证券时报多媒体数字报

§１ 重要提示

１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本半年度报告摘要摘自半年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读半年度报告全文。

１．２除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议

１．３ 公司半年度财务报告未经会计师事务所审计。

１．４董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。

§２ 上市公司基本情况

２．１ 基本情况简介

２．２ 主要财务数据和指标

２．２．１ 主要会计数据和财务指标

单位：元

２．２．２ 非经常性损益项目

√ 适用 □ 不适用

单位：元

２．２．３ 境内外会计准则差异

□ 适用 √ 不适用

§３ 股本变动及股东情况

３．１ 股份变动情况表

√ 适用 □ 不适用

单位：股

注：２０１１年公司高级管理人员变动，原高级管理人员持有的有限售条件流通股份在离职６个月后解除限售，报告期内公司有限售条件流通股份和无限售条件流通股份相应变动。

３．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

单位：股

３．３ 控股股东及实际控制人变更情况

□ 适用 √ 不适用

公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。

§４ 董事、监事和高级管理人员情况

４．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动

√ 适用 □ 不适用

§５ 董事会报告

经营环境变化及公司判断

报告期内全国商品住宅销售面积结束了去年的同比上升态势，１－３月同比下降１５．５％，１－６月同比下降１１．２％。主要城市成交波动较大。１－２月，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等１４个城市成交量跌至０７年以来最低点，商品住宅成交面积同比下降５５．１％。３月份之后，随着首次置业的信贷环境获得改善，价格回调对需求的促进作用呈现，以及前期积累的自住需求的释放，上述城市的住宅成交量出现回升；由于去年基数较低，上述城市３－６月的商品住宅成交面积同比上升５７．６％。

年初上述１４个城市的批准预售面积一度大幅萎缩，１－２月的批售面积仅为去年同期的５８．７％，３月之后有所回升，基本和去年同期持平。上半年上述１４个城市的批准预售面积同比下降６．７％。由于供给下降，上述城市的新增供应与成交面积逐渐趋于平衡，三月移动平均成交批售比（商品住宅成交面积／同期批准预售面积）由年初的０．６１上升至二季度的１左右，这在一定程度上缓解了自２０１１年初以来不断攀升的库存压力。截至６月底，１４城市的库存（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅）面积总计约１．１４亿平方米，较年初微升１．８％，库存去化周期（按最近三月移动平均成交面积计算）由２月底的最高峰２１．７个月下降至１０．５个月。

根据人民银行数据，上半年全国房地产贷款增加５６５３亿元，同比少增２２７１亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为１２．３％，相比２０１１年的１７．５％有明显下降。房地产行业的融资环境依然不容乐观。

由于行业融资紧缩的局面并未得到根本性的改善，尽管二季度销售回款有所好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。全国住宅新开工面积继续呈萎缩态势，继１季度同比下降５．２％之后，２季度降幅进一步扩大到１４．５％。住宅开发投资数据由于滞后效应影响继续增长，但增速已经由１季度的１９．０％大幅降低至２季度的８．５％。就目前来看，鼓励、支持普通商品房开发，扩大普通商品房供应的具体措施还有待进一步探索，未来一年市场新房供应不足的风险仍在持续加大。

随着国际国内整体经济形势的变化，期内宏观经济政策的重心逐步转向稳增长，但房地产调控并未放松。政策调控的决心依然坚定，投资购房需求继续受到抑制。随着住宅日益回归基本的居住属性，企业只有顺应政策导向和行业变化趋势，坚持合理的产品定位，提高经营和管理能力，才能更好的应对市场环境变化的挑战。

上半年，１６个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆）土地成交面积相比去年同期下降约１７％。进入２季度之后，受部分城市住宅成交量回升的影响，一些热点项目出现了相对活跃的竞拍局面，土地溢价成交的情况有所增加。尽管如此，土地市场整体的景气度依然不足，流拍率虽略有下降，但仍保持在较高水平，土地成交面积也持续萎缩，２季度同比下降２２％。总体来看，土地市场尚未出现明显转向。下半年预计土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。

公司经营和管理情况

报告期内，公司坚持主流市场定位，积极促进销售。公司今年的新推盘大部分集中在下半年特别是第四季度，上半年的新推盘资源明显低于去年同期。但通过合理的销售策略，公司仍然实现了销售面积的增长，销售金额也高于同期的推盘金额。１－６月，公司累计实现销售面积６０２．５万平方米，同比增长６．５％；销售金额６２５．４亿元，同比下降４．７％。如果市场环境不发生大的不利变化，随着９月份之后更多新盘的入市，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售将超过２０１１年。

分区域看，上半年公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积１８７．８万平方米，销售金额２０３．２亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积１０９．３万平方米，销售金额１３３．３亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积１７１．１万平方米，销售金额１７３．９亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积１３４．３万平方米，销售金额１１５．０亿元。

公司继续坚持以中小户型普通商品房为主的产品结构，上半年所销售的住宅中，１４４平方米以下户型占比达到８９％。

１－６月，公司实现结算面积２６３．８万平方米，同比增长９０．７％；实现结算收入３０２．２亿元，同比增长５５．４％；实现营业收入３０７．２亿元，净利润３７．３亿元，同比分别增长５３．７％和２５．１％。

上半年公司房地产业务的结算均价为１１４５６元／平方米，较２０１１年同期下降１７．４％；房地产业务毛利率为２６．５％，较２０１１年同期降低５．６个百分点。结算净利率１４．２％，较２０１１年同期下降２．２个百分点。虽然结算均价和利润率同比下降，但公司资产回报率有所上升。上半年公司全面摊薄的净资产收益率为６．７６％，比去年同期的６．４４％提高０．３２个百分点。

截至报告期末，公司合并报表范围内尚有１３９２万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约１４６４亿元，较２０１１年末分别增长２８％和２０％，为未来的业绩体现奠定了良好基础。

公司继续保持安全稳健的财务结构和相对充裕的资金状况。受预收账款增加的影响，公司的资产负债率达到７８．９％，较年初增加１．８个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力；公司的净负债率仅２２．８％，较年初的２３．８％进一步降低。截至报告期末，公司持有现金４７０．１亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和２０３．１亿元，资金实力较年初进一步增强。鉴于住宅市场调整期通常也伴随着项目发展的机会，在行业投资能力普遍减弱的背景下，良好的资金状况使公司有机会以相对有利的条件获取项目资源。

截至报告期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）８１．９亿元，占比３．６２％。

年初公司计划实现新开工面积１３２８万平方米，竣工面积８９０万平方米。截至６月底，公司实现开工面积４６８万平方米，竣工面积２４４万平方米，分别完成年初计划的３５％和２８％。预计全年实际开竣工面积基本符合年初计划。

报告期内，尽管土地市场成交下滑，但地价调整幅度相对有限，公司继续坚持严格的投资标准。上半年公司新增加开发项目１３个，按万科权益计算的占地面积约６９万平方米，对应的规划建筑面积约１７４万平方米，平均楼面地价约２２３０元／平方米。此外，公司还参与１个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，其中由万科负责开发的部分，用地面积约１３万平方米，计容积率建筑面积约３９万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约３８００元／平方米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计３４３５万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。

考虑到下半年土地供应增加可能会带来更多的机会，公司将立足现有城市，以自住需求为基础，密切关注可能出现的市场机遇。但在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性以及项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。

报告期内，公司坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的产品和服务理念，在提高产品性能的基础上，继续探索和加强服务配套，提高客户居住感受。为更好满足客户的生活需要，公司积极推进产品创新和服务升级，目前已尝试在部分试点项目中引入幸福驿站、住户食堂、住户自存仓、拎包入住等配套服务，为客户构建更为安全、舒心、便利的社区环境。

５．１ 主营业务分行业、产品情况表

单位：万元

注：营业利润率数据已扣除营业税金及附加。

５．２ 主营业务分地区情况

单位：万元

注：报告期内结算的城市，广深区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、三亚、惠州、清远；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、南京、镇江、宁波、南昌；北京区域包括：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、长春、青岛；成都区域包括：成都、重庆、武汉、西安、贵阳。

５．３ 主营业务及其结构发生重大变化的原因说明

□ 适用 √ 不适用

５．４ 主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明

□ 适用 √ 不适用

５．５ 利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析

□ 适用 √ 不适用

５．６ 募集资金使用情况

５．６．１ 募集资金运用

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

５．６．２ 变更项目情况

□ 适用 √ 不适用

５．７ 董事会下半年的经营计划修改计划

□ 适用 √ 不适用

５．８ 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明

□ 适用 √ 不适用

５．９ 公司董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用

５．１０ 公司董事会对会计师事务所上年度“非标准审计报告”涉及事项的变化及处理情况的说明

□ 适用 √ 不适用

§６ 重要事项

６．１ 收购、出售资产及资产重组

６．１．１ 收购资产

□ 适用 √ 不适用

６．１．２ 出售资产

□ 适用 √ 不适用

６．１．３ 自资产重组报告书或收购出售资产公告刊登后，该事项的进展情况及对报告期经营成果与财务状况的影响

□ 适用 √ 不适用

６．２ 担保事项

√ 适用 □ 不适用

报告期内，公司及公司控股子公司新增担保１９．７７亿元，解除担保１２．４５亿元。由于报告期初担保余额由于汇率变化略有变动，截止报告期末，公司担保余额１４４．２７亿元，占公司２０１１年末经审计归属于上市公司股东的净资产的比重为２７．２４％。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额１３９．３５亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为４．９２亿元。公司及公司控股子公司无对外担保。

报告期内，公司新增担保明细如下：

单位：万元

６．３ 非经营性关联债权债务往来

√ 适用 □ 不适用

公司应收关联方款项

单位：元

注：关联交易约定以净额结算的，应收关联方款项可以抵销后金额填列。

公司应付关联方款项

单位：元

注：关联交易约定以净额结算的，应付关联方款项可以抵销后金额填列。

其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金占用的发生额０．００万元，余额０．００万元。

６．４ 重大诉讼仲裁事项

□ 适用 √ 不适用

６．５ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

□ 适用 √ 不适用

６．５．１ 证券投资情况

□ 适用 √ 不适用

６．５．２ 持有其他上市公司股权情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

注：ＳＳＴ天海为公司历史持有的法人股，目前尚未股改。

６．５．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

□ 适用 √ 不适用

６．５．４ 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况

√ 适用 □ 不适用

６．５．５ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

□ 适用 √ 不适用

６．５．６ 其他综合收益细目

单位：元

６．６ 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表

§７ 财务报告

７．１ 审计意见

７．２ 财务报表

１、合并资产负债表

单位： 元

２、母公司资产负债表

单位： 元

(下转D19版)