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  全面征收房产税是健全税收体系、优化财政收入结构的必然选择，为了让该税设计得更加科学、合理，推出时更加平稳，征收效果更加良好，政府采取了先行试点的办法。通过试点可以发现问题、总结经验。而试点也选择了一个范围从小到大的推进过程。最先试点的城市是上海和重庆，目前有关部门正在积极部署试点范围的扩大。对此，笔者有以下几个方面的建议。

  明确房产税两大目标

  房产税作为税收的一种，首要目的自然是获取税收收入。随着分税制的实行、政府机构和人员的不断膨胀以及政府经济建设功能的超常发挥，各地政府纷纷陷入收不抵支的困境。为了解决这一问题，它们寻找到了出卖土地这种既便捷又高效的手段，“土地财政”由此风行一时。“土地财政”一方面有效缓解了地方政府财政收支不平衡的困难，另一方面也产生了许多问题。时至今日，“土地财政”的生存空间已经越来越小，政府收入转型势在必行。房产税就是一个非常重要的收入替代手段。

  房产税的征税对象是住房，住房同时具备消费和投资两种功能，是一项非常重要的资源。从国际上看，一些发达国家对于居民占有住房这种资源总是有这样或那样的限制。我国是一个人均土地面积世界排序非常落后的国家，土地资源极为宝贵，因此，限制居民拥有过多的住房，不仅是控制房价的需要，更是合理配置和节约使用社会资源的需要。因此，房产税的征收除了获取税收收入外，还需要引导居民能够合理地拥有房产，也就是说对于过多拥有房产的居民要通过税收的方式进行调节，以避免过多住房被少数人不合理地集中占有。在此过程中，房产税还起到了调节收入的作用——因为拥有更多住房的人缴纳了更多的税收。

  正因如此，我们不仅要考察房产税试点为政府获取财政收入的能力情况，还要考察它对住房合理化拥有的调节情况，其中包括对以房产为表现形式的收入进行调节的情况。重庆房产税试点方案中规定存量房中只对独栋别墅征税，其主要意义就在于调节居民收入差异。

  试点方案要体现目标

  上海、重庆房产税试点工作虽然积累了一些经验，但从总体上看可以说是不成功的，因为它们在一定程度上起到的是负面作用——让人们严重低估了房产税的作用。为什么会这样呢？问题就在于它们的试点方案制定得不合理，无法有效体现房产税应该具有的两大目标。

  上海只对增量房征收房产税，重庆虽然对存量房也征收房产税但仅仅限于独栋别墅，很显然这种规定会将绝大多数的房产排除在房产税征收范围之外。就是增量房征税的门槛也设置得非常高，如重庆规定只有房价达到当地均价两倍以上的高档公寓才征税。由此不难看来，两地征收房产税的对象范围是多么的狭窄。说这种试点只具有象征意义毫不为过。

  从税率来说，上海为0.4%~0.6%；重庆为0.5%~1.2%。其中0.6%和0.5%分别是两地的主体税率。这样的税率水平显然是非常低的。

  正是因为征税范围极为狭窄、税率又非常低，所以上海、重庆这两个试点城市的房产税试点在组织财政收入、引导房地产市场需求以便有效控制房价等主要政策目标方面都没有起到应有的作用。许多不了解具体情况的人还会由此得出“房产税没什么用”这样一个让人担心的结论。

  鉴于上海、重庆试点工作存在的缺陷，房产税试点扩围城市在试点时必须彻底打破这两个城市的方案。基本的原则应该是：征收对象不仅包括增量房还要包括存量房；新旧住房当中，不仅别墅、高级公寓要征税，普通商品房也同样要纳入征收范围之内。从税率来讲，基础税率可以参照上海、重庆确定的主体税率水平，但是在结果上必须实行累进税率。简单概括这两个方面的原则，可以这样表述：无论什么性质的住房，以家庭为单位，第一套房免税、第二套房低税、第三套及第三套以上重税且套数越多税负越重。

  根据这种原则制定的试点方案，一方面可以有效获取税收收入，因为它的征税范围大大拓宽了、平均税率也会因为累进原因而有一定幅度的提高；另一方面也可以有效控制房价同时使社会资源的分布更加合理，因为房子越多税负越重，这样就会使一些持有多套住房的人纷纷出售多余的住房，楼市供求关系出现逆转，房价上涨势头自然就被阻止，进而可能会转变为下降，刚需们的需求也就能够更容易得到满足。如此，住房这种重要的社会资源在不同收入水平的民众之间分布格局就会逐渐趋向于合理。

  向二三四线城市延伸

  上海、重庆都是一线城市，当初进行房产税试点的主要目的是为了控制房价，所以选择房价上涨幅度最大的一线城市进行试点完全可以理解。如果仅仅从这个角度考虑问题，那么，现在房产税试点扩大范围仍然只需要选择一线城市即可。因为近年来房价持续上涨的大多是一线城市以及少量的二线城市，而三四线城市，不少地方房价不仅没有上涨反而还不同程度地下跌，个别地区甚至出现了大量房子积压卖不出去的所谓“鬼城”现象。

  然而房产税的征收目的并不限于控制房价，它更大的作用是为了组织税收收入，显然这并不只是一线城市才有的需求。“土地财政”现在虽然仍有存续的空间，但这种空间已经越来越小，迟早有一天会彻底终结。替代庞大的卖地收入需要多种途径，房产税无疑是其中的一种。一二三四线城市相互之间情况差异很大，因此，要全面开征房产税，不仅一线城市需要通过试点积累经验，二三四线城市同样需要。这就要求房产税试点扩围一定要涵盖不同层级的城市。

  房产税试点扩围需要认真总结上海、重庆正反两方面的经验，充分认识到两地试点方案的严重缺陷以及由此带来的不良效果。否则，不仅难以让房产税起到应有的作用，而且还会在社会公众的心理上形成错误的指引。

  中央政府简政放权政策已定，“不该管的坚决不管”、“该归市场的归市场”必将成为实际的行动。由此不难预料，房地产市场“限购”、“限贷”等行政手段将难以持续，引导房地产市场健康发展还得靠经济手段，房产税就是其中一个最为重要的选项。为了使房产税能够平稳地走上我国市场经济的大舞台，我们有必要精心设计、合理操作，先行做好试点工作。试点工作做得好、做到位，房产税未来所起的作用才会越大、越积极！