证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 付建利

  房地产市场的调控，似乎正在起变化。一直以来，地产调控最终大多沦为空调，每一次调控政策出台，都成为投资人逆向投资地产股的好时机。然而，在国五条的强大心理威慑下，昨日A股大跌，“招保万金”等地产股大面积跌停，这让重仓的相关基金受伤不已。一时间，地产股的走势成为市场各方人士关注的焦点。在调控新政下，地产股到底有哪些危与机呢？

  国五条的调控政策力度超出市场预期，尤其是在两会召开前出台，更是引发舆论关注。在20%转让所得税的压力下，首先房地产市场的投资和投机性需求会收缩，其次是改善性住房需求也会收缩。股票市场炒的是预期，一旦房地产市场的预期发生转变，地产股的大幅下跌也就不难理解了。而且资本市场有个特点，在特定的时空背景下，对负面信息的反馈会成倍放大，甚至会引发羊群效应。

  与此同时，房地产市场的调控涉及税收、信贷、经济发展模式等多个因素，涉及的部门上至中央政府、住建部，下至各地方政府、开发商，调控效果到底如何，取决于政策决心大不大，地方政府会不会对上面的政策阳奉阴违，土地财政的发展模式会不会变化。地产行业的未来到底如何，仅仅从国五条及其细则就妄下结论，显然也不合适。接下来，具体的细则还会陆续出来，各地执行的程度到底如何，也要进一步观察。

  从实业的层面来说，房地产开发商对国五条细则的反应，远不及股市来得快。开发商肯定还要静观其变，实际的房屋销售量和开工量，也不会因为调控政策而陡然下滑，尤其是在一线城市，供给扩大的空间比较小，更多地只能从需求端来解决。政府调控房地产，其目的并非是要打垮房地产，而是让房地产市场持续稳健地发展，防止地产行业的泡沫越来越大，那个时候再来调控房地产市场，难度会更大，对经济的伤害更甚，更不利于中国经济的结构转型和产业升级。就此而言，在房价大幅反弹之前出台调控政策，可谓正当其时。

  不过，房地产市场的刚需市场不会因为调控政策而大大压缩，地产行业在未来相当长的时期内仍然是国民经济的支柱性行业，只不过房地产的行业属性，需要从投资和投机属性，回归到满足老百姓自主性需求的属性上去。而且，乐观地说，严厉的调控政策会让拿地能力差、融资难的中小型开发商逐步退出市场，地产行业的集中度会不断上升，龙头企业在行业优胜劣汰的过程中会强者恒强，一些地产企业也会不断向国际化靠拢，走出国门占领更多的海外市场。从这个意义上来说，调控新政在短期内打压地产股的同时，中长期将给龙头地产企业带来新的估值溢价空间。