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  中国综合开发研究院宋丁指出，今年已到了前几年动工的城市综合体集中开业的时间，短时间内大量购物中心将扎堆出现，市场会出现阶段性供过于求的局面。

  证券时报记者 杨晨

  金融危机后，大量热钱涌入商业地产，深圳城市综合体的开工面积快速增长。城市综合体的开发周期一般需要2～4年，今年深圳商业中心正式进入快速供应期。

  根据深圳中原地产不完全统计，2013～2014年，深圳即将入市的大型商业项目将达19个，其中大型综合体项目13个，占总量近70%，合计总建筑规模762万平方米。

  值得注意的是，2012年深圳全市社会消费品零售总额为4008.78亿元，增长16.5%。但根据世联地产的统计，2000年以来深圳购物中心面积的年均增速保持在28%以上，已超过居民消费能力的增速。可以预见，随着综合体的密集推出，未来深圳商圈必将上演一场“龙争虎斗”。

  “综合体”全城开花

  城市综合体(MALL)，是现代城市文明高度发达的标志。城市综合体是将城市中的酒店、办公、居住、商业、会议、公寓以及文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

  2003年以前，百货、大型超市是深圳商业的主导力量；2004年以来，以万象城、金光华为代表的购物中心兴起，“综合体”成为商业发展的新潮流，购物公园、海岸城、太古城、益田假日广场、KK MALL等大型项目接踵拔地而起，“综合体”在深圳全城遍地开花，深圳逐渐由百货商场时代过渡到“购物中心”时代。

  对于近年来深圳城市综合体的密集涌现，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，首先缘于中国社会经济的发展，人们对于购物和消费有了更高的要求，而城市综合体配套功能更丰富、可融合元素更多元，更能适应中国消费者的新需求。其次，商业地产较少受到调控的约束，许多开发商由住宅领域转向商业地产领域。再次，从深圳这个城市的特殊性来说，过去30年里，深圳的商业配套相对于住宅开发偏弱，因此深圳对商业中心有比较大的需求量。最后，深圳土地稀缺，为了让土地产生最大的附加值，近几年深圳政府出让的土地大部分是综合用地，所以政府出让土地的类型也决定了开发商开发项目的类型。

  宋丁指出，今年已经到了前几年动工的城市综合体集中开业的时间，短时间内大量购物中心将扎堆出现，市场会出现阶段性供过于求的局面，空置率上升和租金下滑的现象可能出现。与此同时，商业形态跨越式升级，各购物中心业绩分化会加剧。

  同质化运营待破解

  根据世联地产的统计，未来5年，深圳1万平方米以上集中商业供应量将达504万平方米，而城市商业格局将发生彻底改变。世联地产商业研究经理段立文表示，“万象城”成功后，形成了一种榜样效应，后来出现的购物中心很多都去复制万象城的模式，所以现在深圳很多购物中心存在严重的同质化现状。

  “缺乏商业创新”是目前深圳城市综合体普遍面临的难题。“综合体需要融入多元化的消费体验，未来深圳的购物中心数量众多，如果商家们没有自身的优势和特色，很难在未来的白热化竞争中生存。”宋丁说。

  据了解，今年3月刚开业的“东门Ucity”，号称“中国首个智慧商城”，开始尝试将科技的元素融入购物商城。宋丁认为，消费者需要更多的选择，更个性化的生活方式。现在深圳的商家开始探索商业业态的创新，虽然还没有出现一个新的成功的榜样，但未来城市综合体应该朝着这方面发展。

  段立文认为，现在的城市综合体主要有四种模式，一种是万达式的，倾向于大众消费；一种是万象城式的，倾向于高端消费；还有一种主题型的，比如中粮大悦城；另外是正在兴起的社区型的，如莱蒙水榭春天。“未来商业中心的细分会越来越明显。”她说。