证券时报多媒体数字报

  新国五条出台，房地产市场上演了“过山车”行情。后国五条时代房价如何？还有哪些政策会出台？在昨天甘肃卫视播出的《新财富夜谈》节目中，财经评论员叶檀、原住建部政策研究中心副主任王珏林、北大房地产发展研究基金中心副主任杜猛、当代节能置业首席行销官乔廷夫等一起聊聊刹不住的房价。

  后国五条时代

  的房价走势

  3月房地产市场呈现量价齐升的态势。北京网签量达到了4.4万套，环比上涨3.32倍；上海二手房成交量达7万套，环比上涨3.55倍。国家统计局显示，3月份70个大中城市的房价仅有温州环比微降0.1%，上海上涨3.2%、深圳2.8%、北京2.7%、广州2.5%，这四个一线城市房价环比涨幅位列前四名。

  到了4月份，一线城市房产成交量跌至冰点。价格方面，中指院发布的百城房价指数显示，4月份100个城市中，有76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。其中，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为2.4万元/平方米，环比上涨1.87%，杭州则出现下跌。

  叶檀：王先生你答应我们的，到这个节目都要说实话。您怎么看房价？

  王珏林：还是向上。因为我们的实体经济在增长，房价也会继续上涨。

  叶檀：非常明确的答案。杜先生呢？

  杜猛：铁定向上。有两个核心原因，第一是中国仍然采取“招拍挂”的土地政策，导致土地价格只涨不跌。第二，人口红利，全世界只有中国和印度两个国家的房价像黄金一样坚硬。

  乔廷夫：我们公司正在开发的项目有10个左右，分布在长江南北。在国五条颁布前，应该说销售势头都非常好，国五条颁布之后增幅有所下滑。

  公共政策水平

  要提高

  叶檀：新国五条出台的本意是为了抑制房价的过快上升，抑制投资性需求。为什么市场却走出了相反的走势？

  王珏林：3月是一个政策的真空期，不是国五条对整个未来情况的反映。新国五条虽然出台了，但没有正式实施，尤其是一线城市的消费者怕增加20%个税，在恐慌下爆发了集中交易。

  叶檀：政策不落地，大家就抢着交易。真空期越长，抢房的时间也就越长。那当初在出台政策的时候，难道没有评估？

  王珏林：我跟你一样也带着这个问题。政策目的很明确，要把过热的市场平稳下来，这是对的。但政策这么长时间不落地，造成市场的恐慌，这是不应当出现的问题。

  乔廷夫：我们问过政府部门有没有可能在短时间之内把这个政策落到实处？比如一刀切，在颁布的当天就开始实施。但是地方政府对于这种变化需要时间来安排，我认为一个月的时间真的不是很长。

  杜猛：我们公共经济管理的能力需要提高，如果管理水平不提高，造成恐慌性需求，正好中了看涨派的诡计。

  去年底，深圳英联不动产董事长郭建波在微博上与任志强打赌，如果赌输将在北京长安街裸奔十公里。但是事实证明看空者又一次错了。3月底，郭建波公开致歉称：作为一个房地产从业者和住房政策研究专家，我对自己的错误言论深感羞愧。

  叶檀：新国五条出台之后有些政策没有落到实处，比如海口就不执行20%的个税。明年不动产要统一登记了，再过几年房产税就要统一推出了，会有这样的日子吗？

  乔廷夫：明年6月30号之后，所有的房地产信息联网，应该说影响会非常非常大。我了解的一些身边的财富人士，他们这段时间已将30%到40%的房产清掉了。

  王珏林：房产税是市场管理的重要手段。大家都有意见，说现在的市场都用行政管理，应当按市场的规则去办，所以肯定要走房产税这条路。

  叶檀：5年之内能出来吗？

  王珏林：这个不要往时间上靠，没有任何意义，因为这个工作挺复杂的。领导层的认知也很重要。即便推出也不能一刀切，否则中小城市就没法发展了。

  哪里买房安全？

  金融大鳄乔治·索罗斯早在2005年就曾预言，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年。他猜对了美国，却猜错了中国。虽然中国100多个城市的房价连续上涨，但是部分城市的空置率之高是不争事实。美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑州市郑东新区的卫星图片，称这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。作为房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延，内蒙古鄂尔多斯及二连浩特、江苏常州、湖北十堰等均在名单之列。

  叶檀：鄂尔多斯、温州这样的地方已经崩盘了，类似于郑东新区这样的地方会崩盘吗？

  杜猛：上市的房地产公司有152个，他们财务报表上的毛利在15%到20%；非上市公司在20%到30%。如果房价下降超过30%就意味着开发商血本无归。鄂尔多斯是崩盘的，因为它60%的高档楼盘价格都拦腰截断。三亚接近崩盘，它降幅超过了20%。

  叶檀：有没有安全系数比较高的城市?

  杜猛：我认为北京、上海最安全，一线城市最安全。

  乔廷夫：可以考虑一个方法，就是看春运。如果说这个城市一过了春运就空空荡荡的，那这个城市可能是危险的。

  叶檀：我们讨论了政府的调控能力的问题，其实有时候政府是有意地模糊，这样才能从中取势，看看到底是让它发展一下还是打压一下。我们从来没有出台一个非常明确的措施要把房地产打压下去，如果有的话，我估计十个房地产市场也撑不住了。我们房地产的风险很大，我比较认同，但是它的边界在什么地方？是5年之后还是10年之后，现在确实非常难说。有一点是可以肯定的，最敏感的资金已经开始逐渐撤离的时候，大家一定要小心了。 （文字整理：陈靓）