证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 孙玉

  今年四季度，国内房地产市场将由于系统外原因再度进入震荡期，演绎季度性行情。由于土地供应放量普遍高于住宅市场消化能力，四线城市以及个别三线城市市场风险将难以规避，而一二线城市市场风险仍然可控。

  在刚刚举行的“三季度地产金融形势发布会”上，中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天认为，尽管市场回暖，但基于多方面因素变动，行业内的供求关系主导6、7、8三个月市场向好，9~12月份将由于系统外的政治、经济因素主导而再度进入震荡期。

  从最近的市场成交来看，9月份并没有延续8月份增长势头，国庆黄金周的表现更是远低于去年同期，黄金周期间全国主要城市住宅签约套数同比2011年出现大幅下降，主要房企市场表现均不理想，各地房展会对成交的推动作用也不明显。

  陈啸天认为，本轮调控已经彻底改写了十年地产黄金周期的基本发展特征，需求结构也在发生转变，从“单一的刚性需求主导”向“多元化需求并重”的方向转变，但房地产市场面对的仍然是寒冬。

  同时发布的中国城市房地产市场风险排行榜显示，四线城市酒泉、呼伦贝尔、黑河依次名列全国城市市场风险排名前三位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位。总体来看，市场风险前50强城市中有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。

  易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱就全国各城市房地产市场风险总体分析认为，一线与二线城市由于庞大的市场需求，以及有限的土地资源，房地产市场供不应求状况明显。一线、二线、三线、四线风险得分均值依次递增，也意味着一二线城市风险较小。

  其中，四线城市未来市场风险最为显著。从指标上看，相当一部分四线城市存在土地供应过量的问题，土地放量普遍高于住宅市场消化能力，虽然短期内住宅市场供求比并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避；另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，且不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。

  而三线城市则出现明显分化，个别三线城市市场“大跃进”背景下风险凸显，鄂尔多斯市场风险最为突出。不同于前两类城市，三线城市房价指标普遍不存在超前的因素，房价涨幅相比国内生产总值（GDP）和居民收入都处在合理范围内。但个别三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨，一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来，但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑，这些城市未来风险正集中展现。