证券时报多媒体数字报

  新华联不动产股份有限公司(以下简称“新华联”或“公司”)是一家以房地产开发企业为主营业务的企业,于2011年6月通过借壳ST圣方上市,成为2010年地产调控以来证监会核准借壳上市的首家地产公司。近日,新华联披露了2012年年报,报告显示公司实现营业收入24.63亿元,实现利润总额6.81亿元,归属于上市公司所有者净利润5.05亿元。 2012年全年实现每股收益0.32元。2012年度公司利润分配预案为:以2012年12月31日公司总股本1,597,970,649股为基数,向全体股东每10股派送现金股利1元(含税)。

  我们认为公司面对持续的房地产宏观调控,克服了政策压力和市场观望情绪,仍很好地完成了2012年初制定的营业收入、利润总额等各项任务目标,这体现了公司稳健、务实的经营风格。值得关注的是,2012年公司积极进行战略转型,在住宅开发的基础上,确立了商业地产、旅游文化地产开发和运营的新方向,未来将更加注重企业发展的质量和长效性。同时,2012年公司在经营上也赢得了很多荣誉。新华联跻身“亚洲品牌500强”排行榜、“中国上市公司资本品牌溢价百强”榜,被授予“中国房地产实力成长最快10强企业”、“房地产行业员工最认可文化企业奖”等多项殊荣。

  一、财务状况稳健,资本运营效率高

  从公司2012年度财务报表的数据可以看出,新华联整体资产质量优良、财务状况稳健。截至2012年12月31日,新华联总资产达到了101.15亿,比上年末增加38.16%;公司账面货币资金为13.25亿,货币资金年末数比年初数增加了7.41亿元,增长127.08%。从具体的偿债能力指标看,公司2012年末流动资产为87.05亿,流动负债为46.44亿,流动比率为1.87,优于行业平均水平;负债74.19亿,资产负债率为73%左右,虽然负债水平有所上升,但与房地产行业普遍存在的70%~80%的资产负债率水平相比,公司负债水平仍处在合理范围内。从公司资本运营效率指标看,公司2012年归属于上市公司净利润为5.05亿,归属于上市公司股东的净资产26.61亿元,净资产收益率为20.28%。这几年房地产行业受国家政策调控,而公司净资产收益率连续三年都超过20%,远高于行业于房地产行业平均水平,甚至优于万科等房地产龙头企业,公司资本运营效率非常高。

  图1:公司资本运营效率优于龙头房地产公司   （资料来源:相关企业年报整理,怀新投资）

  二、项目销售增势较快,2013年公司业绩增长有保障

  2012年房地产行业形势仍不容乐观,根据国家统计局发布的2012年宏观经济数据显示,全国房地产开发投资71804亿元,增速较上年回落11.9%;房屋新开工面积177334万平方米,同比下降7.3%;商品房销售面积111304万平方米,同比增速下滑2.6%。面对持续的房地产宏观调控,公司创新营销策略,提升标准化服务,实现了销售回款的逆势增长,2012年销售商品收到的现金较去年同期增长108.6%。

  报告期内,公司实现销售面积27.23万平方米,较上年同期增长120.49%。实现结算面积16.66万平方米,较上年同期增长11.89%。截至2012年末,公司尚有18.55万平方米已签约销售未交付结算,合同金额总计12.88亿元,上述待结算资源大部分将在2013年参与结算,为公司2013年业绩增长提供保障。

  三、项目储备丰富,成本较低

  公司逆周期拿地的节奏把握较好,在调控开始后反而加快了取得地块的速度。2012年公司通过竞价摘牌或股权收购的方式取得建设用地11宗,新增土地面积约145.68万平方米。公司坚持“立足北京”的扩张思路,取得北京顺义12.47万多平方米综合用地,北京平谷建筑面积10.62万平方米的项目用地,进一步丰富了北京地区的土地储备。在完成了新华联丽港、新华联商业大厦、北京青年城等多个北京市区的项目之后,公司明确提出开拓二三线潜力城市的经营计划。报告期内,公司取得株洲24.40万平方米居住、商业、酒店综合用地,银川阅海湾23.29万平方米居住、商业、酒店用地,银川金凤区48.96万多平方米综合用地,增加了公司转型商业地产产品方向上的土地储备。

  按照目前的开发进度,目前储备的土地已足够未来 4 至5 年的开发,而且公司目前储备土地成本锁定在较低水平。2013年,年报显示公司将继续贯彻“低成本扩张”的土地储备策略,将深度调研土地价格本身的合理性以及未来项目开发的风险可控性。同时,进一步结合公司战略转型的需要,继续跟进湖南、安徽等地文化旅游项目的前期调研,适度加大文化旅游地产及商业地产的土地储备。

  四、战略转型,走可持续发展道路

  自2010年“国十条”颁布伊始,近两年国家已陆续出台了一系列的房地产调控政策。从目前市场的反应来看,本轮房地产调控效果已显,过热投资投机炒房的温度已然下降,整个市场业已慢慢朝理性回归。为了进一步巩固调控的成果,2012年底中央经济工作会议明确指出要继续坚持房地产市场调控政策不动摇,2013年初国家新发布“国五条”,再次重申了坚决抑制投机投资性住房等调控政策。京、沪等一线城市还出台了包括二手房交易征收差额20%所得税在内的细则。可以预见,2013年,房地产企业仍将面临巨大的压力和考验。为了防范住宅市场单一风险,实现由单一开发(住宅地产)向多元开发(住宅地产+商业地产+文化旅游地产)的战略转型,公司对于未来几年的经营重点做出以下三个方面的调整:

  第一,以商业零售项目驱动住宅项目的城市综合体模式将是转型的重点。在大城市的人口、面积、交通的限制因素使其发展进入负边际效益的阶段之后,中国的城镇化进程将主要体现为中等城市的发展,表现为二三线城市人口数量增加、商业集中度提高。受益城镇化趋势转变,二三线城市综合体项目具有较强的潜在需求。公司顺应城镇化趋势重点发展城市综合体,这种转型可从公司的拿地和项目储备中有所体现。在公司现有12个项目储备中,有5个项目为城市综合体,综合体项目数量占比超过40%;从可结算面积来看,5个综合体项目的面积为 342万平方米,占总规划建筑面积(701万平方米)的比重为 48.8%。

  表1:公司项目储备情况

  资料来源:公开资料

  第二,推进文化旅游地产的开发建设。2012年,公司首次提出在湖南等地开发文化旅游项目的转型思路,探索未来适合公司发展的文旅地产开发模式,使文旅地产成为公司未来的核心竞争优势。2013年3月8日,由北京新华联置地有限公司出资1亿元,设立芜湖新华联文化旅游开发有限公司。公司将对国内优秀的文化旅游项目进行了更多的实地考察和调研,力争今年在炎陵、长沙、芜湖等地实现文化旅游地产拓展的新突破。

  第三,在增加商业地产开发的同时,增加自持物业的比重。从目前公司的在建工程项目看,在未来的2~3年内主要的自持物业项目由原来的新华联大厦和新华联丽景湾两个增加到4~5家五星级酒店和4~5个大型集中商业及写字楼。在未来的项目中增加自持比重,一方面反映出公司对未来商业地产出租市场的看好;另一方面也传递出公司对项目未来增值空间的信心及努力增强企业可持续发展的能力。

  五、延伸产业链,收购华建公司

  为履行重组期间的承诺,2012年公司完成了对湖南新华联建设工程有限公司100%股权的收购。华建公司2012年1月至2012年9月营业收入为5亿,净利润为4,704万。作为拥有房屋建筑工程施工、建筑装饰装修工程专业承包一级资质的优秀企业,能为公司未来房地产项目的建筑施工、装饰装修等提供稳定的支持,减少对外部施工单位的依赖;同时此次产业链的延伸也有利于公司整合资源,发挥产业的协同效应,降低工程建设成本,强化工程质量管理,保证施工进度,提升产品质量。特别是其投资的长沙商业银行项目为企业带来了近9000万元的利润。

  六、2013年起进入集中结算期,公司业绩有望大幅增长

  2012年,公司贯彻落实了项目负责制和全面计划管理,对各项目开发进度拟定了责任到人、细化到天的全年工作计划,并通过月度生产经营调度会和现场检查等措施进行了跟踪落实。 报告期内,公司开复工面积创历史新高,年内开复工面积186.99万平方米,同比上年增长79.04%;竣工面积达60.46万平方米,较去年同期增长288.73%。从竣工时间和结算进度来看,公司 2012年的结算来源以北京新华联运河湾项目、唐山新华联广场项目以及黄山纳尼亚小镇项目为主;2013至2014年,唐山新华联广场项目、呼和浩特新华联雅园项目、西宁城市综合体项目、大庆阿斯兰小镇项目等多个项目都将参与结算 ,未来两年均有充足的货源供结算。由于2013年起公司项目集中参与结算,结算面积将比2012年有较大幅度增长,结算收入也将有较大幅度增长,公司盈利也有望出现大幅增长。

  表2:2012年竣工面积

  资料来源:公司年报

  (深圳市怀新企业投资顾问有限公司)(CIS)