证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 邢云 文星明

  房地产市场因政策调控低迷，不少公司业绩下滑在意料之中。嘉凯城（000918）日前发布2012年半年报，该公司上半年亏损3.28亿元。不过，借助于管控模式变革，再加上多个项目将在下半年结算，嘉凯城业绩拐点已现，该公司预计第三季度可以实现盈利约1.7亿元。

  下半年触底反弹

  2010年以来，随着国家对房地产行业调控力度的加大，嘉凯城业绩开始下滑。2010年、2011年，公司分别盈利11.15亿元、2.06亿元，同比分别下滑6.82%、81.52%。

  “公司之前的很多产品都是按照调控前的市场需求设计的，改善性、中高端、投资性的产品比较多，刚需产品较少。”嘉凯城一位内部人士并不讳言公司之前的产品结构和定位在此轮调控中受到的冲击。

  此外，近两年嘉凯城开发的项目主要集中在长三角的上海、南京、杭州等地，这都是国家宏观调控的重点区域，因此在这波调控中受到的影响较大。

  从细分市场来看，嘉凯城并非所有项目都受困宏观调控。如公司目前杭州在售项目名城公馆，由于产品贴近平民化，符合刚需要求，销售势头很好。

  “没有更坏的情况了，公司业绩已经见底。”上述人士告诉记者，下半年嘉凯城的业绩状况会大有改观。他透露，目前嘉凯城已经加快旗下楼盘项目的销售：地处上海徐家汇核心商业区的中凯城市之光，已在今年6月18日开盘，因地段稀缺、升值空间大，目前销售良好；杭州湖左岸则已基本售罄。“这两个项目将在下半年结算，为公司下半年主要的利润点。”

  同时，根据整体战略布局与未来发展需要，改善公司财务状况，嘉凯城可能在下半年适时调整自持商业物业比例。

  管控变革“上收下放”

  2011年开始，政府对房地产行业调控日益趋紧令地产企业很受伤，很多企业已经开始反思传统开发模式之弊。作为二线地产企业龙头的嘉凯城，则将突破口放在了地产开发管控模式的变革上。

  国内地产行业经过近20年的发展，传统的大量拿地开发，坐等土地升值的开发模式几已走到穷途末路，精细化、专业化、标准化开发成为必由之路。

  “这一开发模式全倚赖政策扶持和经济景气，一旦经济转冷，危机也尾随而来，资金紧张、存货大增等问题层出不穷。”熟知地产行业的中信建投湖南总部研究总监刘亚辉直言。

  正是感到传统开发模式的弊端，嘉凯城在今年开始进行管控模式调整和经营体制变革。

  证券时报记者从上述内部人士了解到，嘉凯城的管控模式调整主要包括“上收”和“下放”两个方面：将子公司的贸易、物管、商业资产运营等业务和事权上收公司总部；将所有的房地产开发项目授权三家区域公司来专业管理，总部不再直接参与地产项目的具体开发。

  “上收下放”之后，嘉凯城总部将整合公司纯房地产开发以外的贸易、物业、商业资产管理三大业务板块，与集团现有的房地产金融、股权投资共同构成公司战略性业务，培育新的利润增长点。

  “公司总部之前直属的房地产开发项目下放到区域公司来管理，让它们充分发挥各自的优势，更加专注房地产开发业务。”这位内部人士提到，青岛、潍坊的开发项目已划到中凯，武汉项目已划到名城，海南项目已划到嘉业。

  物管和贸易业务在嘉凯城业务体系中有较大的整合潜力。嘉凯城旗下目前拥有两家一级资质的物管公司，管理物业超过600万平方米，年净利润均超过1000万元。财报显示，2010年、2011年，公司物业管理分别营收1.01亿元、1.06亿元，毛利率分别高达58.63%、41.07%。此外，嘉凯城旗下子公司2011年的贸易业务额达30亿元。