限制接近，故不需进行修正，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； ⑥ 因素修正 根据上述比较因素条件指数，编制因素比较修正系数表如下：
⑦ 实例修正后的地价计算 经过比较分析，本次先取三个比较案例区域因素和个别因素均较为接近，且测算出三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果。 以上测算出了宗地１号的市场比较法评估价格，对于其他２４宗土地，通过进行土地用途、交易情况、交易日期、土地剩余使用年限、区域及个别因素相互比较，可以得出其他２４宗的市场比较法评估价格。 根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有： 交易期日；交易方式；土地使用年期；影响因素。 由于宗地１号的土地用途、交易期日、交易方式、区域因素、个别因素等与其他２４宗待估土地一致，故不需进行修正； 仅土地剩余年限存在差异，因此，仅对土地剩余年限进行修正。 根据各待估宗地与比较案例修正说明，确定各待估宗地市场比较法评估结果如下表：
（２）成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金确定土地价格的估价方法。则： 土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润＋增值收益 ① 土地取得费 土地取得费是指在待估宗地所在区域要取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施“中华人民共和国土地管理法”办法》征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 调查待估宗地位于防城港港口区，根据财政部国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综［２００７］１０号，防城港市港口区建设填海造地用海的海域使用金征收标准是４５万元／公顷。 土地取得费＝４５万元／公顷＝４５元／平方米 ② 土地开发费 土地开发费指要达到估价对象设定的开发程度所需投入的各项客观费用，包括宗地外的土地开发费和宗地内的土地开发费。 按照设定的宗地外五通、宗地内土地平整所形成的开发程度计算土地开发费。根据委托方提供的资料和评估人员实地勘查估算的开发量，参照广西区的建筑工程定额标准，确定开发费用如下表：
则本次评估设定宗地开发费用为：宗地土地开发费＝２１０元／平方米 ③ 相关税费 根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》（广西壮族自治区人民政府令 第４６号）的规定征用耕地的，要缴纳耕地占用税。根据《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用办法》征用耕地要缴纳耕地开垦费。根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价费字［２００１］２５０号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字［１９９４］２１０号）文，征用土地国土资源局要收以下费用：管理费、测绘费、新增建设用地土地有偿使用费等。 Ⅰ、征地管理费 根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价费字［２００１］２５０号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字［１９９４］２１０号）文件规定“征地管理费按征地费总额的２．８％征收”。则： 宗地征地管理费＝４５×２．８％＝１．２６元／平方米 Ⅱ、征地劳务费 根据《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知》（桂价费〔２０１０〕１０９号），文件规定“征地劳务费不再分为征用耕地和征用非耕地费，收费标准统一按每平方米３元收取”。则： 宗地征地劳务费＝３元／平方米 Ⅲ、测绘费 根据广西壮族自治区物价局“关于下达全区土地行政系统事业收费项目和标准的通知”（桂价涉字［１９９４］２１０号）文件规定，测绘费的标准为每平方米０．２５元。 Ⅳ、新增建设用地土地有偿使用费 根据《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，防城港市港口区的新增建设用地土地有偿使用费为３４元／平方米 小计：有关税费＝Ⅰ＋Ⅱ＋Ⅲ＋Ⅳ 宗地税费＝３８．５１元／平方米 ④ 投资利息 根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为１年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率６．５６％计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故： 投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×６．５６％＋土地开发费×开发周期×１／２×６．５６％ 宗地投资利息＝（４５＋３８．５１）×１×６．５６％＋２１０×１×１／２×６．５６％ ＝１２．３７元／平方米 ⑤ 投资利润 调查该地区土地开发的投资回报情况，并结合本地区同类型用地的平均利润率，本次评估取宗地土地开发的年投资回报率为１５％，则： 投资利润＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费）×开发周期×投资回报率 宗地投资利润＝（４５＋２１０＋３８．５１）×１×１５％＝４４．０３元／平方米 ⑥ 土地增值收益 根据对调查当地土地市场所得到资料的分析，待估宗地开发程度为宗地外五通、宗地内土地平整，土地增值收益按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的３５％计。 土地增值收益＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×３５％ ＝（４５＋３８．５１＋２１０＋１２．３７＋４４．０３）×３５％ ＝１２２．４７元／平方米 ⑦ 无限年期土地使用权价格 依据成本逼近法计算公式，将上述６项相加之和即得土地使用权总价格。则： 无限年期宗地土地使用权单价≈４７２．３８元／平方米 ⑧ 待估宗地设定年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式： Ｖｎ＝ ＶＮ×［１－１／（１＋ｒ）ｎ］ 式中：Ｖｎ －－待估宗地设定年期土地使用权价格（元／平方米） ＶＮ －－无限年期土地使用权价格（元／平方米） ｒ－－土地还原率［土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率３．５％，再加上一定的风险因素调整值，按６％计］ ｎ－－待估宗地设定年期 ⑨ 其他因素修正 因同一区域待估宗地的个别因素之间存在着差异，需要对以上的因素进行修正，修正系数参照基准地价系数修正法里的个别因素修正系数确定。则：
防城港市城区二级工业用地基准地价修正系数表 （单位：％）
根据现场勘查结果，待估宗地状况如下：
具体修正参数如下：
⑩ 成本法修正结果
（３）地价的确定 待估宗地估价结果确定表
估价结果
２、铁山港域土地 （１）市场比较法 ① 计算公式 市场比较法是以条件类似土地买卖实例与待估土地加以对照比较，并依据比较实例已知的价格，对其进行交易期日、情况、区域及个别因素的差别进行修正，从而得出待估土地价格在评估基准日时地价的一种估价方法。其基本公式为： 估价对象地价＝比较宗地地价×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ 式中，Ａ＝估价对象评估基准日地价指数／比较实例评估基准日地价指数 Ｂ＝估价对象情况指数／比较实例区域因素条件指数 Ｃ＝估价对象区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数 Ｄ＝估价对象个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数 ② 比较实例选择 通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的３个比较案例，各比较案例的具体情况如下： 实例Ａ：２０１１年９月２８日挂牌成交，宗地位于北海市铁山港区中石化项目厂区以东、进厂道路北侧地块，土地使用年限为５０年，面积１３，５９４平方米（２０．３９亩），用途为工业用地，开发程度为“五通”一平，容积率为０．５－１．８，成交价格为２４６万元，成交单价为１８１元／平方米。 实例Ｂ：２０１１年１２月２９日挂牌成交，宗地位于北海市铁山港区四号路以东、营闸路以北，土地使用年限为５０年，面积３３，３３４平方米（５０亩），用途为工业用地，开发程度为“五通”一平，容积率为０２，成交价格为６４７万元，成交单价为１９４元／平方米。 实例Ｃ：２０１１年６月９日挂牌成交，位于北海市铁山港区经一路以东、北海异地炼油石化项目用地以西，面积６９９，６６２平方米（１，０４９亩），出让年限５０年， 用途为仓储用地，开发程度为“五通”一平，容积率为０．６－１．８，成交价格为１２，５２４万元，成交单价为１７９元／平方米。 ③ 比较因素的选择 根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有： Ⅰ、交易期日：根据当地地价指数，确定交易期日修正系数。 Ⅱ、交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制、抵押价格、司法处置等。 Ⅲ、土地使用年期：指待估宗地和比较案例的土地使用年期。 Ⅳ、区域因素： 主要有道路级别、城市内部交通便捷度、聚集效益、工厂与原料地及市场配合、距火车站距离等。 Ⅴ、个别因素： 主要指剩余使用年限、面积、宗地开发程度、宗地自然条件和目前规划限制等。 ④ 比较因素条件说明 待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见下表：
⑤ 编制比较因素条件指数表 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下： Ⅰ、本次评估基准日为２０１２年１月３１日，交易案例Ａ、Ｂ、Ｃ的交易日期分别为２０１１年９月２８日、２０１１年１２月２９日，２０１１年６月９日，据估价人员调查，２０１１年６月至 ２０１２年１月当地码头用地地价变化不大，则确定待估宗地、案例Ａ、Ｂ、Ｃ交易情况修正系数均为１００。 Ⅱ、待估宗地与交易案例交易情况均为市场正常情况，故不需进行用途修正，故确定待估宗地、案例Ａ、Ｂ、Ｃ土地用途、交易情况修正系数均为１００。 Ⅲ、待估宗地与交易案例在用地类型上存在差异，待估宗地为港口码头用地，由于土地固有稀缺性，岸线相邻的港口码头用地更加稀缺，交易案例为工业用地，故确定待估宗地、案例Ａ、Ｂ、Ｃ用地类型修正系数为１００、９０、９０、９０。 Ⅳ、土地使用年期修正 由于委估对象的土地剩余年限为５０．４２年，比较案例土地剩余年限均为５０年，土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率３．５％，再加上一定的风险因素调整值，按６％计，则土地剩余年限修正系数为： ［１－１／（１＋６％）５０．４２］／ ［１－１／（１＋６％）５０］＝１．００１４ Ⅴ、影响因素修正系数 Ａ．宗地临路条件（距干道距离）：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地临、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ均临主干道，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ分别对应的指数均为１００、１００、１００、１００； Ｂ．距火车站距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例Ａ、Ｂ、Ｃ距离火车站均大于１０公里，条件均为较劣，确定故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数分别为１００、１００、１００、１００； Ｃ．距汽车站距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例Ａ、Ｂ、Ｃ距离汽车站均大于１０公里，条件均为劣，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数分别为１００、１００、１００、１００； Ｄ．供排水保证度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降１％，由于待估宗地、交易案例所处区域为铁山港工业开发区，供排水保证度一致，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； Ｅ．供电保证度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降１％，由于待估宗地、交易案例所处区域为铁山港工业开发区，供电保证度一致，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； Ｆ．环境污染情况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例所处区域为工业园区内，生产有一定废渣、废水污染，但均为轻度污染，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； Ｇ．地质地形情况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例所处区域为铁山港工业开发区，为山区地质状况与地基承载力较好，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； Ｈ．宗地自然条件（洪涝危害程度）：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例所处区域为工业开发区，自然条件均为较好，洪涝灾害５０年一遇，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； Ｉ．规划前景：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例所处区域为工业开发区，规划前景为港口码头、工业用地，两者有一定差别，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００、９５、９５、９５。 Ｊ．宗地形状面积：分为规模过小影响使用、规模较小对使用影响较大、规模适中对利用无影响、规模较大较有利于利用、规模大利于利用五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降１％，由于宗地面积、规模的大小影响土地开发利用的成本，待估宗地面积规模与交易案例Ｃ面积规模相近，但交易案例Ａ、Ｂ较小，对土地使用影响较大。故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００、９６、９６、１００； Ｋ．周围用地类型：由于待估宗地与交易案例所处工业区用地类型相同，故不需进行修正，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００； 根据上述因素比较，编制比较因素条件指数表，详见下表：
⑥ 因素修正 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表如下：
⑦ 实例修正后的地价计算 经过比较分析，本次先取三个比较案例区域因素和个别因素均较为接近，且测算出三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果。 （２）成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金确定土地价格的估价方法。则： 土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润＋增值收益 ① 土地取得费及相关税费 Ⅰ、土地取得费 土地取得费是指在待估宗地所在区域要取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施“中华人民共和国土地管理法”办法》征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 调查待估宗地位于铁山港西区１号、２号码头，根据周边农用土地的利用类型，判定待估宗地在征用时的土地类型为滩涂。根据财政部 国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综［２００７］１０号，北海市铁山港区建设填海造地用海的海域使用金征收标准是４５万元／公顷。 土地取得费＝４５万元／公顷＝４５元／平方米 Ⅱ、相关税费 根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》（广西壮族自治区人民政府令 第４６号）的规定征用耕地的，要缴纳耕地占用税。根据《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用办法》征用耕地要缴纳耕地开垦费。根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价费字［２００１］２５０号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字［１９９４］２１０号）文，征用土地国土资源局要收以下费用：管理费、测绘费等。 Ａ．征地管理费 根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价费字［２００１］２５０号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字［１９９４］２１０号）文件规定“征地管理费按征地费总额的２．８％征收”。则： 宗地征地管理费＝４５×２．８％＝１．２６元／平方米 Ｂ．征地劳务费 根据《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知》（桂价费〔２０１０〕１０９号），文件规定“征地劳务费不再分为征用耕地和征用非耕地费，收费标准统一按每平方米３元收取”。则： 宗地征地劳务费＝３元／平方米 Ｃ．新增建设用地有偿使用费 根据《新增建设用地土地有偿使用费征收标准及等别》，广西钦州市（钦北区、钦南区）位于十等，新增建设用地有偿使用费为２８元／平方米，本次评估新增建设用地有偿使用费按２８元／平方米计算，则： 新增建设用地有偿使用费＝２８元／平方米 Ｄ．测绘费 根据广西壮族自治区物价局“关于下达全区土地行政系统事业收费项目和标准的通知”（桂价涉字［１９９４］２１０号）文件规定，测绘费的标准为每平方米０．２５元。 小计：有关税费＝Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ 宗地税费＝３２．５１元／平方米 Ⅲ、土地开发费 土地开发费指要达到估价对象设定的开发程度所需投入的各项客观费用，包括宗地外的土地开发费和宗地内的土地开发费。 按照设定的宗地外五通、宗地内土地平整所形成的开发程度计算土地开发费。根据委托方提供的资料和评估人员实地勘查估算的开发量，参照广西区的建筑工程定额标准，确定开发费用如下表：
则本次评估设定宗地开发费用为“四通一平”，则： 宗地土地开发费＝９７元／平方米 Ⅳ、投资利息 根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为１年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率６．５６％计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故： 投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×６．５６％ ＋土地开发费×开发周期×１／２×６．５６％ 宗地投资利息＝（４５＋３２．５１）×１×６．５６％ ＋８７×１×１／２×６．５６％ ＝７．９４元／平方米 Ⅴ、投资利润 调查该地区土地开发的投资回报情况，并结合本地区同类型用地的平均利润率，本次评估取宗地土地开发的年投资回报率为１５％，则： 投资利润＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费）×开发周期×投资回报率 宗地投资利润＝（４５＋８７＋３２．５１）×１×１５％＝２４．６８元／平方米 Ⅵ、土地增值收益 根据对调查当地土地市场所得到资料的分析，待估宗地开发程度为宗地外五通、宗地内土地平整，土地增值收益按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的３０％计。 土地增值收益＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润）×３０％ ＝（４５＋３２．５１＋８７＋７．９４＋２４．６８）×３０％ ＝５９．１４元／平方米 Ⅶ、无限年期土地使用权价格 依据成本逼近法计算公式，将上述６项相加之和即得土地使用权总价格。则： 无限年期宗地土地使用权单价≈２５６．２７元／平方米 Ⅷ、待估宗地设定年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式： Ｖｎ＝ ＶＮ×［１－１／（１＋ｒ）ｎ］ 式中：Ｖｎ －－待估宗地设定年期土地使用权价格（元／平方米） ＶＮ －－无限年期土地使用权价格（元／平方米） ｒ－－土地还原率［土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率３．５％，再加上一定的风险因素调整值，按６％计］ ｎ－－待估宗地设定年期 委估宗地Ｖｎ＝２５６．２７×［１－１／（１＋６％）５０．４２］ ≈２４２．６９元／平方米 Ⅸ、其他因素修正 因同一区域待估宗地的个别因素之间存在着差异，需要对以上的因素进行修正，修正系数参照基准地价系数修正法里的个别因素修正系数确定。则：
宗地区域因素及个别因素修正后价格＝土地使用权价格×（１＋区域因素及个别因素修正系数之和） 委估宗地区域因素及个别因素修正后价格＝２４２．６９×（１＋６．３％） ＝２５８元／平方米（取整） （３）地价的确定 ① 地价确定的方法 委估宗地采用市场比较法估价结果为：２２３元／平方米，成本逼近法的估价结果为：２５８元／平方米，两者差距较大，根据估价人员对北海市铁山港区地产市场行情的了解以及估价对象的实际状况，北海市近几年有较多的土地征收，土地取得费用有可参考的依据，而北海市港口码头用地交易案例甚少，本次选取的可比实例均为工业用地，在用地用途上有一定差别，因此本次评估取上述成本逼近法的估价结果为最终估价结果。则估价结果为： 宗地地面单价＝２５８元／平方米（折合为１７．２０万元／亩） 宗地总价＝２５８×８８３２００．００＝２２，７８６．５６万元 ② 估价结果 根据上述地价确定方法并取整，本次估价确定估价对象最终结果： 土地面积：８８３２００．００平方米 宗地总价：２２，７８６．５６万元 大 写：人民币贰亿贰仟柒佰捌拾陆万伍仟陆佰元整 宗地单价：２５８元／ｍ２（折合１７．２０万元／亩） ３、防城港域土地 （１）市场比较法 ① 计算公式 市场比较法是以条件类似土地买卖实例与待估土地加以对照比较，并依据比较实例已知的价格，对其进行交易期日、情况、区域及个别因素的差别进行修正，从而得出待估土地价格在评估基准日时地价的一种估价方法。其基本公式为： 估价对象地价＝比较宗地地价×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ 式中，Ａ＝估价对象评估基准日地价指数／比较实例评估基准日地价指数 Ｂ＝估价对象情况指数／比较实例区域因素条件指数 Ｃ＝估价对象区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数 Ｄ＝估价对象个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数 在采用市场比较法测算中，考虑到本次评估的１０宗地区域及个别因素相近，故本次评估选取委估对象（宗地编号：宗地１号）作为测算对象，在测算出该宗土地在估价基准日的评估价格后，然后通过对其进行区域或个别因素等差异修正后得出其他５宗土地的评估结果。 （宗地编号：宗地１号）价格评估 ② 比较实例选择 通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的３个比较案例，各比较案例的具体情况如下： 实例Ａ：２０１０年１０月２０日挂牌成交，宗地位于广西钦州保税港区东海路东面、港区二大街北面、大榄坪第八大街南面，编号为Ｂ号地块，土地使用年限为５０年，面积２３，０５０平方米（３４．５７亩），用途为仓储用地，开发程度为“五通”一平，容积率为０．５－１．５，成交价格为８６４．３６万元，成交单价为３７５元／平方米。 实例Ｂ：２０１０年１０月２０日挂牌成交，宗地位于广西钦州保税港区东海路东面、港区二大街北面、大榄坪第八大街南面，编号为Ｄ号地块，土地使用年限为５０年，面积２０，３１３平方米（３０．４７亩），用途为仓储用地，开发程度为“五通”一平，容积率为０．５－１．５，成交价格为７６１．７５万元，成交单价为３７５元／平方米。 实例Ｃ：２０１１年１１月２５日挂牌成交，位于钦州港进港公路西侧、嘉华置业用地东北侧，面积２５，８８２．２９平方米（３８．８２亩），土地使用年限５０年， 用途为仓储用地，开发程度为“五通”一平，容积率为０．８－１．６，成交价格为１，２２０万元，成交单价为４７１元／平方米。 ③ 比较因素的选择 根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有： Ⅰ、交易期日：根据当地地价指数，确定交易期日修正系数。 Ⅱ、交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制、抵押价格、司法处置等。 Ⅲ、土地使用年期：指待估宗地和比较案例的土地使用年期。 Ⅳ、区域因素： 主要有道路级别、城市内部交通便捷度、聚集效益、工厂与原料地及市场配合、距火车站距离等。 Ⅴ、个别因素： 主要指剩余使用年限、面积、宗地开发程度、宗地自然条件和目前规划限制等。 (下转D48版) 本版导读：
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证券时报多媒体数字报
2012年7月25日
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