证券时报多媒体数字报

  2011年以来，美国房地产复苏可以说是美国疲弱复苏的一大亮点，有分析甚至认为美国房地产已经进入新一轮上升周期，并建议“趁机抄底”，许多中国投资者大举进入美国房地产市场，甚至成为美国房地产市场中最大的外来购买力之一。

  然而，美国房地产市场真的进入繁荣周期了吗？从现实情况看，房地产价格的上涨并不能完全掩盖引发美国次贷危机的结构性问题，下如此乐观结论的风险还比较大。

  美国楼市吹起暖风

  美国整体经济仍主要以“弱势复苏”为主。根据美国国家经济研究局（NBER）对美国经济四大先行指数（工业生产、实际个人收入、失业率、实际零售销售）预测，本轮经济衰退的程度要甚于1959年以来的任何一次经济衰退。但房地产复苏相比其他数据的确比较亮丽。今年前两个月，美国房地产市场均继续改善。新屋和成屋销售量保持在2010年4月以来的高位，S&P/ Case-Shiller 20座大城市房价指数1月份也创出2006年6月以来最大升幅。美国2月新屋开工量同比增长27.7%，具有前瞻意义的营建许可数量同比增长33.8%，两项指标均达到2008年6月以来最高水平。

  然而，从存量指标看，我们也许并不能得到房地产已经进入全面复苏周期的结论。在过去6年间一直经历去库存过程的美国房地产市场，仍然存在数以百万计的止赎房产，“影子库存”继续给市场带来压力，在未来的6-12个月，这些“影子库存”房屋大部分将会被挂牌亏损出售。除非美国就业市场显著回暖，房产税大幅削减，从根本上有效刺激购房需求。

  此外，房地产市场局部风险犹存，警报尚未解除。虽然美国房地产市场正在复苏，但在重灾区地区，如内华达州、佛罗里达州、伊利诺伊州、新泽西州和纽约州等地，房地产市场依然在底部徘徊。在这些地区，房屋止赎率依然很高，丧失房屋赎回权人数也在不断上升，数据显示，总体而言，今年一季度，美国的止赎房库存上升了9%，其中佛罗里达州有全美最多的90556间房主空置止赎房，伊利诺伊州为31668间，加州为28821间、俄亥俄州为17367间。重灾区的警报信号不解除，美国房地产就难言真正的整体复苏。

  人口因素

  产生趋势性影响

  更为重要的是，从美国人口结构与房价关系看，人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。次贷危机之前“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。大约有7700万人，占美国成年人的35%。近几十年来，婴儿潮正处在消费力最旺盛的25～30岁时期，初次购房意愿年龄段的人口增加直接推升了美国房价。

  然而，这一结构性因素正在发生根本性改变，根据美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁；2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速不仅使美国住房总需求出现较大幅度的下降，也将对住房需求的结构产生新的深远影响。

  美联储低利率政策

  并非万能

  美国低利率政策也并非万能。根据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美的最新数据，美国30年期抵押贷款利率已经降至3.3%左右，为上世纪70年代以来的历史最低水平。

  低利率会有效刺激抵押贷款需求，从而刺激购房需求。但由于抵押贷款申请门槛升高，尽管抵押贷款利率处于数十年低位，但贷款机构对申请者的审查却更为严厉。

  数据显示，目前美国仍有1100万家庭的住房按揭贷款处于资不抵债的境地。显然，在房地产市场信贷仍处于低迷、萎缩的当下，美联储集中购买抵押支持债券或者抵押贷款证券化（MBS）将降低商业银行信贷投放风险，并进一步压低房地产信贷利率，会给房地产市场带来利好。但“低利率不是万能的”，潜在购房者能否享受低利率还要取决于银行的贷款意愿。尤其是2013年银行面临的监管压力将再次增大，存款准备金率提高等政策要求让银行面临很大的资金压力，美国银行更多选择收紧住房抵押贷款放贷标准，特别是在市场风险释放未尽，美国消费者刚刚经历了地产泡沫破裂惨痛教训的情况下，房地产真正进入上升周期并非易事。

  尤其值得警惕的是，以往美国房屋市场复苏通常由家庭和个人的刚性需求带动，而本轮复苏更主要的是投资的成分居多，投资者扮演了购房的主力。随着美国“自动全面减赤计划”的启动，以及财政悬崖中有关减税政策的到期，严重依赖政策刺激的房地产复苏可能还会遭受新的波折，一旦投资者/投机者获利离场，将可能导致美国房地产市场新一轮震荡。

  （作者系国家信息中心预测部世界经济研究室副主任）