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  公司位于二线城市的“嘉兴旭辉广场”2011年录得10亿元投资收益。

  证券时报记者 冯尧

  内地房企赴港上市的先锋——旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK），将如愿在年底前登陆港交所。旭辉控股昨日披露，公司将在11月23日挂牌交易。

  融资80%建新项目或拿地

  旭辉控股介绍，公司预期将以1.33港元至1.65港元的招股价，销售共12.55亿股股份。按照指示发售价的中位数每股发售股份1.49港元计算，公司此次全球发售的所得款项净额约为17.2亿港元。其中于香港公开发售1.255亿股股份，国际发售11.295亿股股份。据悉，12日旭辉控股拟发行股份中的国际配售部分已被认购满。

  旭辉控股总部位于上海，由林中、林伟及林峰三兄弟创办。林氏三兄弟通过家族信托合计持有旭辉控股69.84%投票权。

  据公告，该公司集资所得净额主要用于在国内收购新项目或土地。截至今年8月底，旭辉控股拥有总建筑面积约616万平方米的土地储备。

  旭辉控股董事长林中日前也在港表示：“公司将根据财务负债能力，以及未来增长需要，收购新的土地或项目，此次上市融资的80%将用作可供发展的新项目或拿地。”据悉，住宅物业方面，旭辉控股将专注于中效型，和位处良好公共交通网络的物业；而办公楼及商用物业方面，则主要集中于一线城市的非中心区，以及二三线城市的市区。

  去年投资物业收益达10亿

  自今年年中传出登陆港交所消息以来，旭辉控股的IPO过程可谓一路平坦，这在一定程度上得益于其业绩的稳定增长。不过，进一步分析其财务数据就会发现，投资物业收益为其业绩增长作出了很大贡献。

  2010年，旭辉控股营收41.63亿元，净利润4.74亿元。2011年，其营收为40.09亿元，较上年小幅下降，但净利润反而高达13.37亿元，较上年劲增182.07%。旭辉控股的净利润率也从11.39%跃至33.35%。

  证券时报记者查阅其财务数据发现，业绩大幅增长的奥秘在于，2011年“转拨至投资物业时的公平值收益”一项，为公司当年贡献了10.25亿元的净利。而在2010年，旭辉控股并无该项收益。

  进一步查阅公开资料发现，旭辉控股曾在2011年将旗下的“嘉兴旭辉广场”项目的收益分批次纳入财务报表，该项目收益恰好是10.25亿元。2011年上半年，旭辉控股将“嘉兴旭辉广场”地库部分转拨至投资物业，下半年又将其百货店部分转拨至投资物业。

  对此，公司方面解释，该项目地块在2006年获得，2006年至2011年间，嘉兴市中心的商用物业资本值大幅上升，这也导致嘉兴旭辉广场的公平值增幅与邻近同类商用物业的资本值增幅一致。

  如果剔除“嘉兴旭辉广场”的投资物业收益，旭辉控股2011年净利润仅为3.12亿元——无疑，投资物业收益扮靓了旭辉控股的利润表。

  资料显示，在2009年，旭辉控股也曾有过一笔3229万元的“转拨至投资物业时的公平值收益”，这3229万元是“北京旭辉望馨商业中心”所贡献的收益。但有意思的是，位于二线城市的“嘉兴旭辉广场”竟可以录得10亿元之巨的投资收益，让人浮想联翩。