证券时报多媒体数字报

  今年以来，每一轮上涨行情，地产股都表现抢眼。以万科A为例，9月27日到10月22日，大盘涨幅6.4%，万科涨幅8.1%；12月4日到12月25日，大盘涨幅13%，万科涨幅15%。地产股的行情似乎完全不惧史上最严限购政策，连续跑赢上证综指，最近半个月的反弹行情中，板块最高单日涨幅甚至超过了4%。

  事实上，限购政策对行业影响固然巨大，但基本面还是要由供求来决定。2008年次贷危机发生以后，在天量信贷的刺激下，成交量急剧上升，使得新楼盘不断开工，房产供给大幅增加。2011年政府发布新“国十条”限购政策，高悬的房价被迫调整，行业进入去库存期。随着新盘开发的放缓，从2010年下半年到2012年下半年，房价下跌企稳，成交量缓慢上升，去库存周期进入尾声。根据最新一期的行业周报，上海、深圳等城市的库存已经开始下降，而南京等大部分二线城市房产库存也已企稳。原本供大于求的买方市场格局已经悄然发生变化。

  由于有了2008年的前车之鉴，在这一轮2009年、2010年的高速发展周期中，大多数地产公司的经营策略都比较谨慎。用“拿地额/销售额”指标判定地产公司的现金风险，根据券商投研数据，2011年这一比例不到40%，充足的现金流保证了行业生产的稳定发展。而大地产商更具有锁定未来业绩的能力，根据上市公司三季报，龙头地产公司2012年预售款总量已超过2011年全年的销售量，这意味着2012年绝大部分销售任务已经提前完成。良好的现金流和稳定的增长业绩，使得基本面足以支撑强劲反弹的市场行情。在房产税形势不明，土地出让金政策不改的现阶段，政策利空的边际效应正在逐步削减。因此，当十八大提出城镇化的战略后，有着稳定基本面支撑的地产板块奏出激昂的反弹强音就不足为奇了。

  然而，相对龙头公司，在严厉限购政策的影响下，部分小地产公司的生存状况不容乐观。根据住建部数据，2012年保障房销售额大约占全国地产销售额的20%，而这一比例在未来还会继续提高。保障房能在限购政策下提供重要的土地供给，有着深厚政府背景的大地产公司，几乎垄断了保障房的开发。此外，由于监管趋严，银行对房地产贷款风险越来越重视，小地产公司缺乏品牌声誉，只能高息融资，无疑又增加了资金成本。小地产公司的经营压力，未来将给行业整合带来机会。垄断经营很可能是房地产市场未来的格局。经过资源整合，行业的供给控制能力将更强，也更有利于对政策及时做出调整，有利于房价的稳定。

  目前利空风险主要来自于政策。房产税的大面积征收和土地财政的改革，使其未来盈利存在变数，肃贪导致的官员抛售房产事件，影响力也尚未可知。综合行业周期和一、二线市场供求，受益于城镇化的战略政策，以及板块良好基本面的支撑，地产股中期仍有望继续走强。 （王飞宇）