证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 邓飞

  沉寂多年的地产股，今年走势让不少人刮目相看。在大盘迭创新低的背景下，万科A、招商地产、金地集团、保利地产等四大龙头地产公司年初至今均取得25%至50%不等的累计涨幅，地产股今年的上佳表现有目共睹。而面对中国未来城镇化这块大蛋糕，各地产公司也已摩拳擦掌。不少分析人士认为，地产股的趋势性机会或已显现。

  基本面持续改善

  销售开工投资全面回升

  虽然政府调控政策依然对地产行业形成压制，但行业基本面已在持续改善。金九银十之后，11月房地产销售、开工、投资继续全面回升。

  暖冬效应明显，11月楼市销售面积累计增速转正。11月全国商品房销售面积1.3亿平方米，同比增长30.4%，较10月上升了7.2个百分点，高于市场预期。申银万国认为，11月销售情况明显好于预期，主要原因是：1、申万监控的31个主要城市11月销售量同比增幅为78%，较10月的54%大幅上升，重点城市销售情况在传统淡季逆势上扬。2、三四线城市销售继10月大增30个百分点至19.8%后，我们月初预计11月同比将维持在20%左右，但目前看增幅可能达到25%至30%左右，仍有较明显上升。

  11月新开工面积1.56亿平方米，同比由负转正，为7.1%，较10月提升13.5个百分点。有分析认为，由于开发商资金状况有所好转，库存压力在一定程度上得以缓解，新开工趋势仍在温和回暖之中。另外，11月份房地产投资也显著回升，11月全国房地产开发投资额7143亿元，同比增长28.5%，较10月的15.5%上升了13个百分点。

  申银万国预计，2012年、2013年全国商品房销售面积同比增速为3%及5%，新开工面积同比增速为-5%及9%，投资同比增速为17%及16%。安信证券认为，如果房地产新开工及投资持续超预期回升，则与库存相关指标过去呈趋势性下降的情形将较快扭转。

  值得一提的是，11月楼市成交量也创出自2010年以来高点。数据显示，11月周平均成交623万平方米，同比上涨103%，环比10月周均上涨34%。综合全年来看，年初至今共成交21973万平方米，较2011年同期增长29%，较2010年同期增长14%。

  标杆房企业绩大涨

  行业估值安全边际高

  随着市场整体转暖，上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已率先接近或完成了全年的销售目标，并有多家表示将调高明年销售目标。招商证券指出，龙头企业本年度业绩大涨和各城市成交量显著上升已昭示了房地产行业的迅速回暖。与此同时，行业集中度在显著提升，房企间兼并重组日趋活跃。资金雄厚、品牌知名度高、土地储备充足及销售能力强的大型房企，未来将进一步扩大市场份额，发展前景值得期待。

  而地产股经历多年股价调整及业绩稳定释放后，整体估值水平已具备非常高的安全边际。国泰君安研究发现，一线地产公司2012年、2013年的平均市盈率仅为10倍及8倍，二线地产公司与一线地产公司估值水平基本相当，三线地产公司也不过12倍至9倍，商业地产公司则为14倍及11倍。相比目前A股20倍左右的平均市盈率水平而言，地产股已具备明显的估值优势。

  申银万国认为，未来地产股的投资机会主要来自于两方面：1、基本面持续改善带来的趋势性机会。产品适销、追求周转的公司有望逆市扩张，且盈利向好。包括：保利地产、万科A、招商地产、荣盛发展、中南建设；2、土地改革、城镇化政策带来的主题性机会。模式清晰、预收款多、销售快速、符合新型城市化方向的公司将有表现。包括：华夏幸福、南国置业、金科股份、苏宁环球、铁岭新城、华侨城等。