证券时报多媒体数字报

  7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京、天津、河北等16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。督察组发现的问题中有一条非常关键：部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。

  这一现象之前国土资源部也提到过，7月13日国土资源部公布上半年房地产用地供应情况时指出，上半年全国土地流标流拍总量较大，高溢价率宗地大幅减少。上半年房地产用地流标流拍1882宗，去年同期为1018宗。其中，商服用地流标流拍625宗，同比增加96.5％；住房用地流标流拍1257宗，同比增加79.6％。统计局最新公布的数据显示，7月份全国土地购置面积降到历史新低。

  我们从各地方的数据上也能看到这种现象，7月份东莞市国土局挂牌上市共10宗用地，总面积为41.3万平方米，环比增幅高达304.37%。其中商住用地供应面积为26.12万平方米，环比增幅高达155.75%，但仅有3幅商住用地成交，成交面积为12 .04万平方米，占供应总量的46%。东莞只是冰山一角。根据链家地产市场研究部在5月份的统计，截至5月21日，全国20个重点城市土地流拍宗数达到107宗，比去年同期增加三成。

  卖地面积减少的直接结果就是地方土地收入急剧下降。财政部8月10日公布了全国政府性基金收支情况：1月~7月累计全国政府性基金收入17967亿元，比去年同期减少4620亿元，下降20.5%。其中，地方政府性基金本级收入16214亿元，同比减少4729亿元，下降22.6%，主要是土地出让成交额大幅下降，国有土地使用权出让收入13490亿元，同比减少5009亿元，下降27.1%。

  而与之相反的是二季度以来全国房地产销售情况逐渐转暖，非制造业采购经理人指数（PMI）出现连续反弹，销量逐渐升高，房价环比也在6月、7月企稳上涨，这正是国务院向各地派出八个督察组的背景。房产销售回暖，房地产开发商现金流比较充足，但为什么就不愿意像往年一样积极买地了呢？

  在正常的经济环境下，房地产销售上升将导致房地产开发商对未来前景更加乐观，促使其向银行申请贷款买地建房，房地产投资就会跟着上升，但是在今年这一链条被打断，今年房地产销售的回暖更多是刚需在降息等政策推动下的释放，虽然投机成分仍然存在，但并不占主导。房地产开发商对前景的信心指数仍然不高，同时融资渠道依然被限制，资金来源同比增速只是刚刚企稳，所以房地产投资难以跟随销售上升而上升。

  国房景气指数是房价、投资、销售综合指标，反映房地产市场整体景气度。目前销售回暖，房价小幅下跌，投资大幅下挫，几股力量导致国房景气指数大幅下降超过2009年最低值，其主要影响因素当然是投资的下降。也就是说，投资下降表明开发商信心不足，信心不足直接导致了投资下降。

  在影响房地产开发商投资信心诸多因素中，一个重要因素上面并未提及：地价未下降。国土资源部公布的数据显示，到今年年中的时候105个城市平均地价仍在上涨，这显然是和当前国内经济和房地产市场不相称的。地价的上涨导致房企购地意愿大幅下降，才发生了上述的土地流拍、购置面积创历史新低的现象。

  为什么地方政府不愿意降低地价呢？是因为担心会产生通缩-债务螺旋现象。地价下降会导致大量企业和商家资产价值缩水，贷款难以偿还，这将会导致进一步的收缩。在本轮中央政府、地方政府和房地产开发商的三角博弈中，地方政府仍然抱着救市幻想，但最受伤的却是自己。中央政府要求抑制房地产价格，房地产开发商选择了放弃投资，销售转暖使其能够继续存活，现金流压力不大，但由于房企投资减少，地方政府收入急剧减少，地方项目、保障房建设项目标等直接受土地出让收入影响的方面，受到冲击。正是由于价格不能完全市场化变动，土地市场无法实现出清，所以，国土部不得不下调今年的住房用地供应计划，由年初的17.26万公顷下降至15.93万公顷。

  从以上分析可以看出，地方政府在土地市场上并非按照市场经济的价格规律行动，而督查又未认识这一重要问题，并未纠正这种行为，因此，土地市场上的情况将会妨碍经济早日恢复上行。