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  证券时报记者 朱凯

  昨日在上海举行的瑞银（UBS）2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，房地产行业最差的时期是2011年底至2012年上半年，现在已经度过危机了。各个地方政府在做的事情已经见到成效，行业泡沫的压力远弱于前几年。

  她认为，政府调控目标主要在于控制房价过快上涨，如果国内一线城市房价过于活跃的话，今年下半年政府可能出台更为严厉的政策，这是行业最大的风险所在。同时，从去年三季度就已经开始凸显的三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。

  李智颖指出，改善性需求是对房地产市场特别重要的支持力量。去年11月底的房屋在建面积数据显示为增长7%，目前的新开工面积比去年有所减少，但估计在今年第二季度便可看到新开工的重新增长。

  过去的一两个月，很多土地都成功拍卖，会对新开工产生拉动作用。预计2014年内会有8.7亿平方米左右的住房需求，以100平方米一套来计算，大概有800万套的新增需求。

  对于A股房地产上市公司，李智颖认为，只要欧洲、美国等外围市场不出现极端负面消息，今年A股市场房地产上市公司的业绩将比较平稳，选择公司的主要标准是看其成本控制的能力。

  原因在于，今年的房价上涨幅度会比较有限，从最基本的供需平衡角度去研判，除了成本控制还要看公司拥有的土地储备以及其所处的位置。开发商在“小供应量城市”的竞争力较强和新盘位置优良的话，其销售业绩就肯定会处于行业上游水平。

  李智颖认为，推动公司股价的因素中，还与其每个月合同公告的销售增长能力以及销售均价有关。未来两个月上市公司将公布2012年年报，房地产行业毛利率会有明显下降压力，与预期之间的差距也会较大。

  对于国内的保障房建设，李智颖表示，从目标完成上来看，目前的已竣工保障房及新开工保障房均存在一定差距。

  李智颖说，按照中央3600万套的保障房目标，在2018年之前全部建成并覆盖低收入人群的55%比例，是一种比较乐观的预期。香港、新加坡各为50%、80%的占比，是长达20多年才完成的。中国内地如果能在10年内完成20%的保障房覆盖目标，就已经很不错了。