证券时报多媒体数字报

  （上接B14版）

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  ２、土地使用权抵押情况

  截至２０１２年６月３０日，因项目建设贷款需要，标的资产土地使用权中有３５．６８万平方米的土地存在抵押，相应账面净值为８４８．１７万元，具体情况如下：

  （１）２００６年２月２４日，钦州港与中国工商银行钦州分行签订《固定资产借款合同》（２００６年钦州字第０２８８号），钦州港向工商银行钦州分行借款６，２００万元，借款期间为２００６年２月２８日至２０１６年２月２７日，利率实行年度浮动。钦州港以土地进行抵押，签订了２００６年钦州抵字第０２８８号《最高额抵押合同》，以钦国用（２００５）第１０８号、钦国用（２００５）第１８８号、钦国用（２００５）第２０８号土地进行抵押，以钦国用（２００６）第０１０号、钦国用（２００６）第０１１号、钦国用（２００６）第０１２号部分土地及其地上建筑物进行抵押。

  因合同约定本金分８次偿还，截止２０１２年６月３０日，本金剩余４，１００万元，因部分本金已偿还，公司部分抵押借除，目前，该合同下的抵押土地为钦国用（２００５）第１０８号、钦国用（２００５）第１８８号及钦国用（２００６）第０１１号土地。

  （２）１９９９年１１月２４日，钦州港前身钦州港务局与中国建设银行钦州港区支行签订《人民币资金借款合同》（ＱＧ４１０－９９０１），借款金额为１，３００万元，借款期限为１９９９年１２月８日至２００２年１２月７日，借款利率为５．９４％，钦州港以钦国用（１９９８）字Ｄ０３８号、Ｄ０３９号土地进行抵押。２００２年，钦州港务局与中国建设银行钦州市支行签订《人民币资金借款补充协议书》（第２００２００２号），上述１３００万借款展期至２０１４年１２月７日，利率调整为５．７６％，并分期归还本金。钦州港成立后，上述抵押土地编号变更为钦国用（２００６）Ｄ０１３、Ｄ０１４号，截止本摘要签署日，上述借款已归还完毕，相关土地抵押的解除手续正在办理过程中。

  （二）房屋建筑物权属情况

  １、房屋建筑物所有权如下：

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  ２、房屋建筑物抵押情况截至２０１２年６月３０日，房屋建筑物不存在抵押的情况。

  （三）海域使用权情况

  标的资产拥有５宗海域使用权，分别位于防城港域及铁山港域，具体情况如下：

  单位：公顷

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  上述海域使用证中，防城港域的国海证１０４５００００７－２号、国海证１０４５０００１３－２号、国海证１０４５０００１４－２号和国海证１０４５００００８－２号海域使用权目前仍在防城港务集团名下，铁山港域国海证１０４５０００４６－２号海域使用权的目前仍在北部湾港务集团名下，尚未完成过户办理手续，针对上述情况，自治区海洋局出具证明文件：经我局审核防城港务集团有限公司的申请及相关材料，根据海域使用管理法第２７条的相关规定，防城港依法取得上述泊位的海洋使用权不存在实质性障碍。

  根据防城港务集团及北部湾港务集团出具的承诺：防城港目前可实际占有或合理使用该等海域，并没有因未取得或暂未取得相关的权属证明而受到重大不利影响，也不存在导致防城港重大损失以致于不符合本次发行股份购买资产的情形；就防城港实际占有和使用该等海域的情形，不存在第三方就此主张权利或要求赔偿的情况，亦不存在相关政府主管部门限制、禁止其占有和使用该等土地或就此进行行政处罚的情形；如北海港因该等权属瑕疵遭受任何实际损失（包括但不限于相关资产无法实现过户、防城港正常生产经营受到影响或受到相关政府主管部门处罚等），防城港务集团及北部湾港务集团将在依法确定该等事项造成的实际损失金额后３０日内向北海港进行补偿。

  考虑到该等海域使用权评估价值占目标股权评估价值比例较小，在该等承诺及安排切实履行的情况下，该等海域权属瑕疵不会对防城港的业务经营财务状况造成重大不利影响，不会对本次交易造成实质性法律障碍。

  （四）设备类固定资产情况

  标的资产主营业务为港口装卸、堆存业务，其生产经营过程中的主要设备为与装卸业务相关的门机、起重机、皮带输送机、卸船机、栈桥、叉车等装卸、运输设备，截至２０１２年６月３０日，标的公司主要设备账面原值、账面净值及成新率情况如下：

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  四、标的资产主营业务具体情况

  （一）标的资产主营业务情况

  本次交易的标的资产为防城港务集团、北部湾港务集团位于防城港域、铁山港域、钦州港域的港口类资产，标的资产从事的主要业务为港口装卸、堆存和拖驳业务，按经营品种划分，可分为集装箱、干散货和件杂货、液体化工三大类和拖驳业务，最近两年及一期标的资产主营业务收入情况如下：

  单位：万元

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  （二）标的资产业务流程

  １、港口作业流程

  （1）出口作业流程

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  （2）进口作业流程

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  （3）拖驳业务流程

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  ２、业务凭证流转流程

  （１）出口业务凭证流转流程

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  注：因防城港集装箱业务所有流程均由集司统一负责，其凭证流转对应部门可能存在差异，但凭证流程程序基本相同。

  （２）进口业务凭证流转流程

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  注：因防城港集装箱业务所有流程均由集司统一负责，其凭证流转对应部门可能存在差异，但凭证流转程序基本相同。

  （三）标的公司主要经营模式

  １、采购模式

  标的公司的采购可分为机械设备、原材料、能源、低值易耗品４大类，采购物资包含大型成套设备、钢材、水泥、燃油、工具、篷布等，为规范相应的采购程序，标的公司制定了《采购控制程序》、《机电设备采购管理规定》等规章制度对标的公司的采购进行的规范。

  对大型机电设备的采购，因采购金额较大且频率低，标的公司采用招标的方式进行采购，为了招投标的公平合理，标的公司制定了如下控制措施：在设备采购申请、定标、合同签订阶段均需标的公司总经理、董事长审批；投标人的投标期间不得少于６０天；由标的公司领导班子会议讨论确定中标人。

  对于燃油、钢材等市场价格变化快的大宗物资的采购，标的公司采用集中招标的形式；而对于年使用量较大的物资，如配件、轮胎、电瓶电焊条等，采用年度价格招标方式，实际采购时按不高于中标价格进行采购；其他零星采购，如采购金额大于１０万元，需采用招标方式，如１０万元以下，则通过比质比价的方式组织采购。

  ２、生产模式

  按进口与出口的不同，标的公司生产顺序略有差异，但均包括合同签订、货物运输、货物集港、报关、仓储、装船（卸货）等主要环节，为了标准化各作业流程，公司制定了《装卸提供控制程序》、《仓储提供控制程序》、《扬尘性货物装卸、仓储管理规范》等操作标准。

  为了最大化港口的装卸效率，标的公司配置了专门的总调度室负责生产的整体计划、组织、指挥、协调和总体控制，各作业区及集司调度室负责各自范围内的装卸作业的具体组织协调及实施控制以及货物从进库到交付全过程的仓储、保管服务。

  ３、销售模式

  标的公司目前的销售均为面向客户的直接销售，无分销、代销等销售方式，公司销售业务由业务中心负责，负责与销售相关的订单的接收、合同的签订、费用的计算、客户的拓展及维护、市场需求的跟踪及分析等方面。公司目前业务区域主要分布在广西、云南、贵州、湖南、广东等周边省或自治区，并可辐射四川、重庆、湖北、福建、江西等省份，辐射范围较广。

  经过多年行业经验的积累及营销方式的改进，标的公司已建立起了一套成熟的客户营销体系。公司通过登门拜访、电话沟通、传真、邮件销售、全程物流策划跟踪落实等方式发展并维护客户，跟踪客户需求，分析总体经济环境等因素对客户的影响，并以此制定公司全年及未来年度的工作计划。

  为了监督公司客户服务质量，公司每年年末还会对所有客户发放《顾客满意度调查表》，了解客户对公司服务质量的评价，听取客户的意见和建议，从而不断改进公司服务水平，提高客户满意度。

  ４、业务收费情况

  标的公司港口作业涉及的费率主要依据交通部制订的《中华人民共和国港口收费规则（内贸部分）》（交通部令［２００５］第８号）、《中华人民共和国港口收费规则（外贸部分）（修正）》（交通部令［２００１］第１１号）、《国内水路集装箱港口收费办法》（交水发［２０００］１５６号）等法律、法规实行定价。

  港口行业收费按费用类型可分为港口作业包干费、堆存费、货物港务费、引航移泊费、拖轮费、系解揽费、停泊费、关开仓费、其他等九大类，其定价依据可分为政府定价、政府指导价、市场调节价三种类型，相关费用的定价原则如下：

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  对于政府定价部分，标的公司严格执行国家相关政策，按照相关标准收取对应费用，政府定价项目相关收费标准如下：

  （１）航行国外航线船舶港口费率表

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  （２）航行国内航线船舶港口费率表

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  （３）港口非集装箱主要货种作业包干费率表

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  注：１、上述费率为装卸作业整体费率，不包含港务费、拖轮费、系／解缆费等费用，亦不包含拆包、灌包、绑扎、摊晒等附属服务收费。

  ２、上述费率为基准费率，实际执行中会视情况进行微调。

  （４）港口非集装箱堆存费率

  单位：元／吨·天

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  （５）集装箱装卸包干费率

  单位：元／ＴＥＵ

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  （６）集装箱堆存费率

  单位：元／ＴＥＵ·天

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  （四）生产销售情况及主要客户、供应商情况

  １、泊位产能及产量情况

  标的资产中包含的泊位数量为４２个，其中万吨级以上泊位数为３５个，十万吨级及以上泊位数为１０个，码头经营品种涉及集装箱、铁矿石、煤炭、粮食、纯碱、成品油等产品，标的资产泊位情况如下：

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  ２、标的资产收入构成情况

  标的资产收入主要包含港口类经营的装卸、堆存及相关的拖驳收入，如按经营品种划分，可分为集装箱、干散货和件杂货、液体化工三大类和拖驳业务，因标的资产收入水平与其经营品种存在更为密切的关系，标的资产按经营品种划分的收入构成如下：

  单位：万元

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  ３、主要客户情况

  最近两年及一期，标的公司的前五名客户情况如下：

  单位：万元

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  注：中国外运广西防城港公司为中国外运广西公司的下属公司，标的公司对其收入合并归入中国外运广西公司。

  （五）主要原材料及能源采购情况

  最近两年及一期，标的公司的前五名供应商情况如下：

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  注：标的资产通过中国石油化工股份有限公司下属分公司进行采购，其收入累计计入对中国石油化工股份有限公司的采购额。

  （六）主要服务质量控制情况

  １、服务质量控制标准

  标的公司非常重视质量标准体系的建设，防城港于２００１年３月取得ＩＳＯ９００１质量管理体系认证证书，该证书由方圆标志认证集团颁发。且上述企业结合日常运营经验，不断更新质量标准体系。为响应国家标准化管理委员会、国家发改委等六部委《关于推进服务标准化试点工作的意见》，防城港务集团与北部湾港务集团、广西标准技术研究院、防城港市质量技术监督局共同申报了《广西北部湾港口物流服务业标准化试点》，防城港务集团为广西首个国家级服务业标准化试点企业，其以ＧＢ／Ｔ ２４４２１－２００９《服务业组织标准化工作指南》为指引，制定出了符合港口行业特点的服务标准体系，并于２０１１年１１月２９日获评估通过。

  标的公司目前标准体系分为通用基础标准体系、服务保障标准体系及服务提供标准体系三大体系，具体可细分为标准化导则、术语和浓缩语标准体系、符号与标志标准体系、量和单位标准体系、测量标准体系、环境标准体系、能源标准体系、安全与应急标准体系、职业健康标准体系、信息标准体系、财务管理标准体系、设施设备及用品标准体系、人力资源标准体系、合同管理标准体系、服务规范标准体系、服务提供规范标准体系、服务质量控制规范标准体系、运行管理规范标准、服务评价与改进标准１９个子体系，涉及的具体标准达４５９项，涵盖生产经营过程中的各个方面，具有涵盖范围广、细节化程度高、可操作性强等特点。

  ２、服务质量控制措施

  为了提高标的公司管理及服务水平，保证服务质量控制标准得到严格的执行，标的公司通过组织员工参加各种培训、建立科学有效的考核方法、贯彻奖惩制度的执行等方式保证质量控制标准的贯彻执行，标的公司目前已建立起了一套科学、高效、灵活的质量控制体系，主要包括：经济合同管理规定、货物发行控制流程、装卸提供控制程序、仓储提供控制程序、外包过程控制程序、过程和服务监控与测量程序、顾客财产控制程序、不合格控制程序、纠正措施控制程序、预防措施等管理流程及控制程序。

  在装卸作业中，作业区员工根据调度室的生产作业计划和标的资产质量要求进行具体装卸作业的操作，相关的控制流程包括基本过程控制、关键过程和岗位的控制、顾客财产的标识和防护以及顾客财产管理等控制程序。产生不合格时，按《不合格品控制程序》和《纠正措施程序》实施现场纠正处理和汇报审核整改。作业完毕后，有关单证按《记录控制程序》规定归档保存。

  在仓储过程中，企业严格按照《仓储控制程序》及《顾客财产控制程序》进行管理，对进库、货物保管、出库等重要环节，设置了合理有效的审核及监督程序，建立了严格的台账登记管理制度，并定期进行货物的盘点。货管部每天还需进行巡查，以保证质量控制措施的有效执行。在仓储保管方面，标的资产根据货物的特性配备了防潮、防湿、防热、防水等措施，以保证货物质量。

  为了更好的为客户服务，标的公司制定了顾客投诉处理流程和货运质量事故理赔管理规定，及时处理客户遇到的各种问题，为客户货物的安全运输、及时装卸提供保障。

  （七）安全生产及环境保护

  １、安全生产情况

  标的公司一直以来高度重视安全生产工作，成立了以总经理为组长、副总经理及各职能部门负责人组成的安全生产工作领导小组，负责安全生产目标的制定及具体政策的实施，其与安全生产工作办公室、各单位安全管理部门共同构成了标的公司的三级安全生产监督管理体系。

  标的公司在《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国港口法》、《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》及《国务院关于特大安全责任事故行政责任追究的规定》等法律制度的基础上，结合自身实际情况，制定了《安全生产工作制度》、《安全生产目标管理办法》、《安全生产技术操作规程》等规章制度，从制度培训、责任划分、工作落实、责任追究、事故处理等方面对工作予以明确，将“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产方针贯彻到每位员工的意识里，将各种预防工作落实到相关人员的行动上，标的公司安全生产也取得了显著了成效，最近３年内，标的公司未发生过重大安全生产事故。

  标的公司建立的主要安全生产措施如下：

  （１）安全生产培训制度：标的公司安保部负责总体培训计划的制度及实施，标的公司所有员工按照各自工作的特点，均需参加相应的培训，且需达到预定的学时；对从事特种作业和特种设备作业的员工，设置了专门培训内容，经考试、考核合格后持证上岗。

  （２）日常工作层面安全生产制度建立情况：标的公司建立了预警制度、检查督查制度、事故隐患排查管理制度、重大隐患及重大危险源管理制度、消防设置、器材维护管理制度、用电安全管理等制度，从生产的各个方面防范控制事故的发生，做到“横向到边、纵向到底”、“安全生产无死角”。

  （３）安全生产奖惩制度：为了切实落实责任，标的公司建立了安全生产考核及奖惩制度，对考核分数优异的单位给予奖励，考核不达标的单位给予适当的处罚，以使员工将安全生产制度贯彻到工作的各个方面。

  ２、劳动保护

  标的公司严格执行《中国人民共和国劳动法》的相关规定，切实保障员工合法权益，与每位员工均签订了劳动合同，从根本上保障了每位职工的合法权益；定期进行职工的调查走访，建立困难职工档案，并针对困难职工开展送爱心活动；制定专项保护女职工权益的制度条款，保障女职工在怀孕、生产、哺乳期间所享有的各项权利。

  在劳保用品方面，标的公司每年配备了专门的经费用于劳动防护用品的采购，并根据职工的工作特点定期发放相应的劳动防护用品，定期检查劳动防护用品的功能，确保劳动防护用品能切实保护员工生命安全，保障员工身体健康，对企业应有的社会责任承担起相应的职责。

  ３、环保情况

  标的公司在发展方式上重视对环境资源的保护，走低碳环保之路，打造资源节约型、环境友好型港口。

  标的公司通过自身经验的积累，积极通过工艺改良、流程优化等方式减少机械设备能耗及废气排放量，标的公司所采购门机等港口运营设备均以电力为动力，不构成环境污染源，实现了低碳环保。

  标的公司完善的污染防治设施体系，包括煤尘、矿尘、粮食粉尘等综合防尘、控尘、除尘体系，标的公司在皮带传输、装载运输、堆存、取料、装船等各个业务环节都配备了大量淋洒设备与除尘设备，并备有流动洒水车及除尘车以保证港区环境。同时，标的公司重视绿化投入，增加港区绿化面积，降低港口区域风速，从而达到一定的除尘效果；在污水处理方面，标的公司配备有各类污水处理设施以降低对环境的污染。

  五、标的资产评估情况

  （一）评估概况

  根据北方亚事出具的北方亚事评报字［２０１２］第３１５号、第３１７号及第３１６号《资产评估报告书》，截至２０１２年１月３１日，本次交易标的资产的评估价值情况如下：

  单位：万元

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  （二）评估目的

  为北海港发行股份购买资产之经济行为所涉标的资产提供价值参考依据。

  （三）评估基准日

  本次评估基准日为２０１２年１月３１日。

  （四）评估假设

  本次评估中，评估机构遵循了以下评估假设：

  １、公开市场假设，假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。

  ２、持续经营假设，假设被评估企业的资产在评估基准日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营。

  ３、产权主体变动假设，即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提。

  ４、国家宏观经济政策、金融政策无重大变化，委估企业所在的行业不出现重大变化和波动。

  ５、无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。

  ６、评估中不考虑通货膨胀对资产价值的影响。

  ７、国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次经济行为各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。

  ８、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。

  ９、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。

  １０、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。

  １１、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时方向保持一致。

  １２、有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。

  （五）评估方法的选择

  根据评估目的及评估对象的资产状况，本次评估主要采用资产基础法（成本法）及收益法进行评估。

  （六）评估结果的确定及审核

  根据北方亚事出具的北方亚事评报字［２０１２］第３１５号、北拖第３１７号及第３１６号《资产评估报告书》，截至评估基准日２０１２年１月３１日，标的资产的账面价值及评估价值情况如下：

  单位：万元

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  注：防城港合并资产负债表中包含北海铁山港务有限公司截止２０１２年１月３１日的相关资产负债，因不属于本次重组范围，评估时不包含北海铁山港务有限公司相关资产。

  １、评估结果的选择

  本次交易标的防城港１００％股权、北拖５７．５７％股权及钦州港１００％股权所对应的资产基础法（成本法）评估价值为３７８，１８１．０７万元、９，３５５．２０万元、１３０，６７３．９７万元，收益法评估价值为４３６，０７１．０４万元、１３，０３０．５５万元、１３３，３８４．５４万元，资产基础法（成本法）与收益法评估价值差异率分别为１５．３１％、３９．２９％、２．０７％。

  资产基础法（成本法）和收益法评估结果出现差异的主要原因是：

  第一，两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值；

  第二，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响，收益具有一定的不确定性，且无法反映被评估企业的主要经营性资产在评估基准日的市场价格水平以及未来公允价值变动可能导致的评估对象经营方式的变化。

  综上所述，评估的方法和角度的不同造成了两种评估结果的差异。

  评估人员考虑到由于本次评估的目的是定向增发购买资产，其评估报告主要用于资产重组，被评估企业部分码头目前还处于试运营阶段，企业未来收益具有较大不确定性，在一定程度上影响了收益法评估结果的准确度，又由于近年来港口行业竞争激烈，港口装卸等价格的变化幅度太大，直接影响到企业的码头作业经营，造成企业利润波动大，企业获利多少会直接影响到采用收益法评估企业价值的评估结果准确性。故采用成本法进行评估所形成的结论更客观也更具有有效性，故决定采用成本法（资产基础法）评估结果为最终评估结论。根据资产基础法评估结论，本次交易标的资产的评估价格分别为３７８，１８１．０７万元、９，３５５．２０万元及１３０，６７３．９７万元，合计为５１８，２１０．２４万元。

  ２、评估报告的核准

  对本次标的资产评估报告（北方亚事评报字［２０１２］第３１５号、北拖第３１７号及第３１６号），自治区国资委出具《关于防城港北部湾港务有限公司资产评估项目核准的批复》（桂国资复［２０１２］１６０号）、《关于北部湾拖船（防城港）有限公司资产评估项目核准的批复》（桂国资复［２０１２］１５９号）及《关于钦州市港口（集团）有限责任公司资产评估项目核准的批复》（桂国资复［２０１２］１６１号），核准本次重大资产重组的《资产评估报告书》（北方亚事评报字［２０１２］第３１５号、北拖第３１７号及第３１６号） 予以核准。

  （七）具体的评估结论及增值原因分析

  １、防城港１００％股权评估结论

  （１）防城港资产基础法（成本法）评估结论

  在持续经营的前提下，经中磊会计师事务所有限责任公司审计，防城港评估基准日的总资产账面价值为４３３，９２３．４３万元，评估价值为６６８，４９５．５７万元，增值额为２３４，５７２．１４万元，增值率为５４．０６％；总负债账面价值为２９０，３１４．５０万元，评估价值为２９０，３１４．５０万元；净资产账面价值为１４３，６０８．９３万元，评估价值为３７８，１８１．０７万元，增值额为２３４，５７２．１４万元，增值率为１６３．３４％。具体评估结果详见下表：

  单位：万元

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  （２）防城港收益法评估结论

  在持续经营的前提下，防城港公司的账面净资产为１４３，６０８．９３万元，按照股东权益价值模型评估确认的的评估价值为４３６，０７１．０４万元，增值额为２９２，４６２．１１万元，增值率为２０３．６５％。

  （３）基于资产基础法（成本法）下的增值原因分析

  根据资产基础法（成本法）评估结果，防城港在评估基准日的账面净值为的１４３，６０８．９３万元，评估价值为３７８，１８１．０７万元，评估增值额为２３４，５７２．１４万元，增值率为１６３．３４％，主要增值原因如下：

  ①固定资产

  固定资产审计后账面值为２６７，０５６．０５万元，评估值为２９０，１９３．７８万元，评估增值２３，１３７．７３ 万元，增值率８．６６％。

  Ⅰ、房屋建筑物类固定资产增值原因

  房屋建筑物评估增值１１，７８８．２７万元，增值原因主要是由于基准日建筑材料费和人工费与机械费价格水平高于建筑物建造时价格水平、会计上计提折旧年限与评估确定综合成新率的经济寿命标准不同等原因所造成。

  Ⅱ、设备类固定资产增值原因

  设备类固定资产评估增值１１，３４９．４７万元，增值原因主要是：机器设备大多是港口码头作业专用设备，其基材采用高品质不锈钢材料，由于制造材料价格和加工费用的上升，导致评估基准日重置成本升高，造成评估增值。另一方面，会计上计提折旧年限与评估确定综合成新率的经济寿命标准不同也导致评估增值。

  ②无形资产

  防城港的无形资产审计后账面值为６０，３５３．９９万元，评估值为２６８，７４９．１４万元，评估增值２０８，３９５．１５万元，增值率３４５．２９％，其评估增值的原因在于无形资产的评估价值主要依据市场比较法确定，即以条件类似土地买卖实例与待估土地加以对照比较，并依据比较实例已知的价格，对其进行交易期日、情况、区域及个别因素的差别进行修正，从而得出待估土地价格在评估基准日的地价，反映的是待估土地在当前市场条件下的公平价值，而无形资产的账面价值反映的是土地使用权的取得成本。一方面，由于防城港部分土地使用权系由国有划拨土地转出让取得，该部分土地对应的土地出让金并没有由防城港承担，而是由北部湾港务集团和防城港务集团予以承担，即该部分土地的账面价值并没有反映其全部取得成本，故评估值与账面值相比存在增值；另一方面，防城港部分土地系由公司填海造陆形成，土地取得成本较低，此外防城港的土地取得时间较早，经济社会的发展也导致土地评估增值。

  ２、北拖５７．５７％股权评估结论

  （１）北拖成本法评估结论

  在持续经营的前提下，经中磊会计师事务所有限责任公司审计，北拖在评估基准日的总资产账面价值为１４，６６８．９５万元，评估价值为１６，３６９．１３万元，增值额为１，７００．１８万元，增值率为１１．５９％；总负债账面价值为１１９．００万元，评估价值为１１９．００万元；净资产账面价值为１４，５４９．９５万元，评估价值１６，２５０．１３万元，增值额为１，７００．１８万元，增值率为１１．６９％，具体评估结果详见下表：

  单位：万元

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  注：上表系北拖全部资产负债的评估情况，本次交易对方防城港务集团只持有北拖５７．５７％的股权。

  （２）北拖收益法评估结论

  在持续经营的前提下，北拖的账面价值为１４，５４９．９５万元，按照股东权益价值模型评估确认的的评估价值为２２，６３４．２８万元，增值额为８，０８４．３３万元，增值率为５５．５６％。

  （３）基于资产基础法（成本法）下的增值原因分析

  根据资产基础法（成本法）评估结果，北拖在评估基准日的账面净值为的１４，５４９．９５万元，评估价值为１６，２５０．１３万元，评估增值额为１，７００．１８万元，增值率为１１．６９％，主要增值原因如下：

  ①固定资产

  固定资产审计后账面值为８，３０７．６０万元，评估值为９，５０１．４１万元，评估增值１，１９３．８１ 万元，增值率１４．３７％，增值的原因在于机器设备大多是专业拖船，其基材采用高品质不锈钢材料，由于制造材料价格和加工费用的上升，导致评估基准日重置成本升高，造成评估增值。此外，会计上计提折旧年限与评估确定综合成新率的经济寿命标准不同也导致评估增值。

  ３、钦州港１００％股权评估结论

  （１）钦州港成本法评估结论

  在持续经营的前提下，经中磊会计师事务所有限责任公司审计，钦州于评估基准日的总资产账面价值为１８９，９２６．２１万元，评估价值为２６７，１４８．５８万元，增值额为７７，２２２．３７万元，增值率为４０．６６％；总负债账面价值为１３６，４７４．６１万元，评估价值为１３６，４７４．６１万元；净资产账面价值为５３，４５１．６０万元，评估价值为１３０，６７２．９７万元，增值额为７７，２２２．３７万元，增值率为１４４．４７％。具体评估结果详见下表：

  单位：万元

  ■

  （２）钦州港收益法评估结论

  在持续经营的前提下，钦州港相关资产所对应的账面净资产为５３，４５１．６０万元，按照股东权益价值模型评估确认的的评估价值为１３３，３８４．５４万元，增值额为７９，９３２．９４万元，增值率为１４９．５４％。

  （３）基于资产基础法（成本法）下的增值原因分析

  ①固定资产

  固定资产经审计后账面值为３２，６９０．４９万元，评估值为３５，６２８．５９万元，评估增值２，９３８．１０万元，增值率８．９９％，增值的原因有如下几点：

  Ⅰ、房屋建（构）筑物评估增值原因

  评估基准日建筑材料费和人工费与机械费价格水平高于建筑物建造时价格水平、会计上计提折旧年限与评估确定综合成新率的经济寿命标准不同导致房屋建（构）筑物评估增值。

  Ⅱ、设备类固定资产增值原因

  钦州港机器设备大多是港口码头作业专用设备，其基材采用高品质不锈钢材料，由于制造材料价格和加工费用的上升，导致评估基准日重置成本升高，造成评估增值；另外会计上计提折旧年限与评估确定综合成新率的经济寿命标准不同也导致评估增值。

  ②无形资产

  钦州港的无形资产由土地使用权构成，其经审计后账面值为１７，６２０．１０万元，评估值为８８，１８７．９２万元，评估增值７０，５６７．８２万元，增值率４００．５０％，其评估增值的原因在于无形资产的评估价值主要依据市场比较法确定，即以条件类似土地买卖实例与待估土地加以对照比较，并依据比较实例已知的价格，对其进行交易期日、情况、区域及个别因素的差别进行修正，从而得出待估土地价格在评估基准日的地价，反映的是待估土地在当前市场条件下的公平价值，而无形资产的账面价值反映的是土地使用权的取得成本。由于钦州港大部分土地系由填海造陆形成，土地取得成本较低，且土地取得时间较早，经济社会发展导致土地增值。

  （八）评估方法的说明及主要参数选择

  １、成本法评估的具体思路及主要参数选择

  （１）流动资产

  对现金的评估，评估人员采用监盘的方式进行了现场现金盘点并根据现金日记账记录进行合理的倒推计算，经过倒推计算出评估基准日现金余额。

  对于银行存款的评估，评估人员通过查阅银行日记账、银行对账单、询证函，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔核实其真实性后，以核实后的财务账户余额确定银行存款评估值。

  对应收票据、应收账款、其他应收款类往来款的评估，评估人员在了解了应收款项形成的具体情况、分析了欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理情况以及欠款单位资信状况等情况的基础上。以发放询证函、核对相关的合同、协议等方式对应收账款进行核实，以账实核对相符后估计可收回的金额确定评估值。

  对预付账款的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。以账面价值作为评估值。

  对存货的评估，评估人员在了解存货的基本情况的基础上，根据标的公司提供的清单及报表，对标的公司的存货进行了抽查盘点，以清查核实后的实际数量乘于市场购置单价确定评估值。

  （２）长期股权投资

  对控股的长期投资，采用与母公司一致的评估方法进行评估。故采用成本法对被投资单位进行整体评估，确定被投资单位评估基准日全部资产和负债，得出被投资单位净资产价值，再乘以投资持股比例确定长期股权投资评估值，计算公式为：

  长期股权投资评估值＝评估基准日被投资单位净资产评估值×投资股权比例

  （３）固定资产的评估

  ①建筑物的评估

  对建筑物的评估采用重置成本法，即

  建筑物评估价值＝重置完全价值×综合成新率

  Ⅰ、重置完全价值的确定

  重置完全价值＝建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本＋合理费用

  Ⅱ、成新率的确定：

  综合成新率＝使用年限法成新率×权重＋完好率×权重

  其中使用年限法成新率＝（１－已使用年限／经济寿命）×１００％，完好率通过实地勘察建筑物的工程质量及建筑物主体、围护、水电、装修、维修和使用情况，对建筑物各部分进行评分后确定。

  ＩＩＩ、评估案例

  以防城港域５０２仓库为例（产权证号为防港房权证字港口直字第Ａ２０１２１０２４７号），资产概况：５０２仓库于２００９年５月建成，入账原值为５，９８９，５８０．０８元，净值为５，５０３，１７４．０１元。该仓库单层钢结构，层高约为８米，建筑面积为７８８２．９９平方米。钢筋柱网基础，１．８米以下砖墙，砖外墙贴铀面砖，内刮腻子；１．８米以上０．５ｍｍ镀锌彩板； Ｈ型钢屋架，Ｃ型檩条，屋面０．６ｍｍ镀铝锌彩板，屋面内板０．４ｍｍ镀锌彩板；面板３ｍｍ钢板推拉门；塑钢通窗。安装部分包括给水、排水、电气、消防等系统。

  ｉ、重置全价的确定

  Ａ．建安工程造价

  依据防城现行建筑工程概（预）算标准测算，同时参照广西统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定估价对象目前状况建造成本为：

  ■

  建造成本＝６５０（元／平方米）

  Ｂ．前期费用及其他费用

  前期费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计等费用，根据类似工程前期费用占工程造价的比率约为３％～７％，根据本工程的实际情况，取前期费用占造价比４．４８％，则前期费用及其他费用

  前期费用＝６５０．００×４．４８％＝２９．１２ （元／平方米）

  Ｃ．资金成本的计算

  根据委估建筑物的正常建设工期，该工程工期为１年，则借款期以１年考虑，以金融机构一年期贷款利率６．５６％作为利息率，设定投资在建设期内均匀投入。则：

  资金成本＝（６５０＋２９．１２）×６．５６％×１×１／２＝２２．２８（元／平方米）

  Ｄ．合理利润

  合理利润是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润，根据相关行业规范和评估人员经验，自用的工业厂房及配套设施等合理利润取为８％。

  合理利润＝（６５０＋２９．１２）×８％＝５４．３３（元／平方米）

  Ｅ．重置成本的确定

  重置单价＝建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本＋合理利润

  ＝６５０＋２９．１２＋２２．２８＋５４．３３

  ＝７５６ （元／平方米） （取整）

  重置成本＝７５６×７８８２．９９．３０＝５，９５９，５４０．００ （元）

  ｉｉ、成新率的确定

  根据《房屋完损等级评定标准》确定完好分值率，具体如下：

  ■

  完好分值率＝（完好分值／基准分值）×１００％

  ＝（９５．２／１００）×１００％＝９５．２％

  由于该建筑物于２００９年５月建成，至评估基准日２０１２年１月３１日已有２．６７年，按一般钢架结构非生产用房的经济使用年限为５５年计， 预计尚可使用年限为５２．３３年，则

  折余率＝预计尚可使用年限／（已使用年限＋预计尚可使用年限）×１００％

  ＝５２．３３／（２．６７＋５２．３３）×１００％

  ＝９５．１５％

  成新率＝（完好率＋折余率）／２

  ＝（９５．２％＋９５．１５％）／２

  ＝９５％（取整）

  ｉｉｉ、评估值的确定

  评估值＝重置成本×成新率

  ＝５，９５９，５４０．００×９５％

  ＝５，６６１，５６３．００ （元）

  评估结果：该项房屋评估值为５，６６１，５６３．００元

  ②设备类资产

  对设备的评估采用重置成本法，评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣除各项损耗价值后确定被评估资产价值成本法的计算公式为即：

  设备评估价值＝重置成本×成新率

  Ⅰ、重置成本的确定

  重置成本＝设备原价＋运杂费＋安装费＋其他合理费用（资金成本）

  设备原价一般采用直接法取得；运杂费根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式，按铁路、公路、船运、航空等部门的运输计费标准计算，也可以按设备原价的一定比率作为设备的运杂费率，以此计算设备的运杂费，计算公式为：设备运杂费＝设备原价×运杂费率；设备安装费以所在行业概算中规定的费率作为设备安装费率，从而计算设备安装费，计算公式为：设备安装费＝设备原价×设备安装费率；其他合理费用主要指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备，按建设期同期银行贷款利率及付款方式计算其资金成本；对建设周期短，价值量小的设备，一般不计资金成本。

  Ⅱ、成新率的确定

  成新率一般采用观察法或年限法测算，必要时也可以采用观察法和年限法综合确定。

  观察法：评估人员通过现场观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，查阅机器设备的历史资料，向操作人员询问设备的使用情况、使用精度、故障率、磨损情况、维修保养情况、工作负荷等，对所获得的信息进行分析、归纳、综合，依据经验判断设备的磨损程度及贬值率，从而计算设备的成新率。

  年限法：利用被评估设备的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而估测设备的成新率，计算公式为：成新率＝（１－实际已使用年限／总使用年限）×１００％，或：成新率＝尚可使用年限／（尚可使用年限＋实际已使用年限）

  成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。这里所指的是综合成新率。

  综合成新率由年限成新率和观察成新率加权平均而得，即：

  综合成新率＝年限成新率×４０％＋观察成新率×６０％

  年限成新率由年限法确定，公式为：

  年限成新率＝设备尚可使用年限／（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）

  或：年限成新率＝设备尚可使用年限／（设备总使用年限）

  其中：设备尚可使用年限＝总使用年限－设备已经使用的年限

  观察成新率由观察法（又称打分法）确定：即由具有专业知识和丰富经验的评估人员与现场的专业技术人员对委估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，考察和分析资产的实体损耗情况，同时结合设备的维修、保养、使用状况情况，综合考虑后确定被评估资产的成新率。

  原则上，对于基本上能正常使用的资产，成新率不低于１５％。

  ＩＩＩ、评估案例

  设备名称：岸边集装箱起重机

  规格型号：４０．５ｔ－４５ｍ

  账面原值：２８，８００，０００．００元

  账面净值：２１，５３３，３５６．８０元

  数量：１台

  使用日期：２００８年８月

  设备存放地点：港口作业区９泊位

  设备状况：正常在用

  现场核实， 委估岸边集装箱起重机是防城港北部湾港务有限公司于２００８年８月开始投产使用的，设备安装在港口作业区９号泊位。

  设备工作环境：该起重机安装在防城港９号泊位，防城港为深水良港，港湾水深避风，三面环水犹如内陆湖泊，设备极少受到台风带来的破坏。

  工作负荷：由于受货物装卸限时条件的制约，门机在装卸作业时连续几昼夜运转，而在无货物装卸时则以检修保养。

  修理及保养状况：防城港务局制订有设备大修理和二级保养制度，各作业区按规定的工作台时对装卸机械执行大修和二保计划。作业区同时实行一保、临修等修理措施，如门机检修中更换电动机、超载限载器等部件组件总成、每年对主要设备外观涂油漆加以保护等。

  设备的主要技术参数如下：

  ■

  ｉ、重置成本的测算

  Ａ．设备价格

  根据评估人员通过资产占有方２０１１年２月订购的同类型号岸边集装箱起重机的相关合同以及评估人员电话咨询相关生产厂家信息进行对比分析判断，该设备目前合理的市场价格为２５００万元／台，包括合同设备设计、制造、运输、安装、调试、检验、试运行、验收、工具、备件、润滑、基础设施、保险、税费及相关服务的全部费用。

  设备购置价格＝２５，０００，０００．００元

  Ｂ． 前期及其他费用

  该设备属大型的专用设备，自重大，购置方购入前期需投入大量人力物力、并进行场地平整及购建相应的基础辅助设施等，前期工作量较大。前期及其他费用包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、联合试运转费等，本次评估按工程的规模及实际情况按设备原价的４．４８％计算。

  前期及其他费用＝Ａ×４．４８％＝２５，０００，０００．００×４．４８％＝ １，１２０，０００．００元

  Ｃ．资金成本

  根据委估设备的有关数据，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为壹年，则借款期以壹年考虑，借款利率按壹年贷款利率６．５６％计算，考虑资金均匀投入，则：

  资金成本＝（Ａ＋Ｂ）×［（１＋６．５６％）×１／２］

  ＝（２５，０００，０００．００＋１，１２０，０００．００）×６．５６％／２

  ＝ ８５６，７３６．００元

  Ｄ．重置成本

  重置成本＝Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝２５，０００，０００．００＋１，１２０，０００．００＋８５６，７３６．００

  ＝２６，９７６，７３６．００元（元）（取整）

  ｉｉ、综合成新率的确定

  考虑到待估设备价值量较大，本次评估采用年限法和观察法分别测算成新率，然后采用加权平均法确定设备的综合成新率，以最大限度的符合设备的实际状况。

  综合成新率＝Ａ１×４０％＋Ａ２×６０％

  式中：Ａ１——年限法成新率，权重比例为４０％

  Ａ２——观察法成新率，权重比例为６０％

  Ａ１：年限法成新率的确定

  根据《资产评估常用数据与参数手册》的机器设备经济使用寿命参考表，该类型起重机的正常使用经济寿命为２０年，我们对市场进行了调查，并现场勘察了该设备的使用状态以及向资产管理人员了解该设备的日常维护情况。该设备于２００８年８月交付使用并投入运行，维护保养较好，使用频率一般。则，已使用年限为３．４２年，综合考虑后取尚可使用年限１６．５８年。

  年限法成新率（％）＝预计尚可使用年限／（已使用年限＋预计尚可使用年限）×１００％

  ＝１６．５８／（３．４２＋１６．５８）×１００％

  ＝８２．９０％

  Ａ２：观察法成新率的确定

  评估人员根据设备各系统价值占设备总价值的比重，确定各系统的应得分值，并采用技术和观察的方法确定各系统的实际得分，然后累计得出设备的成新率。

  评估人员在现场对该设备进行勘察，并与有关设备管理人员、技术人员、操作人员交谈询问，了解到该设备采用的是较为成熟的技术，制造、安装调试厂家是国内知名企业，质量好，各种管件、仪表连接到位，运行较稳定，设备有专人使用管理，防腐、保温设施齐全、无损伤、泄漏，维护较好。具体结果如下表所示：

  ■

  综上所述，观察法成新率Ａ２＝８６％。

  综合成新率＝Ａ１×４０％＋Ａ２×６０％＝８２．９０％×４０％＋８６％×６０％

  ＝８５％（取整）

  评估值的确定

  评估值＝重置成本×综合成新率＝２６，９７６，７３６．００×８５％＝２２，９３０，２２６．００（元）（取整）

  ③在建工程

  在建工程包括土建工程和设备安装工程，均为尚未完工的土建、设备安装工程。考虑到上述资产在评估基准日仍然处于在建状态，公司在建工程的账面余额能够较好的反映资产的实际权益情况，在建工程以清查核实后的实际支付金额确定评估值。

  ④土地使用权

  根据《城镇土地估价规程》，结合本次评估目的和委估宗地的具体情况，本次评估采用市场比较法和成本逼近法，并通过分别赋予市场比较法和成本逼近法评估结果一定的权重综合确定土地使用权的评估价值。

  Ⅰ、市场比较法

  市场比较法是以条件类似土地买卖实例与待估土地加以对照比较，并依据比较实例已知的价格，对其进行交易期日、情况、区域及个别因素的差别进行修正，从而得出待估土地价格在评估基准日时地价的一种估价方法。其基本公式为：

  估价对象地价＝比较宗地地价×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ

  式中，Ａ＝估价对象评估基准日地价指数／比较实例评估基准日地价指数

  Ｂ＝估价对象情况指数／比较实例区域因素条件指数

  Ｃ＝估价对象区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数

  Ｄ＝估价对象个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数

  Ⅱ、成本逼近法

  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金确定土地价格的估价方法。则：

  土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润＋增值收益

  ＩＩＩ、评估案例

  以防城港域２５宗土地使用权说明评估过程如下：

  ｉ、市场比较法评估过程

  在采用市场比较法测算中，考虑到本次评估的２５宗区域及个别因素相近，故本次评估选取委估对象（宗地编号：宗地１号，防港国用（２０１２）字第０２８５号）作为测算对象，在测算出该宗土地在估价基准日的评估价格后，然后通过对其进行区域或个别因素等差异修正后得出其他２４宗土地的评估结果。

  Ａ．比较实例选择

  通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的３个比较案例，各比较案例的具体情况如下：

  ■

  Ｂ．比较因素的选择

  根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：

  ａ．交易期日：根据当地地价指数，确定交易期日修正系数。

  ｂ．交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制、抵押价格、司法处置等。

  ｃ．土地使用年期：指待估宗地和比较案例的土地使用年期。

  ｄ．区域因素： 主要有道路级别、城市内部交通便捷度、聚集效益、工厂与原料地及市场配合、距火车站距离等。

  ｅ．个别因素： 主要指剩余使用年限、面积、宗地开发程度、宗地自然条件和目前规划限制等。

  Ｃ．比较因素条件说明

  待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见下表：

  ■

  Ｄ．比较因素条件说明根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

  ａ．根据宗地现状，对交易价格进行修正。待估宗地宗地现状为宗地外五通，宗地内平整；案例Ａ宗地现状为宗地外三通（通路、通水、通电），宗地内平整； 案例Ｂ宗地现状为宗地外两通（通路、通电），宗地内现状；案例Ｃ宗地现状为宗地外一通（通路），宗地内现状。

  参照防城港“五通一平”的相关指标（详见成本法），对上述宗地交易价格进行修正：案例Ａ交易价格修正＋１９元／平方米；案例Ｂ交易价格修正＋３１元／平方米；案例Ｃ交易价格修正＋４４元／平方米。

  ｂ．本次评估基准日为２０１２年１月３１日，交易案例Ａ的交易日期为２０１０年７月８日，案例Ｂ的交易日期为２０１１年８月３１日，案例Ｃ的交易日期为２０１２年２月１６日，据估价人员调查，２０１０年至２０１２年当地工业用地地价有明显上涨，２０１１年至 ２０１２年当地工业用地地价上涨幅度不大，根据防城港地价指数，则确定待估宗地、案例Ａ、Ｂ、Ｃ交易日期修正系数为１００、９０、１００、１００。

  ｃ．待估宗地与交易案例Ｂ、Ｃ交易情况均为市场正常情况，故不需进行用途修正。案例Ａ的交易为协议出让，应进行修正，综合考虑案例Ａ与待估宗地的交易情况，最终取交易修正系数为１００、８５、１００、１００。

  ｄ．待估宗地土地用途为港口码头用地，具有垄断经营性，案例Ａ、Ｂ、Ｃ土地用途均为仓储用地，应进行用地类型修正，修正系数取为１００、８８、８８、８８。

  ｅ．土地使用年期修正

  由于委估对象（宗地１号）的土地剩余年限为５０年，比较案例（案例Ａ、Ｂ、Ｃ）的土地剩余年限分别为５０年、５０年、５０年，则土地剩余年限无需修正。

  ｆ．影响因素修正系数

  壹、宗地临路条件（距交通主次干道距离）：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地临、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ均临主干道，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ分别对应的指数均为１００、１００、１００、１００；

  贰、距火车站距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地内有专用铁路线，条件为优，交易案例Ａ、Ｂ、Ｃ距离火车站均小于１．２公里，条件均为优，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数分别为１００、１００、１００、１００；

  叁、距港口码头距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例Ｂ、Ｃ距港口码头均在４００米内，条件为优，案例Ａ距离港口码头约８００－１２００米，条件均为一般，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数分别为１００、９６、１００、１００；

  肆、临路宽度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降１％，由于待估宗地、交易案例所处区域为防城港港口区的主城区，且均临近城区主干道，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００；

  伍、供水、供电综合保证率：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降１％，由于待估宗地、交易案例Ａ所处区域为防城港港口区，供水、供电保证度一致，案例Ｂ、Ｃ所处为东部吹填区，供水供电存在一定差异，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数为１００、１００、９７、９７。

  陆、土地用途：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地周边规划为港口码头，交易案例周边规划为仓储和办公等，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数为１００、９６、９６、９６；

  柒、地基承载力：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于待估宗地、交易案例Ａ所处区域为防城港港口区，地基承载力均较好，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００；

  捌、容积率：待估宗地未取得对容积率的规划限制，不做修正；

  玖、宗地形状：分为规模过小影响使用、规模较小对使用影响较大、规模适中对利用无影响、规模较大较有利于利用、规模大利于利用五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降１％，由于待估宗地形状与交易案例的均较规整。故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００；

  壹拾、宗地面积：分为规模过小影响使用、规模较小对使用影响较大、规模适中对利用无影响、规模较大较有利于利用、规模大利于利用五个等级，以待估宗地１００为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降２％，由于宗地面积、规模的大小影响土地开发利用的成本，待估宗地面积规模较大，且与本次待估的其他宗地形成一定的规模效益，因此较交易案例Ａ、Ｂ的面积规模有优势。故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数为１００、９４、９４、１００；

  壹拾壹、用地限制：由于待估宗地与交易案例用地限制接近，故不需进行修正，故确定待估宗地、案例Ａ、案例Ｂ、案例Ｃ对应的指数均为１００。

  Ｅ．因素修正

  根据上述比较因素条件指数，编制因素比较修正系数表如下：

  ■

  Ｆ．实例修正后的地价计算

  经过比较分析，本次先取三个比较案例区域因素和个别因素均较为接近，且测算出三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果，计算结果为３８．６万元／亩。

  以上测算出了宗地１号的市场比较法评估价格，对于其他２４宗土地，通过进行土地用途、交易情况、交易日期、土地剩余使用年限、区域及个别因素相互比较，可以得出其他２４宗的市场比较法评估价格。

  根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有交易期日、交易方式、土地使用年期和影响因素。

  由于宗地１号的土地用途、交易期日、交易方式、区域因素、个别因素等与其他２４宗待估土地一致，故不需进行修正；

  仅土地剩余年限存在差异，因此，仅对土地剩余年限进行修正：

  根据各待估宗地与比较案例修正说明，确定各待估宗地市场比较法评估结果如下表：

  ■

  ｉｉ、成本逼近法评估过程

  Ａ．土地取得费

  土地取得费是指在待估宗地所在区域要取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施“中华人民共和国土地管理法”办法》征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

  调查待估宗地位于防城港港口区，根据财政部国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综［２００７］１０号，防城港市港口区建设填海造地用海的海域使用金征收标准是４５万元／公顷。

  土地取得费＝４５万元／公顷＝４５元／平方米

  Ｂ．土地开发费

  土地开发费指要达到估价对象设定的开发程度所需投入的各项客观费用，包括宗地外的土地开发费和宗地内的土地开发费。

  按照设定的宗地外五通、宗地内土地平整所形成的开发程度计算土地开发费。根据委托方提供的资料和评估人员实地勘查估算的开发量，参照广西区的建筑工程定额标准，确定开发费用如下表：

  ■

  则本次评估设定宗地开发费用为：

  宗地土地开发费＝２１０元／平方米

  Ｃ．相关税费

  根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》（广西壮族自治区人民政府令 第４６号）的规定征用耕地的，要缴纳耕地占用税。根据《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用办法》征用耕地要缴纳耕地开垦费。根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价费字［２００１］２５０号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字［１９９４］２１０号）文，征用土地国土资源局要收以下费用：管理费、测绘费、新增建设用地土地有偿使用费等。

  ａ．征地管理费

  根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价费字［２００１］２５０号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字［１９９４］２１０号）文件规定“征地管理费按征地费总额的２．８％征收”。则：

  宗地征地管理费＝４５×２．８％＝１．２６元／平方米

  ｂ．耕地占用税

  壹、人均耕地不超过１亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为１０元至５０元；

  贰、人均耕地超过１亩但不超过２亩的地区，每平方米为８元至４０元；

  叁、人均耕地超过２亩但不超过３亩的地区，每平方米为６元至３０元；

  肆、人均耕地超过３亩的地区，每平方米为５元至２５元。

  由于本次委估宗地不涉及耕地，则本次评估确定耕地占用税为０。

  ｃ．征地劳务费

  根据《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知》（桂价费〔２０１０〕１０９号），文件规定“征地劳务费不再分为征用耕地和征用非耕地费，收费标准统一按每平方米３元收取”。则：

  宗地征地劳务费＝３元／平方米

  ｄ．权属调查地籍测绘费

  根据广西壮族自治区物价局、财政厅《关于下达全区土地行政系统行政事业性收费项目和标准的通知》（桂价涉字［１９９４］２１０号）规定，权属调查地籍测绘费按征地面积０．２５元／平方米计算。

  ｅ．耕地开垦费

  由于本次委估宗海不涉及耕地，则本次评估确定耕地开垦费为０。

  ｆ．新增建设用地土地有偿使用费

  根据《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，防城港市港口区的新增建设用地土地有偿使用费为３４元／平方米。

  小计：有关税费＝（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５）＋（６）

  宗地税费＝３８．５１元／平方米

  Ｄ．投资利息

  根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为１年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率６．５６％计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：

  投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×６．５６％＋土地开发费×开发周期×１／２×６．５６％

  宗地投资利息＝（４５＋３８．５１）×１×６．５６％＋２１０×１×１／２×６．５６％

  ＝１２．３７元／平方米

  Ｅ．投资利润

  调查该地区土地开发的投资回报情况，并结合本地区同类型用地的平均利润率，本次评估取宗地土地开发的年投资回报率为１５％，则：

  投资利润＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费）×开发周期×投资回报率

  宗地投资利润＝（４５＋２１０＋３８．５１）×１×１５％＝４４．０３元／平方米

  Ｆ．土地增值收益

  根据对调查当地土地市场所得到资料的分析，待估宗地开发程度为宗地外五通、宗地内土地平整，土地增值收益按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的３５％计。

  土地增值收益＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×３５％

  ＝（４５＋３８．５１＋２１０＋１２．３７＋４４．０３）×３５％

  ＝１２２．４７元／平方米

  Ｇ．无限年期土地使用权价格

  依据成本逼近法计算公式，将上述６项相加之和即得土地使用权总价格。则：

  无限年期宗地土地使用权单价≈４７２．３８元／平方米

  Ｈ．待估宗地设定年期土地使用权价格

  根据有限年期地价测算公式：

  Ｖｎ＝ ＶＮ×［１－１／（１＋ｒ）ｎ］

  式中：Ｖｎ －－待估宗地设定年期土地使用权价格（元／平方米）

  ＶＮ －－无限年期土地使用权价格（元／平方米）

  ｒ－－土地还原率［土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率３．５％，再加上一定的风险因素调整值，按６％计］

  ｎ－－待估宗地设定年期

  Ｉ．其他因素修正

  (下转B16版)