证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  年终将至，标杆房企相继提前完成年度销售目标。在证券时报记者采访的多位房企人士看来，明年房企业绩能否稳步增长，仍将视调控政策而定，不过已经有房企上调明年销售目标。另外，从今年土地市场观察，房企未来经营重心已经由三四线城市转向一二线城市。

  房企重心重回一二线

  “虽然众多大型房企在第四季度集中拿地，但是掩盖不了全年土地市场的清淡。”万科董秘谭华杰告诉证券时报记者。谭华杰认为，万科的土地仓位并不重，但从整个行业来看，应该降低土地储备的仓位。事实上，过去保持土地储备仓位较高的房企，今年已经开始适当降低仓位。

  在过去两年高速扩张的过程中，恒大地产已经积累了高达1.42亿平方米的土地储备。从今年中期的数据来看，恒大新增土地总建筑面积为544万平方米，而上半年累计合约销售面积则为576.8万平方米，其销售面积已经高于新增土储。在去年，恒大全年新增土储为4083万平方米，2010年更是高达5100万平方米，相比较而言，恒大已经开始放慢拿地脚步。

  值得一提的是，房企今年土地市场上的动作，已经释放出重回一二线城市的信号。例如，万科前三季度拿地并不多。谭华杰对此表示，前三季度没有大举拿地不是因为资金问题，而是因为机会未到。“前三季度放出的土地基本上处于三四线城市，但实际上，继续在三四线城市投入过多精力已经意义不大了，今年第四季度，一二线城市开始集中供地，因此，大型房企便开始瞄准一二线城市对土地储备进行补仓。”谭华杰坦言。

  据某机构统计显示，今年前11月，从房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市仅占比18%，其中二线发展中城市占比最高。而在11月27日至12月7日这11天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州陆续诞生7个地王。

  销售目标低标准

  记者粗略统计，包括万科、保利地产、中海地产、恒大地产、碧桂园、绿城集团、融创中国、世茂房地产、远洋地产在内的9家标杆房企已经完成全年销售目标。

  “部分大型房企提前且超额完成全年销售目标，主要得益于降价促销的销售策略及销售目标制定相对保守。”深圳某大型房企一高层人士向证券时报记者表示。此前，花旗也发布研报称，受调控政策影响，开发商年初制定年度目标时比较保守，有不少企业的销售目标甚至与去年全年销售额持平。

  碧桂园曾在今年初将全年销售目标定为430亿元，而该数字恰好也就是碧桂园2011年全年销售额。而雅居乐则将其目标定为310亿元，该目标较去年315亿的全年销售业绩还略少。此外，也有部分房企曾在年中调整过销售目标。如中海地产将年初制定的800亿港元销售目标调至1000亿港元，世茂房地产销售目标也从年初的307亿元上调至350亿元。

  “部分房企主动上调全年销售目标是根据市场形势作出的反应，此外也要求房企本身有充足的货源。”上述房企人士认为。在她看来，在去年库存量巨大的背景下，房企今年才能够根据市场变化，灵活调整推盘节奏，使销售业绩超过预期。

  不过上述人士预计，短期内，政府对房地产调控的效果持较为肯定态度，房地产调控没有加码的必要性，但受制于房价上涨压力，中短期放松的可能也不大。“预计在两会前，政策都将处于真空期。”该人士称。

  据悉，目前已经有房企调高明年的销售目标。佳兆业一位高层人士表示，预期明年销售表现会比今年好，初步计划明年销售额目标超过200亿元，较今年165亿元的销售目标增长25%。