证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈春雨

  近年来，由于总价低、生活便利，酒店式公寓得到不少购房人的青睐。一些项目甚至打出了8%至10%的投资收益率，但真的有这么高收益率吗？根据我爱我家统计显示，其背后有不少隐性成本。

  隐性成本一：契税和公共维修基金。开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。

  隐性成本二：租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在计算项目收益时，往往是根据所在地段酒店日租金的市场价格制定的。以某酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米。与同等地段的一个四星级酒店相比，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。

  隐性成本三：物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，除了在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看，开发商打出的每年15%至18%的高投资回报率显然没有考虑到。

  隐性成本四：房屋空置期。根据我爱我家的数据显示，酒店客房的年平均入住率在70%至80%左右，往往在每年冬季供暖季后就进入了传统的淡季，一般的普通住宅平均每年也会有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2个月的时间，这往往是很多投资人士忽略的问题。

  隐性成本五：中介费。投资人在投资房产项目后，还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果需要自己寻找客户，往往会耗费极大的精力和物力，所以会把房子委托给中介代理，这就需要向代理中介交纳一定额度的中介费。这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。

  以上诸多因素，都是投资者投资之前必须要考虑的问题，但这些因素往往也是大家容易忽视的隐性成本。我爱我家的统计数据显示，许多酒店式公寓开发商打出的15%至18%的投资回报率，远远高于真实水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。