证券时报多媒体数字报

  （上接B85版）

  附表2

土地基准地价系数修正法评估计算表

评估基准日 2012/12/31 土地性质 国有出让用地 宗地编号 宗地2

项目特征 已建成项目 宗地面积(m2) 14,950.00 宗地名称 西德厂用地

一、基准地价的确定

宗地所在地区 东莞 基准地价内涵

基准地价文件 《关于2009年东莞市基准地价的公告》（东府〔2009〕151号） 设定用途 工业 地价基准日 2009/1/1

设定容积率 1.5 设定开发状态 五通一平

土地级别 设定土地使用年期(年) 50

基准(网格点)地价Vn 715 元/平方米土地面积 宗地面积S1(m2) 14,950.00 估价面积S(m2) 14,950.00

建筑面积S2(m2) 13,481.00

待估宗地容积率 0.90 ----- -

调整后基准地价P= 715 元/平方米土地面积

二、区域及个别因素修正

(广州)办公用地 取值/计算值 取值依据

区域与个别因素综合修正

k1 工业积聚度 [-5~+5] 0% 一般

k2 交通条件 [-10~+10] 5% 位于主干道旁

k3 基础设施状况 [-10~+10] 0% 齐全

k4 环境质量 [-5~+5] 0% 一般

k5 规划前景 [-5~+5] 0% 一般

k6 其他区域因素 [-10~+10] 0% 无

k7 地形地质状况 [-4~+4] 0% 较好

k8 城市规划限制 [-10~+10] 0% 一般

k9 宗地面积形状 [-5~+5] 0% 宗地形状规则，很利于利用

k10 其他个别因素 [-10~+10] 0% 无

K 区域与个别因素综合修正系数=(K1+…+kn)% 5%

三、容积率等因素修正

R 容积率修正系数 地面地价 1.00 工业用地，不需进行容积率修正，修正系数取1。

T 期日修正系数=T1/T2 采用案例成交价/基准地价比值 1.6116 取当地近期交易的工业用途土地成交价与其所处区域基准地价的比值作为期日修正系数。经统计，当地工业用途土地成交价平均为其所在地基准地价的1.6116倍，故期日修正系数=1.6116。

F 开发程度修正 - 宗地五通一平，与基准地价一致，不需修正

y 土地使用年期修正系数=[1-(1+r)-n]/[1-(1+r)-N] 0.8532

N 基准地价设定使用年期 50 待估宗地用途为工业,基准地价设定使用年限为50年。

n 待估宗地使用年期 30.92 宗地使用年限至 2043年11月30日

r 土地还原利率 5.00% 土地还原利率采用“安全利率+风险调整值”模型确定。安全利率取1年期定期存款利率3%，风险调整值根据委估宗地当地社会经济发展和类似土地的市场状况，取2%，则土地还原利率=3%+2%=5%。

r1安全利率 取一年期存款利率 3.00%

r2风险调整值 2.00%

四、估价结果

V1 修正后单价=[P×(1+K)×Kij×T+F]×y 1,032 评估单价取整至个位。

P1 出让用地评估总价=V×估价面积 15,428,400 评估单价取整至个位。

  附表3

序号 内容 参数取值 单价(元/m2) 总价(元) 取值依据

VB 开发成本=VB1+VB2+VB3+VB4+VB5 1,564 开发成本=总建安工程费+前期工程费+建筑税费=1399+60+63=1564元/平方米。

VB1 总建安工程费=A+B+C 1,399 18,859,919 总建安工程费=建筑工程费+建筑附属设备及安装工程费+装修工程费=1119+80+200=1399元/平方米。

A 建筑工程费 1,119 建筑工程费通过市场途经求取，具体过程见下表。

待估实例(0) 可比实例(1) 可比实例(2) 可比实例(3)

工程名称 西德厂 厂房工程 工业厂房 厂房工程

资料来源/案例编号 ----- 《广州建设工程造价信息》 《顺德建设工程造价信息》 《广州建设工程造价信息》

结构与层数 框架 框架3层 框架3层 框架6层

建筑面积(㎡) 13,481.00 - 1.00 1.00

实例单位造价(元/㎡) ----- 1183 1027 1047

价格时点 2012/12/31 2011年 2012年第3季度 2011年

造价指数 100 98 100 98

A1 时间修正系数 ----- 1.02 1.00 1.02

工程所在地区 东莞市区 广州市 佛山市顺德区 广州市

地区价格指数 100 100 95 100

A2 地区价格修正系数 ----- 1.00 1.05 1.00

工程特征 估价对象 可比实例(1) 可比实例(2) 可比实例(3)

A31 楼层高度 平均为3米 平均3米 0 平均3米 0 平均3米 0

A32 基础 桩基础 管桩基础 0 管桩基础 0 管桩基础 0

A33 屋面 面铺隔热砖 面铺隔热砖 0 面铺隔热砖 0 面铺隔热砖 0

A34 墙体 灰砂砖墙 蒸压加气混凝土砌块 0 蒸压加气混凝土砌块 0 蒸压加气混凝土砌块 0

A35 装修 装修另计 造价不含装修 0 造价不含装修 0 造价不含装修 0

A36 建筑附属设备及安装工程 建筑附属设备及安装工程另计 造价不含水电等 0 造价不含水电等 0 造价不含水电等 0

AZ 工程特征条件指数=AZ0+∑A[31~36]n 100 100 100 100

A4 工程特征修正系数=BZ0/BZn --- 1.00 1.00 1.00

比准单价 1,207 1,081 1,068

权重 √ 1/3 1/3 1/3

建筑工程费估算值 1,119 建筑工程费=实例1比准单价×实例1权重×实例2比准单价×实例2权重×实例3比准单价×实例3权重=1119元/平方米。

B 建筑附属设备及安装工程费 80

B1 一般水电安装工程 80 一般水电

C 装修工程费 200 一般装修

C1 内、外墙装修 80

C2 楼地面 30

C3 门窗 50

C4 顶棚 40

VB2 前期工程费=∑(D1…Dn) 60 808,860

D1 建设管理费(含监理费) 3.00% 42 根据当地收费水平，建设管理费（含监理费）取建安工程费用的3%，即=1399×3%=42元/平方米。

D2 勘察设计费 0.50% 7 根据当地收费水平，勘察设计费取建安工程费用的0.5%，即=1399×0.5%=7元/平方米。

D3 场地准备及临时设施费 0.50% 7 场地准备及临时设施费取建安工程费用的0.5%，即=1399×0.5%=7元/平方米。

D4 工程保险费 0.30% 4 工程保险费取建安工程费用的0.3%，即=1399×0.3%=4元/平方米。

VB3 基础设施建设费 42 566,202 基础设施建设费用取建安工程费用的3%，即=1399×3%=42元/平方米。

E1 基础设施费用占建安费比率 3.00%

VB4 公共配套设施建设费 - - 本费用指小区内会所、球场、泳池等配套，本评估对象无该类设施。

E1 公共配套费用占建安费比率 0.00%

VB5 建筑税费=E1+E2 63 849,303

E1 城市基础设施建设费 4.00% 56 城市基础设施建设费取建安工程费用的4%，即=1399×4%=56元/平方米。

E2 报建等其他税费 0.50% 7 其他税费取建安工程费用的0.5%，即=1399×0.5%=7元/平方米。

VC 管理费用=（VA+VB）×VC1 27 363,987 管理费用取土地取得成本和开发成本的1%，即=(1178.45515911283+1564)×1%=27元/平方米。

VC1 管理费率 1.00%

VD 销售费用=（VA+VB）×VC1 27 - 销售费用取土地取得成本和开发成本的1%，即=(1178.45515911283+1564)×1%=27元/平方米。

VD1 销售费率 1.00%

VE 投资利息（按单利计算） 118 1,590,758 评估时假设土地取得成本在估价时点一次投入，开发成本在开发期内均匀投入。则投资利息=土地取得成本×利息率×开发周期+开发成本×利息率×开发周期/2=1178.45515911283×6%×1+1564×6%×1/2=118元/平方米。

VE1 总建设期（年） 1.0 项目面积为13481平方米，一般情况下同等规模的建筑开发周期1年。

VE2 年贷款利率 6.00% 项目总建设期为1年，经查证，人民银行公布的同期贷款基准利率为6%。

VF 销售税费=V1×（VF1+VF2） 0.067V1 税费以房地产重置价值为基数，营业税5%，城建税0.35%，教育费附加0.25%，印花税0.05%，堤围防护费0.1%，合计为重置价值的5.7%，其他销售税费包括销售手续费等，取房地产重置价值的1%，则销售税费=V1×(5.7%+1%)=0.067V1。

VF1 销售税金及附加 5.70%

VF2 其他销售税费 1.00%

VG 开发利润 219 2,952,339 项目总建设期为1年，经调查当地同类房地产开发投资获利水平，取投资利润率为8%，则开发利润=（土地取得成本+开发成本）×开发利润率=2742.45515911283×8%=219元/平方米。

VG1 开发利润率 8.00%

V1 房地产重置价值=VA+VB+VC+VD+VE+VF+VG 3,360 45,296,200 其中土地重置单价=房地产重置价值×土地取得成本/（土地取得成本+开发成本）=3360×1178.45515911283/(1178.45515911283+1564)=1444元/平方米，建筑物重置单价=房地产重置单价-土地重置单价=3360-1444=1916元/平方米。

J 建筑物成新率 48% 成新率的计算过程见下表。

J1 耐用年限法 分部工程 主体竣工年份 已使用年限 总使用年限 残值率 分部成新率 权重 成新率估算值

建筑结构工程 1990 23 50 2% 56% 0.80 45%

建筑设备工程 1990 23 15 5% 5% 0.06

装修工程 1990 23 15 0% 0% 0.14

J2 完损评分法 项目 完损状况说明 完损评分 权重1 分部工程成新率 权重2 成新率估算值

建筑工程 基础 一般 55% 0.25 55% 0.80 50%

承重构件 一般 55% 0.25

非承重墙 一般 55% 0.15

屋顶 一般 55% 0.20

楼板 一般 55% 0.15 √

装修工程 内、外墙装修 无 30% 0.30 30% 0.14

楼地面 无 30% 0.20

门窗 无 30% 0.25

顶棚 无 30% 0.25

其他装修工程 无 30% - √

建筑设备工程 30% 1.00 30% 0.06 √

J3 综合成新率 耐用年限法 完损评分法 加权平均 采用耐用年限法及完损评分法两种方法计算，经加权后确定成新率。其中，耐用年限法权重为0.5,完损评分法权重为0.5,则成新率=45%×0.5+50%×0.5=48%。

估算结果 45% 50% 48%

权重 0.50 0.50 √

V 评估单价=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格×J 2,360 评估单价=1444+1916×48%=2360元/平方米（取整至十位）。

P 评估总价=V×估价面积 31,815,200 评估总价取整至百位。