证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 张达

  温家宝总理近日刚强调今后房地产调控手段要更加注重市场和法制手段，就有地方政府出台行政干预新规。近日，陕西省住建厅会同省物价局联合发布通知，明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准，要求合理利润率应控制在10%左右，房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售。

  通知要求，陕西各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间。按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，确定合理利润率并控制在10%左右。对条件成熟的区域或项目，鼓励和引导房地产开发企业现房销售，切实满足自住型和改善型住房需求。各级价格主管部门要会同房地产行政管理部门，认真做好普通商品住房销售价格的管理工作，密切关注房价上涨情况，采取有效措施，坚决遏制房价过快上涨。

  对此，中国房地产研究会副会长顾云昌昨日接受证券时报记者采访时表示，通过限制利润率来限制房价的做法不合理，也不具备可操作性。他认为，房价根本上是由供求关系决定的，限购、限贷是想通过调整供求关系来调控房价，其中，限购是行政手段，限贷是市场手段，调控最好的办法是市场手段，限购是不得已而为之的手段，而限价的办法还不如限购。“首先，开发商的拿地时间不同，土地成本不同；开发过程中，成本控制也不同；质量品质好的项目成本也不同，商品房的价格是由买卖决定的，限价是不合理的。其次，成本因素很多，包括材料、施工、融资等成本，这些很难在审查中掌握真伪，不可操作。限制利润率，一方面会促使开发商弄虚作假，提高成本，另一方面在审查中会产生寻租行为，导致腐败。”顾云昌说。

  中原地产研究部总监张大伟也认为，这一新规定很难得到实施，因为各家企业的管理、财务等费用不一，特别是土地成本差距巨大，作为市场化的房地产行业不应该被设定行政化的利润指标。这一行政指令实际执行难度很大，执行效果并不会太好，地方政府更应该从保障房供应、土地价格等方面约束市场。

  华远地产董事长任志强认为，这个规定既违反市场经济规律，又严重违反价格法和房地产管理法。

  “温家宝总理刚说过要更加注重市场和法制手段，地方部门就敢如此干预企业微观经营。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，前些年房地产存在暴利，但调节工具应是税收，现成的土地增值税就是最佳税种，按规定应四级累进制征收，但税务部门一直没有从严征收。顾云昌也赞成严征土地增值税的调控办法。