证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 张达

  北京历史上最严的限价政策正在执行中，从土地出让、开发商报价、预售审批等各个环节加以管控，从4月份的数据来看，北京房价涨幅趋缓，调控收到了一定的效果。但值得注意的是，限价的背后，是库存的告急，住房供应的严重不足将成为限价能挺多久的最大变数。

  记者从北京市住建委网站了解到，目前北京的商品住宅库存量不到4万套，远低于此前有机构统计的6万套。从经验上看，北京市住宅库存警戒线为9万套，低于该数据就预示房源供应紧张。不管是不是统计口径有差异，北京住宅库存量告急已是不争的事实。

  一般来说，正常的住房库存周期应该是12个月左右，才能形成稳定的市场预期。如果按照北京3月份时1万多套的成交量测算，库存至少要在9~12万套才能稳定市场预期。如果按照现在5000套的成交量测算，可供消化12个月左右的库存量至少是4.5万套，可见现在的实际住宅库存量已经低于这个水平。即使将北京市住建委扣压的近40个项目的预售证全部发放，也只能增加供应1万套左右，北京库存量也仅达到5万多套。如果市场好的话，半年时间就消化了。

  值得注意的是，限价令下，房地产商对楼市未来走势态度趋于谨慎，而且，即便现在开始拿地，到预售也要一年半的时间，靠短期供地来缓解供应紧缺也不现实。如果北京全年土地供应不能如期完成，无疑将减少未来住房供应，从而为房价走高埋下隐患。

  目前北京楼市库存告急的问题还没充分暴露出来，主要缘于限购背景下，很多人没有购房资格，如果限购政策有些许松动，市场供需就会出现严重失衡。另外，由于限价政策的执行，给了大家一年内不会再涨价的预期，使买房需求变得没有那么迫切。

  目前不少开发商宁可捂盘也不降价申领预售证，无非是赌供应不足有可能逼迫限价令松绑，如何增加土地和住房供应，平衡供求关系，将再次考验政府调控的智慧。