证券时报多媒体数字报

  见习记者 冯尧

  钟情于土地一级开发的新湖中宝（600208）动作频频。新湖中宝今日公告显示，该公司旗下2家控股公司近日拿下启东市6幅地的土地一级开发权，这6幅地块总面积达35万平方米，耗资5.1亿元。

  新湖中宝此次竞得的地块位于江苏启东市寅阳镇，其中有4块地为纯住宅用地，2块地为商住两用。据悉，新湖中宝此番竞得地块属于公司启东一级开发项目的一部分。新湖中宝启东项目2010年已经动工，目前已进入一级开发转二级开发阶段。公司方面称，此次项目竞拍成功，将会优化其在长三角的项目开发布局，同时也将实现公司土地一级开发收益。

  事实上，新湖中宝启东项目进展并不顺利。启东项目包含200万平方米的商住用地，根据该公司原计划，启东项目2011年计划出让80万平方米，2013年出让其余120万平方米。而实际上，该项目2011年并未实现出让，2012年的出让也因故推迟。

  新湖中宝方面曾解释称，延迟出让是因为前期开发量已经可以满足“招拍挂”的需要，但由于涉及土地出让指标问题才没有入市。值得一提的是，另一家房企恒大地产（03333.HK）在启东布局的“巨无霸”项目——海上威尼斯，今年年中已经入市销售，恒大对该项目定位目标为50-60亿元。因此，有业内人士对未来新湖中宝启东项目的销售感到担忧。

  一级土地开发一直受到新湖中宝追捧。早在三年前，公司就介入一级土地开发，包括天津静海项目、大连金州项目、启东圆陀角项目及温州平阳项目。不过，从新湖中宝发布的业绩报告看，真正落定的项目只有温州平阳及启东圆陀角项目。同时，一级土地开发除了令新湖中宝土地储备量大增以外，至今未给公司创造充分的收益。

  然而，一级土地开发并非绝对的“金矿”，资金链趋紧的民企涉足该领域，也会面临多重风险。

  深圳综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁对记者表示，其中一个风险就是政府违约风险。他举例称，如果地块未来只是用于储备用地，政府用其自有资金偿还给房企，那么一旦政府资金紧绷，欠款风险自然加大。“在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的，而且一旦遇到拆迁不顺利，也会推迟整个项目的完工时间，这会长期占用房企大量资金。”宋丁说。

  除此之外，开发成本问题亦不容忽视。宋丁表示，近年来土地一级开发成本水涨船高，启动项目的第一期往往动辄十数亿，对普通型房企是个考验。他说：“由于开发周期较长，受到宏观经济形势、楼市调控政策的叠加影响，地块出让价格和规模具有不确定性。”