证券时报多媒体数字报

  随着全国各地房价的再次不断上涨，国务院上周出台了“国五条”试图稳定房地产市场。对此，各方反应不尽相同。昨日住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫做客财苑社区，为投资者一一解读。

  不少网友认为未来房价趋势是，一线城市继续上涨，投资过量的二三线城市或许会迎来一轮下跌。对此，谢逸枫认为，二三线城市房价依然会保持小幅度上涨趋势。一是城镇化的推进与户口制度的改革，增加大量的市场购买力；二是二三线城市的基础投资设施不断增加与地价上涨；三是城市不断的扩容，人口增加；四是地方政府依赖房地产将越来越严重。

  至于“国五条”在限制房价上涨方面会起多大作用？城镇化建设会否拉低二三线城市房价？谢逸枫指出，2013年房价稳中有升，房价涨幅同比将在8%~10%之间上下波动。中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。

  理论上讲，从供求关系角度看，今年3月房价会出现上涨的现象。根据国土资源部公布的数据显示，自限购限贷等一系列政策后，2011年土地供应开始出现下滑，2012年的土地负增长比去年还严重，因为土地2011年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，2012年全年都是负增长。2012年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但主要是因为二季度是负增长达到26%。没有土地去保证供给，房价必将出现上涨，除非需求下降了，但是目前需求越来越旺盛。今年房价稳中有升，3月房价暴涨的可能性不存在，从供求关系看，商品房库存压力犹存，但是房企资金链稳定，涨价动力大。从调控政策看，调控目标是“稳”字当头，政府不会容忍房价暴涨的。从经济环境看，今年经济环境不同于2009年宽松货币。从去年与今年2月份一线城市及二、三、四线城市的房价涨幅看，很难超过人均收入增幅。

  最后，谢逸枫预测，今年房价仍将上涨，从国务院的房地产调控工作内容看，“国五条”新政对房价并无太大的实际“杀伤力”，并且缺乏具体的细则，基本是老话重提，与三年前的调控思想相符合。主要表现在：一是房产税扩容的不确定，并无时间安排表；二是重启地方政府价格控制目标与一房一价，其实前年开始就存在，到目前已经名存实亡；三是对地方政府来说，房价上涨过快标准难确定，具体情况不一样；四是稳定房价的问责制，或者称为约谈制，根本不是调控政策，是行政措施，但是很难起到效果；五是所谓的按照保持房价基本稳定的原则，没有实际的约束力；六是限购不放松，但是没有提到扩大城市范围，显然作用不大；七是保障房的对房价实际影响力，可以忽略；八是调控长效机制的建立需要时间，短期难实施。

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