证券时报多媒体数字报

  直观上，市场就是商品交易场所，这样定义，对于城市管理与市场监管而言，有着明确的指向意义。对于社会学、经济学而言，这样的定义空洞无物，失去了价值。但如果将定义转向，比如指向物质性市场背后的社会关系，那么，我们就可触及隐含着的更深刻的人与人之间透过物质性市场而织就的权力体系与利益网络。这是经济学解剖社会关系常用的手法，而在这方面为后来者树立典范的最伟大的经典作家非马克思莫属。

  马克思从商品出发，通过“商品-货币-资本”这根链条，解剖资本主义的经济细胞，构筑了自己独特的包括劳动价值理论、剩余价值理论与社会改造理论等在内的庞大的理论体系。在马克思看来，市场就是社会关系的集合，秉持马克思的理念来解剖中国的房地产市场别有一番韵味。

  毫无疑问，房地产市场是市场的一种，房地产交易是经济现象，按照市场规律，当价格上涨时，增加供给就可以令价格下降。其背后的逻辑关系清晰简单，不需要繁杂的思索与高深的理论。但是，对于百姓而言，房地产市场“十调九空”的现实不仅让他们承受高房价的煎熬，也使得他们受困于房地产市场魔鬼般的习性。

  “十调九空”的楼市调控史似乎证明供求规律失灵了，然而，分析告诉我们，失灵的不是经济规律，而是我们的眼界。我们的眼光仅仅盯在房地产上，以致房地产之外更深层次的力量阻碍着经济力量发挥效能。可以说，有很多手段可资使用从而对房地产市场产生根本性影响，最终令房价降下来。再进一步，如果有一些制度先手，房地产根本就不会像现在那样的倔强与顽固。

  （一）

  众所周知，房地产商品化以前，中国根本就不存在房地产市场，城市居民的住房问题都是由所在单位以福利的形式捆绑包办。政府批地、单位建房、然后按职位工龄等分配住房是最通行的模式。1998年启动的全国性住房改革使福利分房正式退位，商品化住宅走上了经济大舞台。

  虽然住房商品化了，但另一股房潮也随之而来，那就是以经济适用房、福利房等名义供公务员等分配的非市场化住房风起云涌。这种经济适用房与市场化商品房双轨并存的状态前后持续了近20年，经济适用房解决了吃财政饭的人的住房问题，市场化的商品房则为早富裕起来的那批人实现自己的住房梦提供了方便。不过，大多数人介于这两者之间，他们一方面与经济适用房无缘，另一方面也无力购买商品房，这些人成了房地产市场潜在的购房大军的源源不断的后备力量。

  其实，如果在住房商品化之初，对全社会的住房有一个统筹考虑，对不同社会群体的住房有一个明确的政策指引，尤其是同步配套对社会底层的住房扶助与救济，那么，房地产市场的矛盾肯定不会像现在这样复杂纠结。

  （二）

  供求规律告诉我们，当某种商品的价格上升时，加大供给是抑制价格上涨最有效的手段，房地产也逃脱不了供求规律的约束。近10年来，我国房地产建设蓬勃兴旺，建筑规模、商品房销售额、土地交易价格屡创新高。房地产市场的火爆刺激了房地产的投资热情，造就了房地产市场空前大繁荣。但相对于庞大的市场需求，新房的供给总显得小气与吝啬。一方面要满足市场需求，另一方面又要住房价格保持在民众可以接受的水平，就需要向市场提供天量的住宅，这几乎是异想天开。像商人一样，政府也会从自己的立场出发，控制节奏，充分利用现有资源，最大化自己的利益。

  其实，与城市化同时起步的还有另一个庞大的房地产市场，这就是城郊农村集体土地或农民私人宅基地上兴起的大量小产权房。据报道，截至2011年底，在深圳1953平方公里的范围内，星罗棋布的小产权房建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%。其他城市，尤其是向外急速扩张的经济热点城市，拥有的小产权房都不是小数目。如果这类住宅能上市流通，供给的威力立马会让供求规律显灵，火暴的房地产市场会自动降温。但是，小产权房的纷争持续了多年也没有定论。不承认小产权房的合法性，不让其进入流通市场，疙瘩就在于农村集体土地的法律属性。

  改革开放30多年，从包干到户、生产责任制，到大量农民工进城，农村生产结构、就业结构、利益诉求均发生了天翻地覆的变化，但以“队为基础、三级所有”为核心的农村集体土地制度依然故我，不可动摇。

  （三）

  中国的房地产市场有许多怪现象，其中之一就是一方面许多人买不起房，抱怨房价高得离谱；可另一方面，许多人拥有几套住房，甚至几十套，乃至上百套。

  房地产市场的极端悬殊的对比，实际上是财富与收入差距的写照，而财富与收入方面的差距，实际上映射了中国社会在某些方面存在着极端情形。虽然经济改革造就了物质财富的极大丰富，国民的生活水平也随之大幅提高，但是，急剧扩大的财富差距和收入差距还是将中国推向了基尼系数的顶端，成为贫富分化的新标杆。

  这其中，固然有个人能力，乃至运气的原因。但是，普遍的、带有层级特色的社会机制与体制因素所发挥的主导与决定性作用是不容否认的。垄断企业的工资与福利水平、行政管控提供的寻租收入，乃至政治贿赂、法治腐败所带来的收益等等，汇集成一股巨大的收入流，涌向包括房地产市场在内的资产市场。

  综上所述，原本属于经济市场的中国房地产市场已经扭曲变形，其自身的变化演绎受制于市场之外的许多因素。因此，我们明白了为什么十年来的调控效果甚微。同时，我们进一步明白了，要解决中国房地产问题，光在房子身上打主意是无济于事的。这就是中国房地产政治，也是我们用10年时间换来的教训。