证券时报多媒体数字报

（上接D25版）

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；

（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

十三、评估报告的法律效力：

（一）本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，评估工作中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的假设和限定条件、持续使用原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

（二）本次评估过程中

评估工作人员对有关资产虽查阅了资产占有方提供的资料实施了现场调查程序，但没有使用仪器、仪表进行进一步的鉴定评估结论也是在此基础上得出的。

（三）本评估说明及报告仅供委托人为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的。未经许可

本报告的全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体；

（四）评估说明中涉及的有关权属证明文件及相关资料由资产占有方提供，资产占有方对其真实性承担法律责任；评估机构及注册资产评估师对在此基础上形成的评估结果的合理性负责；

（五）根据国家有关规定，本报告评估结论使用有效期限为一年，即自评估基准日２０１２年６月３０日起至２０１３年６月２９日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为交易价格参考依据，超过一年需重新进行评估。

评估机构法定代表人：曹 宇

中国注册资产评估师：曹 宇

中国注册资产评估师：许彩丽

北京中科华资产评估有限公司

评估报告提出日期：二О一二年九月二十八日

资产评估报告附件

１、委托方与资产占有方企业法人营业执照复印件；

２、吉林化纤股份有限公司委估房屋房产证

３、委托方、资产占有方的承诺函

４、资产评估人员和评估机构的承诺函

５、资产评估机构资格证书复印件

６、评估机构营业执照复印件

７、参加本评估项目的人员资格证书复印件

８、资产评估业务约定书

９、吉林省银泰房地产估价有限公司土地估价报告（吉）银泰（２０１２）（估）字第０９３号

１０、吉林市房地产测绘中心出具的《房产测绘技术报告》

１１、资产评估清查评估明细表

独立董事意见

根据《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《深圳证券交易所股票上市规则》和本公司《公司章程》、《关联交易管理制度》的有关规定，作为吉林化纤股份有限公司独立董事李万良、夏令敏、李光民、徐铁君基于独立判断的立场，发表独立意见如下：

（一）吉林化纤股份有限公司在出售公用工程资产的程序上严格按着规定进行，董事会在审议此项议案时，关联董事回避表决。

（二）本次出售公用工程资产的主要目的是：从公司的长远发展角度出发，为了进一步整合资产，便于公司的深入管理，并合理降低成本。符合公司的长远利益，关联董事对此回避表决，不存在损害中小投资者的情况。

我们同意公司此项交易，上述事项尚需提交股东大会审议。

独立董事：李万良、夏令敏、徐铁君、李光民

吉林化纤股份有限公司

２０１２年１０月１０日

土地估价报告

项 目 名 称：吉林化纤股份有限公司拟转让部分资产涉及的位于吉林市吉林经济技术开发区九站街的两宗国有出让用地土地使用权价值评估

受托评估单位：吉林省银泰房地产估价有限公司

土地估价报告编号：（吉）银泰（２０１２）（估）字第０９３号

提交估价报告日期：二○一二年八月三十日

土地估价报告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

吉林化纤股份有限公司拟转让部分资产涉及的位于吉林市吉林经济技术开发区九站街的两宗国有出让用地土地使用权价值评估

二、委托估价方

名 称：吉林化纤股份有限公司

住 所：九站街５１６－１号

法定代表人姓名：王进军

注 册 资 本：人民币叁亿柒仟捌佰贰拾伍万元

实 收 资 本：人民币叁亿柒仟捌佰贰拾伍万元

公 司 类 型：股份有限公司（上市）

经 营 范 围：粘胶纤维、合成纤维及其深加工品；工业控制系统组态安装；粘胶纤维销售；经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料的进口业务、但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；进出口贸易（国家限定品种除外）。＊＊＊＝

三、受托评估单位

单位名称：吉林省银泰房地产估价有限公司

单位地址：吉林省长春市南关区南湖大路２０３０号天骄大厦Ａ座１１６１室

资质级别：国家Ａ级

资格证书获得时间：２００４年

有效期限：２０１６年６月３０日

注 册 号：Ａ２０１１２２００５

法人代表： 贾滋绿

联 系 人：贾滋绿

联系电话：０４３１－８５６６３９７７ ８５６３２５３２

邮 编：１３００２２

四、估价目的

吉林化纤股份有限公司因部分资产转让的需要，特委托吉林省银泰房地产估价有限公司对位于吉林市吉林经济技术开发区九站街的两宗国有出让用地土地使用权市场价值进行评估，为委托方提供价值参考。

五、估价基准日

二○一二年六月三十日

六、估价日期

二○一二年八月十一日至二○一二年八月三十日

七、地价定义

估价对象登记用途为工业用地及交通用地，实际用途为工业用地及交通用地，根据《土地利用现状分类》，本次评估设定用途为工业用地；估价对象于评估基准日均为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定。

估价对象土地使用权终止日期均为２０４５年９月２０日，至评估基准日剩余使用年期均为３３．２２年，故土地使用年期按剩余使用年限３３．２２年设定。

估价对象的实际开发程度均为红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气），红线内“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通暖）及场地平整。根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气），红线内“场地平整”。

综上所述，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日２０１２年６月３０日的正常市场条件下的土地使用权价格。

八、估价结果

（详见估价结果一览表）

九、土地估价师签字

十、土地估价机构

估价机构负责人签字：贾滋绿

吉林省银泰房地产估价有限公司

二○一二年八月三十日

第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

名 称：吉林化纤股份有限公司

住 所：九站街５１６－１号

法定代表人姓名：王进军

注 册 资 本：人民币叁亿柒仟捌佰贰拾伍万元

实 收 资 本：人民币叁亿柒仟捌佰贰拾伍万元

公 司 类 型：股份有限公司（上市）

经 营 范 围：粘胶纤维、合成纤维及其深加工品；工业控制系统组态安装；粘胶纤维销售；经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料的进口业务、但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；进出口贸易（国家限定品种除外）。＊＊＊＝

二、估价对象

本次评估对象为位于吉林经济技术开发区九站街的两宗国有出让用地土地使用权，土地级别为吉林市四级工业用地，在估价基准日宗地红线外达到“七通”（指通上水、通下水、通暖、通电、通气、通讯、通路）。

三、估价对象概况

宗地一：

《国有土地使用证》证号为“吉市国用（２０１０）第２２０２０２００５４８６号”

土地使用权人：吉林化纤股份有限公司

坐 落：吉林市吉林经济技术开发区九站街

地 号：０２０１４０１４０１２４０００

图 号：Ｉ－４ＩＩ２３２２－１０４３－

土地级别：四级

地类（用途）：工业用地

使用权类型：出让

终止日期：２０４５年９月２０日

使用权面积：９７４０７．５２平方米

发证机关：吉林市人民政府

发证日期：２０１０年５月２７日

宗地四至：东至吉林化纤股份有限公司用地、吉林奇峰化纤股份有限公司用地，南至吉林化纤股份有限公司用地，西至吉林化纤股份有限公司用地，北至吉林奇峰化纤股份有限公司用地。

宗地二：

《国有土地使用证》证号为“吉经国用（２００１）字第０２０９１０１６１号”

土地使用权人：吉林化纤集团有限责任公司

坐 落：吉林经济技术开发区

地 号：１３－１６－１

图 号：３０．８－１７．００

土地级别：四级

地类（用途）：交通用地

使用权类型：出让

终止日期：２０４５年９月２０日

使用权面积：６４１９６．０５平方米

发证机关：吉林市人民政府

发证日期：２００１年１１月２９日

宗地四至：东至吉林化纤股份有限公司用地、吉林奇峰化纤股份有限公司用地，南至隆谷物流五道叉，西至至吉林化纤股份有限公司用地、吉林奇峰化纤股份有限公司用地，北至新九站。

２．土地权利状况

评估宗地均为国有，估价基准日宗地一的使用权人为吉林化纤股份有限公司，宗地二的使用权人为吉林化纤集团有限责任公司，该两宗地均以出让方式取得并已依法取得《国有土地使用证》，土地使用权面积合计为１６１６０３．５７平方米。宗地产权清晰，界址清楚。该两宗土地在估价时点有抵押他项权利限制。

３．土地利用状况

宗地二为交通用地，地上无建筑物。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

１、资源状况

吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经１２５°４０′～１２７°５６′，北纬４２°３１′～４４°４０′。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市，北与黑龙江省接壤，南与白山市、通化市毗邻，是我国三十个特大城市之一。

全市辖有昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区、高新区、经济开发区及永吉县、舒兰县、磐石市、蛟河市、桦甸市等十一个县市（区），土地总面积为２７１２０平方公里，人口４３２万人。吉林市位于全市的地理中心，市辖六个区，总土地面积为３６３６平方公里，人口约１７９万人。

２、土地市场状况

吉林市土地总面积为２７１２０平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。

根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发［２００１］１５号）精神，该市（县）进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部１１号令）要求，对经营性用地实行招标、拍卖和挂牌方式，保证了土地市场的公开、公平和公正。

３、经济状况

吉林市２００７年国民经济快速增长，地区生产总值达到１００８亿元，增长３８．３％；全口径财政收入完成１０１亿元，增长５３．８％。城市居民人均可支配收入达到１２５００元，农民人均纯收入４３９０元，分别增长２３％和１２．４％，２００７年吉林市完成社会固定资产投资完成９０５亿元，增长３０．８％，其中：工业项目投资完成５６０亿元，占固定资产投资总额的６２％；招商引资到位资金７００亿元，增长３５．７％；实际利用外资２．８亿美元，增长１１％。从图上看固定资产投资呈逐年上升趋势，固定资产投资的增加对经济的带动作用是巨大而且明显的。由此可以预测未来几年，吉林市的经济前景十分良好。

（二）区域因素

１、区域土地市场状况

本次评估宗地位于吉林经济技术开发区内。吉林经济技术开发区是２００２年１１月２９日经吉林省人民政府批准成立的省级开发区，位于吉林市西北部的平原地带，距吉林市中心１５公里 ，距长春市 ９２ 公里。开发区行政区域面积 １０３ 平方公里，规划开发面积 ４４．４ 平方公里，规划区东临松花江、西至吉林－长春北线公路、南至长春－珲春高速公路、北至通溪河。

２、区域地理位置和经济发展水平

评估宗地所在区域位于吉林经济技术开发区，开发区现有各类企业８９３户，国家重点企业吉林燃料乙醇公司就坐落于开发区内。该区域经济发展较好。

３、交通条件

吉林经济技术开发区交通便利，长图铁路由区内通过，与全国铁路联网，现有铁路专用线２４．５公里，中间站两座。长珲高速公路穿区而过并设有出入口，经此可与全国高速公路网相接。吉长北线公路为开发区的西界路；松江北路可直通市区；区内两纵两横主干道均为高等级城市道路，且全部地下管网已一次性预埋。开发区距吉林机场５公里，距长春龙嘉国际机场５０公里。

４、基础设施和公用设施条件

吉林经济技术开发区水电气供应充足。净水厂规模为１０万吨／日；污水处理厂处理能力为１０万立方米／日。开发区内装机２５万千瓦的吉林新力热电厂于２００３年并网发电，开发区附近有两座大型一次变电站。此外，四平至吉林天然气输气管线在开发区内留有接口，日供气可达３０万立方米，为开发区提供了新的能源。两宗土地区域内宗地开发程度为“七通一平”（即宗地红线内通路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气及宗地红线内场地平整），能够满足生产、生活需要。

５、环境条件

吉林市具有得天独厚的旅游资源。自然景观、人文景观随处可见，松花湖和龙潭山鹿场被列为国家级景点。吉林市还是冰雪体育旅游城市，冰雪体育设施在国内处于一流水平，城区内有两座滑雪场，多处旅游雪场。中国吉林雾凇冰雪节被国家旅游局列为地方大型旅游节庆活动之一。吉林市是一座以化工、冶金、造纸、建材待污染型工业为主的工业城市。且四面环山，并被国家定为环境保护重点城市，松花江也被列为全国重点冶理的水系之一。为保护环境全市开展了大气、水质、噪声和烟尘等各项监测，并收到明显效果。

６、评估宗地周围土地利用类型

评估宗地周围土地利用类型多为工业用地，与评估宗地的用途相协调。

（三）个别因素

１、宗地用途和利用方式

评估宗地实际用途为工业用地，从评估宗地区位条件看，符合城市规划和工业用地布局要求，为最为有效的土地利用方式。

２、宗地面积

本次评估土地形状规则，整宗土地面积较大，适于开发利用。

３、地质和地形条件

宗地基底为砂粘土，地基承载力为１８０－－２００ＫＰａ，地势平坦高亢，宗地利于开发利用。

４、宗地临街条件

委估宗地不直接临街，需从吉林奇峰化纤股份有限公司、吉林化纤股份有限公司用地进入。

５、设定容积率

宗地一容积率为０．２７，宗地二容积率为小于０．１。

６、宗地基础设施条件

两宗土地红线内实际开发程度均为“六通一平”（即宗地红线内通路、通电、通讯、供水、排水、通暖及宗地红线内场地平整），能够满足生产、生活需要。

第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件

１．《中华人民共和国土地管理法》（２００４年８月２８日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）

２．全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定”（２００７年８月３０日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）

３．《中华人民共和国公司法》

４．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

５．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［２００４］２８号）

６．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［２００６］３１号）

７．国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［２００１］４４号）

８．《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发［２０００］１０５号）

（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件

１．《吉林省土地管理条例》

２．《吉林市土地有偿使用条例》

３．《吉林市人民政府关于调整更新吉林市城区基准地价等土地价格的通知》（吉市政发［２０１０］１号）

４．《吉林市人民政府关于公布全市征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（吉市政函［２０１０］６６号）

（三）有关技术标准

１．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ １８５０８－２００１）

２．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（ＧＢ／Ｔ １８５０７－２００１）

３．中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（ＧＢ／Ｔ ２１０１０－２００７）

（四）其他资料

１．委托方提供的《国有土地使用证》、《土地评估委托协议书》等有关资料

２．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料

二、土地估价

（一）估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有：

（１）替代原则

是指土地估价应以相邻地区或类似功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

（２）最有效利用原则

是指土地估价以估价对象的最有效利用为前提估价。

（３）供需原则

是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

（４）变动原则

是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。

（５）报酬递增递减原则

是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

（６）贡献原则

是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。

（７）预期收益原则

是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

（二）估价方法

按照国家行业规定的技术标准、评估程序和评估宗地的具体特点，比较适合的土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法。

估价对象所在区域近年来征地案例较多，土地取得成本资料已经获得，故比较适宜选用成本逼近法进行评估。

估价对象位于基准地价覆盖范围内，吉林市已更新了基准地价，故比较适宜选用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，本次评估采用成本逼近法及基准地价系数修正法。

（三）估价结果

１、地价确定的方法

经测算，两种评估方法的评估结果相差小于１０％，综合考虑各种估价方法的特点和吉林市工业用地土地市场状况，结合评估宗地的条件，采用上述两种评估方法的算数平均数求取单位地价。（单位地价以元为单位取整数，总地价以万元为单位保留两位小数）

各宗地土地单价结果表：

２、估价结果

各宗地估价结果表 ：

估价结果详见《土地估价结果一览表》。

（详见估价结果一览表）

三、需要特别说明的事项

１、评估结果成立的假定条件

（１）估价对象作为工业用地为最有效的土地利用方式，且符合城市工业用地规划要求，委托方取得合法的土地使用权。

（２）在估价基准日吉林市土地市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（３）评估宗地的开发利用按照规划许可的条件、正常的周期、合理的程序和投资进行。

（４）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

（５）土地开发程度为“七通一平”，即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气及宗地内平整。

（６）各方提供的资料属实。

（７）本报告视评估对象为满足开发条件的土地，已发生了完全的开发前期费用。

（８）评估对象的用途、面积、坐落、四至等方面均以《国有土地使用证》为依据。

２、评估报告使用的条件

（１）本评估报告及估价结果只能在本报告评估目的所规定范围内使用，他用无效。

（２）评估报告自出具之日起六个月内有效。

（３）本报告所涉及的币种均为人民币。

（４）本报告由吉林省银泰房地产估价有限公司负责解释。

（５）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任由违规使用人自负。

３、特殊事项说明

（１）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

（２）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

第四部分 附 件

１、估价对象《国有土地使用证》复印件

２、估价对象照片

３、估价对象外部位置图

４、土地估价机构营业执照、土地估价机构资质复印件

５、签字土地估价师资格证书复印件

土 地 估 价 结 果 一 览 表

估价机构：吉林省银泰房地产估价有限公司 估价报告编号：（吉）银泰（２０１２）（估）字第０９３号

估价基准日：２０１２．０６．３０ 估价基准日的土地使用权性质：国有出让

一、上述土地估价结果的限定条件

１、土地权利限制：有抵押他项权利限制

２、基础设施条件：宗地红线外实际开发程度为“七通”（ 通上水、通下水、通暖、通电、通讯、通路、通气）宗地红线内实际开发程度为“六通”（ 通上水、通下水、通暖、通电、通讯、通路）和宗地内场地平整

３、规划限制条件：为现状利用

４、影响土地价格的其他限定条件：无

二、其它需要说明的事项：参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”

吉林省银泰房地产估价有限公司

二○一二年八月三十日