证券时报多媒体数字报

  由于市场重燃欧债危机的忧虑，加上揣测香港特区政府可能会再出新招打压楼市，昨日香港本地地产股于午后跌幅明显扩大，恒地、长实、新地、九仓等都显著跑输大盘。值得一提的是，以巴克莱为代表的外资大行席位沽盘相当活跃。

  这是否表明外资开始看淡香港楼市的前景呢？笔者认为，有此可能。

  近期，西班牙和意大利政局持续动荡，令全球投资者再次担忧“欧猪国家”的债务危机会持续发酵，欧美日等国股市本周陆续走低的态势，就是市场这种忧虑的最直接表现。香港作为开放型的自由经济体，必然会因欧美经济的动荡受到冲击，一旦热钱迅速抽离，香港的楼市更是会首当其冲受到影响。

  香港金管局的统计数据显示，1997年香港楼市处于高峰期时，居民家庭的负债占香港的生产总值比例只是48%，此后随着香港经济转弱，这一数字逐步上升至2002年高峰时的约60%；10多年后的今天，香港居民家庭负债占生产总值的比例再次回升至58%。另一组统计数据显示，截至2012年12月，在香港共计约1.2万亿港元的家庭总负债中，房屋按揭贷款就占了8889亿港元，比例高达74%，其余的为信用卡及其它贷款。这表明，如果全球及香港经济突然转为下行周期，将对香港经济和市民构成重大压力和冲击，同时也会对香港的银行体系及金融稳定构成威胁。

  实际上，支撑香港高房价的最主要原因，就是低利率环境。香港金管局总裁陈德霖认为，楼市过热是香港金融稳定最大风险，如果外围利率出现回升，香港楼市风险就会增大。对于香港楼市走势，香港前财政司长梁锦松也一针见血地指出，美国一旦加息，将会令香港楼市下跌，呼吁市民要注意。梁锦松认为，当香港的负利率情况发生改变时，楼市必然会转向，香港有可能重蹈当年“八万五”居屋时代的覆辙。当时，很多香港家庭都出现负资产情况，还有人因此自杀。

  由此看来，目前香港房价屡创新高，早已偏离了香港总体经济和居民收入的实际基础。如何解决这个难题？问题的关键点还是要缓和供需矛盾。香港恒隆地产董事长陈启宗在公司业绩发布会上就毫不掩饰地批评说，香港上一届政府班子近10年的时间都不卖地，是造成当下香港楼市过热的主要原因。他认为，在头4年因金融危机、非典影响，当时的港府没有向市场推出新的地皮，这还是可以接受的，但过后仍不推出新地皮就变得不可理解了，因为没有增加土地供应，必然会导致香港的房地产市场环境被极度扭曲，楼价高企的问题在所难免。他感叹，这一现象在世界上也属难得一见。

  从这一观点出发，陈启宗认为，上一届政府造成的错误，自然需要本届特区政府用10年或者更长的时间去补救。他认为，现任香港特首梁振英在新一份《施政报告》中提出的房屋政策是“基本正确”的，可以说是“能做的都已经做了”。他指出，开发土地和建楼需要时间，无论谁出任特首，都不能在短期解决。他还呼吁，香港市民不应一味批评政府解决楼市问题不力，而要提出更有建设性的意见。

  从近期香港特区政府高官及地产业界人士的讲话中会发现，其实香港各界均已对香港楼市现状充满了忧虑，因此才不断地提醒市民和投资者要谨慎入市。目前，欧美经济仍不稳定，贸然入市必然会有很大风险。