证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  华润集团又一次将“孵化”过的优质资产注入华润置地（01109.HK）。上周五，华润置地宣布一项关联交易，公司通过收购集团一家控股公司股权，将南宁华润中心项目55%股权纳入旗下。华润置地为此付出港币21.17亿元的代价。

  项目估值51.37亿

  交易细节显示，华润置地收购集团旗下海宇投资有限公司（后称“海宇”）全部股权。海宇为集团旗下的投资控股公司，其持有南宁华润中心项目的55%间接权益。据悉，南宁华润中心被第三方机构估值约人民币51.37亿元。

  根据公开资料显示，南宁华润中心地处南宁核心地带，项目建筑面积约119.2万平方米，可谓商业项目“巨无霸”。今年9月份曾有市场消息称，华润置地计划于年内再向母公司收购资产，当中包括南宁华润中心及万象城项目，估计涉及金额约20亿港元。

  据悉，项目分两期发展，第一期包括万象城、华润大厦B座及幸福里一期。万象城建筑面积约27.4万平方米，已于今年9月开业，出租率近100%。这也是继深圳、杭州、沈阳、成都之后，华润置地的第五个万象城项目，被称为广西最大的一站式购物中心，建筑面积约27.4万平方米。

  记者粗略计算，如果按照目前该区域地段每平方米的租金约500至600元计算，估计一年租金收入超过1.5亿元。若于年内注入上市公司，预期可实时计算租金收益。

  另外，项目二期包括华润大厦A座及C座以及幸福里二期。根据华润方面的计划，华润大厦C座以及幸福里二期将于2013年上半年动工，而华润大厦A座则预计于2014年下半年动工。据悉，A座拟透过授予专营权的方式经营一家五星级酒店或甲级综合写字楼。显而易见，二期项目产生盈利也指日可待。

  母公司孵化表外操作

  “当项目不能产生利润、处于投入阶段的时候，由集团层面操作，一旦可以产生盈利，便注入上市公司，这是华润一贯的做法。”一位券商分析人士告诉记者。对于华润置地来说，定向增发注入母公司资产早已成为家常便饭，而这种“母公司孵化战略”模式也一直被认为是华润置地快速成长的独特捷径。

  2010年9月20日，华润置地就曾向母公司华润集团收购迅领全部股权，代价为79.01亿港元，其中包括现金23.7亿及股份55.3亿。迅领亦为投资控股公司，主要资产为项目地块，包括海南石梅湾项目、武汉橡树湾项目及苏州昆山项目的全部间接权益。

  而在2011年8月，华润置地以“现金+配股”的方式，向华润集团收购四个项目，总对价为70.03亿港元，涉及土地储备的总建筑面积达245万平方米。关键的是，这四个项目当时已处于预售或即将开盘状态，预期可为华润置地带来22亿港元签账额。

  “这种表外操作的最大好处就在于，在项目公司处于亏损的状态时，不会影响上市公司财务报表，产生盈利注入上市平台后，可以扮靓财报，从而打动投资者。”前述券商人士称。