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  证券时报记者 罗克关

  “旧改是中国经济和城市发展中不可回避的重要问题。成功的旧城改造首先要改造我们的脑袋。而我们需要一颗什么样的脑袋呢？我们需要一颗全面、均衡的脑袋，来思考和处理旧城改造这个顶级难题。有一些粗暴的案例，让公众把旧改简单地等同为拆迁。我们认为所有粗暴的根源就在于没有把利益均衡好。”佳兆业集团执行董事兼集团总裁金志刚日前在 “中国旧城改造高峰论坛”上表示。

  据了解，佳兆业在业界被称为“旧改专家”，也是全国拥有最多旧城改造项目的企业，总占地面积超过1000万平方米。在即将面世的项目中，深圳佳兆业·城市广场、深圳佳兆业广场、珠海佳兆业·水岸华都等均属于旧城改造项目。

  “在十三年中，佳兆业成功打造众多经典案例，也积累了很丰富的经验，因此，面对新的旧城改造项目，能够做出更为合理、判断和规划。”金志刚表示。

  提升城市功能

  金志刚称，所谓旧城改造并不完全是城市拆迁，其更深层次含义是旧城所具备的功能已经无法承载更复杂、更高级的经济社会活动。

  “很多地方是通过建新城来弥补功能，但是中国人多地少，新城也有限，所以还要把存量土地集约使用，让存量的土地一直保持先进性，这样就出现了‘旧城改造’。”金志刚称。

  金志刚表示，由于中国当下经济增速太快，很多情况下并非原有规划者未能尽责，而是现实情况已经超越了前人的想象能力。“以深圳为例，三十年前就3万人，后来建市的时候规划人口是600万，但是现在有1500万人，经济是爆炸式的增长。深圳已经是中国人口密度最大的城市，也是中国最年轻的特大城市。所以我们迫切地需要空间，迫切地需要释放土地最大的价值。”金志刚说。

  全面平衡利益

  旧城改造是一项专业性很强的系统工程，从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题。如何确保旧改成功？平衡多方利益必不可少。金志刚强调，旧改涉及到的利益有六方面需要特别注意，全面均衡。

  而在其中，原业主的利益是第一位的利益。“不管他选择原地回迁还是选择货币补偿，他的意愿和他的要求应该被充分地尊重和满足，在我们公司不允许叫‘钉子户’，这是我们公司内部的规定。”金志刚说。

  在此之后，成功的旧改还需要兼顾包括普通市民、社区、环境、历史文化以及开发商本身的利益。金志刚表示，旧城改造要弥补社区功能配套缺陷，让普通市民得益，同时改善区域社会环境，并注意保存城市的历史记忆。而在此之后，在兼顾开发商本身利益，整个项目才能平稳推进。

  “这六个利益从一到六，再从六到一，你要反复地去论证、均衡，然后做一个很好的方案出来。只要你平衡好，旧改一定是势如破竹的。你忽略了其中任何一个利益，这个事情就一定是推动不下去的。”金志刚认为。