证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  在北京采取楼市限价政策之后，广州日前也出台了针对房地产价格的新调控措施。广州规定，从4月24日起，全面执行商品住宅预（销）售价格网上申报制度，其预售价格需要接受市国土房管部门的价格指导。

  这意味着，广州将对市区所有申请预售证的楼盘价格进行事先监督，如果开发商定价过高，其取得预售证的过程将比较艰难。

  不过，记者采访的多位房企人士眼里，相对于限购和限贷，限价在力度上偏软弹性较大，限价令难以撼动大型房企的盈利。

  难撼房企利润

  广州市国土房管局近日下发《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》要求，从4月24日起，广州全面执行商品住宅预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。

  广州此时宣布“限价”，显然与近来楼价飙升有关。数据显示，今年3月广州新建商品住宅网签价格同比去年上涨34.9%，而第一季度广州房价同比涨幅高达22%，相对于全年7%~8%的房价涨幅，调控形势颇为严峻。

  广州此次公布“限价令”与此前北京“新国五条”中限价表述颇为相似。北京在确定今年房价目标时有这样一句表述：“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。

  “其实，广州根据楼盘价格，实行限制发预售证，这种政策一直都存在，类似珠江新城这样的高端楼盘一直很难申请预售。”广州一房企高层人士并未感到意外。在他看来，此次广州方面出台的限价政策影响尚需观察。不过他坦言，由于官方并未披露具体价格标尺，仅称销售价格将会接手价格指导，其中留给市场的操作空间较大。

  有业内人士担忧，目前不少房企采取两个甚至三个合同的方式与购房者签约，即购房合同与装修合同分开，从而降低在国土房管局备案的价格。

  不过，对于房企而言，最关心的仍是政策对于盈利的影响。万科一位高层人士对记者称，一般而言，限价属于短期性政策，房企净利润因该政策而下降不可避免。“不过，房企开发新盘项目往往分一、二、三等多期，某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限，特别是对大型房企而言。”

  不过该人士坦言，也不排除中小房企受影响较大，会调整销售策略。“因为它们项目少，抗风险能力不够强，也没有大型房企融资和拿地的成本优势。”

  限价软调控

  事实上，限价令出台绝非新鲜事。从2010年开始，包括佛山、中山等一批二三线城市出台限价令。不过，地方限价令往往会进行调整。例如中山去年1月就对当地楼市限价作出了微调：住房限价由2010年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。

  记者采访的多位业内人士眼里，在整体上，“三限”（限购、限贷、限价）中限购、限贷是用来卡住购房权和资金两个要害环节，而限价主要为涨价刹车。江商学院金融学教授梅建平认为，限价相对于限购来讲，本身就属于软调控，这种微调政策其实对于地方政府而言，更愿意接受。

  此外，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭亦认为，限价令仅仅影响价格，非但不抑制需求反而能刺激需求。而限购令则直接影响到需求，很可能对当地市场产生重创，这是地方政府选择以限价取代限购的主要原因。

  “广州跟随北京出台未制定价格上限的限价令，本身就只是为了落实新国五条，为了防止个别高价房入市拉高均价。”前述广州房企人士表示。他认为，其他城市可能会相继出台类似软性政策。