证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 吴家明

  今年以来，美国房地产市场持续复苏，房价、销量和新房开工量等多项指标持续释放利好信号，种种迹象表明美国房地产市场再度迎来投资热潮，“炒房族”也卷土重来。不过，有当地的房产咨询公司开始担心，美国“炒房”势头有点太猛了。

  投资比重不断增加

  房地产研究公司对炒房的定义是，房屋在6个月之内被买进和卖出。美国伯恩斯房地产咨询公司发现，房地产投资者的活跃度逐渐增强，在该公司跟踪的成交案例中，转售的比例高达30%，在奥兰多和佛罗里达州的比例更高达45%。更有消息指出，在美国亚利桑那州和佛罗里达州等在次贷危机中房价大幅下跌的地区，为抓住房价上涨的先机，有些投资公司过去几个月甚至整街购买待售房产。

  此外，伯恩斯房地产咨询公司公布的数据显示，出于投资目的而购房的消费者比重已经突破30%，创下近8年来的新高。在亚特兰大，现金购房交易的比例高达42%，出于投资目的而购房的消费者比重达到27%。

  美国RealtyTrac公司副总裁布洛姆奎斯特曾表示，当下的“炒房族”更为谨慎，不仅依靠房价上涨获利，更在买入房屋后会先给房屋增值，然后再卖出，这意味着炒房族会修缮房屋，修缮成本依房屋状况而不同。根据RealtyTrac的数据，美国旧屋投机数量同比增长19%。伯恩斯房地产咨询公司也坦承：最近在美国的电台里再次播出久违的翻新旧屋服务广告。

  伯恩斯房地产咨询公司还表示，许多投资者都在购买一手房，他们蜂拥至售楼处好像自己真的需要这些新房子。最新数据显示，今年6月份美国新房销售中间价为２４.９７万美元，高于去年同期的２３.２６万美元，旧房销售中间价为21.42万美元。新房销售虽在整个美国房地产市场上所占比重不大，但对经济增长仍有重要影响，自去年以来逐步回暖，已成为支撑经济复苏的重要力量。布洛姆奎斯特也认为，“炒房族”回归也表明，美国大部分地区房价已不会再下跌。

  谁是背后主力？

  次贷危机的惨痛教训似乎早已烟消云散，与美国房地产市场本轮复苏相伴的是“炒房族”卷土重来。据业内经理人分析，引领这次美国房地产市场复苏的是包括华尔街一些大鳄在内的投资者，以往美国房屋市场复苏通常由家庭和个人的刚性需求带动，而本轮复苏更主要的是投资成分居多，投资者扮演了购房的主力。

  购房者平塔尔曾经在一天之内在南加州五个县买下了12套止赎房，买完就后悔了，但并不是因为自己买太多。他发现，在美国奥兰治县，差不多每一套挂牌价不到40万美元的房子都会被机构投资者迅速买下。

  美国全国房地产经纪人协会最新公布的报告显示，由于抵押贷款利率上行的影响开始显现，６月份美国旧房销售签约指数从前月高点滑落。尽管近期美国抵押贷款利率持续上升，增加了购房成本，但分析人士认为，美国抵押贷款利率仍处于近50年以来的历史低点附近，不会抑制潜在购房需求。不过，值得注意的是，美国购房后的持有成本极高，因高评估价产生的高房产税等各种税费也会让投资者叫苦不迭。除非房价强劲攀升，否则纯粹的炒房收益不会特别诱人。

  中国房企涉足

  如果说美国本土的投资者也开始炒房，此前华人到美国买房推高当地房价的消息更是被市场热炒。尽管大量中国人赴美买房推高整体房价的说法有点言过其实，但中国房企越来越积极参与到美国房地产市场却是不争的事实。

  近日，上海绿地集团宣布以10亿美元投资美国洛杉矶房地产项目，该项目创下了中国地产开发商在美国最大的一桩地产收购案，加之年初万科与美国房企合作开发旧金山项目，SOHO中国张欣购买纽约著名商业地产的举动，随着中国买家的身影越来越多出现在海外市场，中国房企出海步伐正在加速。彭博社评论认为，在中国政府保持对国内房企打压力度之时，中国房地产开发商正积极进军海外市场。

  究竟有多少中国投资者在美国买房？确切的数据很难获取，但从美国银行的房贷数额统计数据中，或许可以略窥一斑。以花旗银行西雅图分行私人银行部的数据为例，去年该地区来自中国客户的房贷数额增长了30%。与此同时，中国房地产开发商海外项目的目标客户群体，主要还是瞄准了在海外购房置业的国人。对此，有分析人士表示，中国人投资需求外溢，开发商紧跟其后，其实已经成为中国市场的延伸。