证券时报多媒体数字报

  近期，细心的人士会发现，住建部关于扩大房产税实施试点范围的表态已经从之前一直坚称的“稳步推进”转变为“加快推进”。同时，房产税征收的主管机构——国家税务总局相关负责人也指出，下一步工作在扩大房产税征收试点和逐步建立房地产税制度方面将双管齐下，扩大房产税征收试点是为了加强房地产市场的调控，而以评估价为基础的房地产税征收是最终目的。

  这两个机构对房产税的表态，凸显了当前国家在房地产调控短期目标（调控房价）和长期目标（长效机制建设）上的平衡。那就是，在清理房地产领域的税费、平衡居民整体税负、协调土地出让金和房产税关系等制约房地产税收制度改革的障碍难以短期内解决，而房地产调控又迫切需要新的调控思路和解决办法的情况下，将短期目标和长期目标结合起来，扩大房产税试点范围的同时逐步向长效机制建设过渡，已成为突围困境的不二选择。

  在限购、限贷未放松的条件下，房价依然反弹，这让业界和学术界不得不重新审视房价“屡调屡涨”的根本原因。大家普遍认为，历年来的调控政策尽管手段多样，但对于制约房价上涨和行业长期稳定发展的根本问题——土地财政并没有触及。房地产税制改革则被是解决土地财政和切断房价上涨源头的根本途径：一方面，这一改革加强房屋保有环节的征税力度，有利于改变此前一直存在的“调控成本追不上房价上涨”局面，从而也能够从根本上扭转我国住房投资投机需求旺盛的逻辑；另一方面，这一改革能够为地方政府提供稳定的财源，彻底改变之前对于土地出让金的依赖，地方政府推高地价和房价的内在激励也就不存在了。同时，房产税对市场的扭曲效应很小。

  可以说，房地产税制改革是大势所趋，但在当前形势下全面推进房地产税制改革不仅在技术上不可行，如存量房登记不完整和原始记录缺失、评估队伍和技术培训、征税成本和避税问题（财产税是最难征收的税种）等问题需要解决，而且在制度上的障碍也需要在较长时期内解决，如税费清理和平衡税负、土地出让金和房产税的关系厘清等。因此，我国房地产税制改革一定是从房产税到房地产税过渡的过程，这一过程将遵循试点推进和逐步深入的原则，试点推进是指征税将从条件具备、房价上涨较快的主要城市开始扩围试点，逐步深入是指房产税试点扩围与制度建设、技术准备同步，为未来房地产税推出做准备工作。

  下一步扩大试点范围预计有几个方面内容。首先，房产税税源将继续针对增量住房，并逐步向存量住房过渡。由于存量房屋产权登记工作量大且复杂，特别是对于小产权房是否征如何征的争论很大，短期内难以完成这项工作。因此，房产税试点推进工作将继续延续只针对增量的思路，并通过产权登记和统计的完善，为开征房地产税作准备；其次，房产税试点扩围将继续针对主要城市，并逐步向其他城市过渡。一线城市和主要二线城市住房供求矛盾大，同时这些城市具备扩围为试点的技术条件；再次，房产税免税将优先考虑首套房标准，并逐步向一定面积的免税标准过渡。考虑到对一定面积免税的考量因素太多，操作起来难度比较大。从税收征管财政、行政和效率原则出发，房产税试点扩围在免税问题上将优先考虑将是否为首套房作为免税的标准。但是，由于城市居民家庭的首套住房差别很大，一定面积免税符合税收公平的原则。因此，随着住房信息系统的联网和上线运行，未来房产税免税将向一定面积的免税标准过渡；最后，房产税税率将继续保持在低水平，并逐步提高。国际上实施房产税的国家中，房产税税率在1%~3%之间。我国上海2011年针对居民新购第二套住房的房产税征收税率分0.4%和0.6%两档。目前，一方面我国城市居民整体税负较高，且在短期内梳理和降低税负的工作难以取得实质性进展；另一方面，房地产领域的税费负担重且种类繁多，梳理和减负的工作更加突出。因此，我国下一步纳入试点的城市房产税税率仍将维持在低税率水平。未来，随着财税体制改革的推进，居民整体税负的降低，房产税税率将逐步提升。

  在整体上，预计下一步新增试点的房产税征收力度将比重庆和上海版本的房产税力度大一些，表现在税率上可能略有提高（但预计不会超过1%），税源上将扩展到居民存量住房的新增购置，即居民新购置房屋为市场存量住房，且为居民的第二套住房，也将纳入房产税征收的税源范围。短期内，房产税试点扩展对于房价上涨的预期会形成负面影响，但由于试点力度仍旧较小，且新增试点城市为主要一二线城市，这些城市房价长期内上涨的驱动力难以消除，对房价长期上涨的影响较小。

  （作者单位：深圳房地产评估发展中心）