证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  依靠三四线城市实现快速周转的龙头房企之一恒大地产（03333.HK），未来将战略重心前移，转战二线城市。日前，恒大集团董事局主席许家印在香港与数家基金高层会面时透露，恒大在三四线城市营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市。不过，二线城市土地储备略显不足，是未来恒大亟待解决的问题。

  恒大10月单月销售额高达142.6亿元，居全国之首，超过万科A（000002）同月的137亿元。据许家印透露，恒大10月份开始在全国168个项目降价，降幅最多高达15%，以加快完成销售目标。

  花旗在近日的报告中显示，恒大10月的强劲销售有赖于公司在济南、新疆、海盐和鞍山四个新项目低定价策略。不过该行同时表示，三四线城市实体市场依然严峻，恒大未来需不断优化项目，增加与二线城市的接触。

  许家印也为恒大未来发展点明方向：“三四线城市营运环境困难，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。”

  事实上，恒大在过去两年一直通过取得价格低廉的土地，提高其毛利率，从而获取更大的销售价格空间。然而这种模式维系起来并不容易，该公司毛利率在今年中期已经降至28.61%，去年同期该数据为35.05%。

  据悉，许家印此次清楚地表明，财政状况及销售成绩是未来改善重点，库存水平续升将对业绩带来负面影响。今年中期，恒大处于开发中的项目价值高达1010亿元，较年初增加近百亿元。因此在今年9月开始，恒大已积极加快去库存力度。

  然而，转战二线城市对于恒大而言，最大阻碍在于二线城市土地储备不足。目前，恒大土地储备总量高达1.5亿平方米，但二线城市的土储只有约1700万平方米。因此，许家印表示，未来将积极补充土储，如之前已在无锡、福州及宁波等地运作收购。

  记者查阅资料发现，恒大上半年新增土地储备1744万平方米，其中多数仍处于三四线城市，仅在诸如长沙、济南、沈阳以及贵阳四个二线城市，取得321万平方米的土地。

  据恒大方面透露，公司为了改善财务状况已经暂停买地，同时公司方面亦不计划发行高息债券，以免进一步拉高负债比率。公司方面正考虑向高息债券持有人回购债券，并已经偿还一笔海外信托贷款，务求年底前降低负债水平。

  另外，恒大目前尚未设定2013年的销售目标，但许家印预期，明年内地楼市将好过今年。“恒大已准备50个新项目于明年推出，其总可供销售项目增至最多240个，较2012年增长逾30%。”他表示。