证券时报多媒体数字报

（上接B7版）

同原地产收益法预测汇总表

单位：万元

二、国展地产资产评估情况

本次资产评估中，国展地产股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果为23,765.67万元，采用收益法的评估结果为39,789.02万元，两种评估方法结果相差16,023.35万元，差异率为67.42%。

（一）资产基础法评估情况

根据华康评估出具的重康评报字（2013）第103-2号资产评估报告，以2013年7月31日为基准日，国展地产股东全部权益价值采用资产基础法的评估情况如下：

单位：万元

1、评估增减值分析

本次交易的评估结果中，国展地产股东权益评估增值4,448.34万元，增值率为23.03%。主要是国展地产长期股权投资评估增值。国展地产长期股权投资账面值37,209.48万元，评估值41,160.51万元，评估增值3,951.03万元，增值率10.62%。

长期股权投资评估增值的原因系国展地产子公司荣府置地存货项目评估增值，荣府置地存货账面值为 25,903.55 万元，评估值 49,000.52 万元，评估增值 23,096.97 万元，增值率89.17%。荣府置地开发的荣府开元观邸项目地处绵阳城市中心位置，其土地使用权系2004年取得，取得时间较早，土地成本相对较低，自2000年9月绵阳成为国务院批准建设的国家级科技城以来，绵阳经济获得了高速发展，带动当地土地和房产价格大幅上升，本次存货评估采用基准日市场价格标准并考虑适当利润，以致存货项目评估增值。

2、存货评估情况分析

国展地产存货为国展·天悦人和项目已完工未结转开发产品成本，截至评估基准日，国展地产存货项目的账面值57,009,761.07元，评估值61,847,525.22元、评估增值4,837,76.15元、增值率为8.49％。

对于已达到销售条件的开发产品，本次评估即以完全成本为基础，按市场销售价格减去销售费用及管理费用、全部税金和适当比例的税后利润作为评估值，其计算公式如下：

开发产品评估值＝预计销售总额－销售费用－管理费用－营业税金及附加－土地增值税－企业所得税－适当比例税后利润

（1）预计销售总额

1）可售面积的确定

根据项目的竣工测绘报告，产权证明及已售房屋明细，确定存货对应的可售建筑面积，项目未转部分具体见下表：

未签约住宅共计1,186.84平方米，其中8号楼786.01平方米，均为建筑面积33-48平方米的小户型，其他楼栋未签约面积为400.83平方米，主要为57-104平方米的较大户型。

2）销售价格的确定

对于已签约未结转部分，以签约价格作为其销售价格；对于未签约部分，参考本项目近期已售或已签约同类物业合同价确定市场销售价；对于本项目无已售同类物业的，本次评估参照周边市场与待售物业相同或相近房地产销售价格，结合待售物业实际状况综合确定市场销售价格。

①基准日已签约存货

A、住宅

高层住宅已签约未结转面积869.61平方米，其签约总金额为603.95万元，签约单价为6,945.02元/平方米。

低层住宅已签约未结转面积216.51平方米，其签约总金额为175.25万元，签约单价为8,094.43元/平方米。

B、车库

按照已签约协议确定签约价款，该部分车库对应的销售价款总额为3,575.22万元，销售单价为87,627.94元/个

C、商业

已签约未结转的商业面积为406.22平方米，签约总金额为620.90万元，签约单价为15,284.91元/平方米。

②基准日未签约存货

A、住宅

由于8号楼住宅户型较小，单价较高，故单独考虑其销售价格，8号楼最近1年成交情况如下表：

其他楼栋最近1年成交情况如下表：

故未签约部分综合单价为（7,819.34×786.01+6,663.55×400.83）/(786.01+400.83)≈ 7,400.00元/平方米

B、车库

未签约的18个车库中，有2个负1层子母车库、16个负2层普通车库，根据负1层已成交的情况，子母车库售价为150,000元/个，负2层车库目前均未销售，本次根据本项目负1层和负3层已售车库价格（成交价在83,000元至110,000元之间），结合当地市场情况，确定负2层车库销售均价为100,000元/个。

故车库未签约部分综合单价为（150000×2+100000×16）/(2+16)≈ 105,600.00元/个。

C、商业

未签约商业面积为1,309.08平方米，主要为地下一层，用作社区超市配套,对于该部分商业，本次评估确定未签约商业的销售单价为8,300元/平方米。

3）销售收入的确定

根据国展·天悦人和项目未来可售面积及市场销售价格，确定未来销售收入如下表：

（2）销售费用

对于开发产品销售费用，评估人员根据房地产行业销售费用占总销售收入的比率，结合同原地产所处地域房地产市场的发展情况以及开发物业的类型、销售人群等多方面因素分析，确定项目开发产品销售费用为营业收入的3.5%。

（3）管理费用

对于开发产品应分摊的管理费用，评估人员根据房地产行业的管理费用率并结合同原地产实际销售情况确定开发产品和开发成本应分摊的管理费用占开发产品和开发成本对应收入的比率为2%

（4）财务费用

房地产开发项目中的直接成本中已考虑了借款利息，故未再单独考虑财务费用。

（5）相关税金

1）营业税金及附加

根据现行税法的规定，结合国展地产所在地区相关税收规定，国展地产适用的各项税费及税率情况如下：

2）土地增值税

根据国家土地增值税征收及清算的有关规定，本次评估对于土地增值税按各物业形态收入扣除税法规定的相关成本费用后的增值额预测各期需缴纳的土地增值税，具体公式：

应缴纳的土地增值税＝（转让房地产总收入－房地产扣除项目金额－财政部规定的其他扣除项目）×土地增值税税率－房地产扣除项目金额×速算扣除系数

房地产扣除项目金额＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本＋房地产开发费用＋转让房地产开发有关税金

对于开发产品应分摊的土地增值税，评估人员根据开发产品预测收入占总营业收入的比例对土地增值税进行分摊。

3）企业所得税

国展地产企业所得税率为25%。

（6）扣除适当利润

由于本项目存货均已竣工，且仅剩尾盘未售，本次评估根据市场情况结合项目的风险程度，确定税后利润扣除比例为5%。

经上述评估，国展地产开发产品的评估值61,847,525.22，即国展·天悦人和项目存货的评估值为61,847,525.22元，具体见下表：

单位：万元

3、长期股权投资评估情况分析

纳入评估范围的长期股权投资账面值为372,094,875.10元，系国展地产对子公司荣府置地及对参股公司郑州致方的投资。其中对荣府置地投资的账面价值为360,088,098.07元，持股比例100%；对郑州致方投资的账面价值为12,006,777.03元，持股比例25%。国展地产对荣府置地的长期股权投资评估值为399,598,312.62元，增值10.97%；对郑州致方的长期股权投资评估未增值。

荣府置地的长期股权投资评估增值的原因系荣府置地存货项目评估增值所致，荣府置地存货账面值为259,035,470.76元，评估值490,005,203.96元，评估增值230,969,733.20元，增值率89.17%。具体如下：

单位：元

对于已达到销售条件的开发产品，本次评估即以完全成本为基础，按市场销售价格减去销售费用及管理费用、全部税金和适当比例的税后利润作为评估值，其计算公式如下：

开发产品评估值＝预计销售总额－销售费用-管理费用－营业税金及附加－土地增值税-企业所得税－适当比例税后利润

对于近期将完工或正在开发的开发项目，根据假设开发完成后的预计市场售价扣除预计后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为评估值，其计算公式如下：

开发成本评估值＝预计销售总额－后续尚需支付的开发成本－销售费用-管理费用-财务费用-营业税金及附加－土地增值税－企业所得税－适当比例税后利润

（1）销售收入

①可售面积的确认

本次评估，开发项目的建筑面积、容积率等参数，若具备对应的相关权属证明文件，以权证载明面积为准；若已经完工尚未进行相关登记，以实测面积为准；若项目尚未建成，以相关规划许可证、建筑工程许可证、施工图审查批复等批准面积和被评估单位设计预测的数据为准。经核对确认后，荣府置地申报面积如下：

②销售单价的预测

评估人员对项目所在地各物业形态近一年的销售价格、价格走势进行比较分析，对与荣府置地开发项目物业类型相同或相近的新开盘及已开盘余房中商品房的销售价格进行调查分析，从各楼盘的周边景观环境、交通条件、周边配套、楼盘规模、建筑密度、内部配套、物业类型、平面设计、花园（面积/装修）、建材/设备、整体形象、物业管理等多方面进行比较。结合荣府置地开发项目的总体规划方案、销售计划及订价方案等资料，综合分析确定各物业类型的销售价格，具体如下：

1）基准日已签约存货

对于已签约存货（含完工和达预售许可的），按已签订的合同价作为市场销售价。

2）基准日未签约存货

对于未签约（含完工、达预售许可和在建）的，参考本项目当期已售或已签约同类物业合同价，结合企业预定价以及历史销售折扣比例确定售价，若当期无已实现销售的同类物业，对周边市场2013年7月新开盘及已开盘余房中与一、二、三期相同或相近的商品房的销售价格进行市场调查并比较分析，结合企业预定价以及历史销售折扣比例，综合考虑确定售价。

A、住宅

a、一期与二期住宅均有历史销售记录，具体见下表：

评估人员结合企业预定价，确定一期未售住宅销售价格为4,800元/平方米，二期未售住宅价格为4,300元/平方米。

b、三期住宅尚未修建，无历史销售记录，其地理位置、周边环境、配套设施等均较一期、二期更优越，根据企业未来规划及定价均高于成交的住宅价格，为真实的反映其市场。评估人员通过市场调查与分析，选择了三个近期交易的、与委估房地产相关程度较高的楼盘作为参照物。基本情况如下：

实例A：长虹国际城楼盘，该楼盘位于剑南路与跃进路交汇处，处于绵阳的城市核心区域，占地309亩，拥有110万平米超大体量，分为国际城广场和国际城社区，为城市中心超大型复合地产项目总建筑面积约1,100,000平方米，共有5,000户，产品面积从79平方米—135平方米不等。

实例B：九洲跃进路1958楼盘，地处滨江路和跃进路之间，北临404医院、南面为新的市政规划道路和城市绿地，地理位置优越。项目由百米高层住宅、主题商业街、酒店公寓、及其它综合配套设施组成，该楼盘面积从70平方米—129平方米不等。

实例C：富临东方广场楼盘，该楼盘位于绵阳东方红大桥头、占地面积近40亩，建筑面积约20余万平方米，套型面积主要集中在35-60平方米一室及两室、和90-130平方米三房。

经市场调查分析，类似房地产销售均价约为5,700元/平方米。

评估人员了解荣府置地三期住宅销售预定价，结合已售或已签约同类物业的销售折扣情况，确定三期住宅的平均销售单价为5,700元/平方米。

B、临街商铺

a、一期商铺已签约面积为1,622.46平方米，签约金额1,900.00万元，签约平均单价11,710.61元/平方米，评估人员结合企业预定价，确定一期未售商铺销售价格为11,700.00元/平方米。

b、二、三期商铺目前尚未销售，评估人员通过市场调查与分析，选择了三个近期交易的、与委估房地产相关程度较高的楼盘作为参照物。基本情况如下：

实例A：香榭里大道楼盘，位于游仙区绵山路34号。该楼盘占地面积约91,300平方米，建筑面积近300,000平方米，总户数约2464户，临街商铺52套，单铺面积约为50-120平方米。该楼盘商铺于2011年5月开盘销售，经评估人员实地调查，香榭里大道临街商铺近期的折后均价约15,000万元/平方米。

实例B：奥林春天-奥斯卡楼盘占地270余亩，总建筑面积约24万平方米，总户数2108户，该楼盘临街商铺78套，单铺面积约为30-300平方米。该楼盘商铺于2012年2月开盘，经评估人员实地调查，奥林春天-奥斯卡楼盘临街商铺的近期折后均价约16,000万元/平方米。

实例C：凯信水韵滨江二期公园大帝楼盘，位于绵阳市涪城区滨江路10号（五一广场旁）。该楼盘占地面积约52,410平方米，建筑面积约394,451平方米，总户数3,000户，临街商铺30套，单铺面积约为23-85平方米。该楼盘商铺于2011年5月开盘，经评估人员实地调查，凯信水韵滨江二期公园大帝楼盘临街商铺的近期折后均价约18,000万元/平方米。

本次评估的商业性房地产周边类似物业的销售价格为15,300元/平方米至16,200元/平方米。

综上所述，评估人员结合企业二、三期商铺预定价以及历史销售折扣比例，再对周边市场相近临街商铺的销售价格进行市场调查并比较分析，综合考虑后确定二、三期未售临街商铺的平均销售单价为15,700元/平方米。

C、车库

a、一期车库已售53个，销售平均单价为12.2万元/个，评估人员结合荣府置地一期车库预定价，确定一期未售车库销售价格为12万元/个，一期未售车库共计210个，面积6,444.65平方米，则每平方米价格约为3,900元。

b、评估人员对项目附近楼盘车位价格进行调查，结合荣府置地二、三期车库的预定销售价格，评估人员确定二、三期车库销售价格为11.5万元/个，二、三期未售车库共计1,815个，面积63,572.00平方米，则每平方米价格约为3,300元。

3）销售单价的确定

通过市场调查分析，评估人员结合项目的区位及实际销售情况，以及项目总体规划方案、销售计划及订价方案等资料，综合分析确定各物业类型的预计售价如下：

单价单位：元/平方米

③销售收入确定

根据项目未来可售面积及市场销售价格，确定未来销售收入如下表：

单位：万元

（2）销售费用

对于开发产品销售费用，评估人员根据房地产行业销售费用占总销售收入的比率，结合荣府置地所处地域房地产市场的发展情况以及开发物业的类型、销售人群等多方面因素分析，确定项目开发产品销售费用为营业收入的3.5%。

对于开发成本的销售费用，评估人员根据房地产行业销售费用占总销售收入的比率，结合荣府置地所处地域房地产市场的发展情况以及开发物业的类型、销售人群等多方面因素分析，确定项目总销售费用为总营业收入的3.5%，扣减已结转的销售费用及开发产品销售费用进而确定在开发成本的销售费用。

（3）管理费用

对于开发产品和在建项目管理费用，评估人员根据房地产行业的管理费用率并结合荣府置地实际销售情况确定开发产品和在开发项目管理费用占开发产品和在开发项目收入的比率为2%。

（4）财务费用

房地产开发项目中的直接成本中已考虑了借款利息，故未再单独考虑财务费用。

（5）相关税金

①营业税金及附加

根据现行税法的规定，结合荣府置地所在地区相关税收规定，荣府置地适用的各项税费及税率情况如下：

②土地增值税

根据国家土地增值税征收及清算的有关规定，本次评估对于土地增值税按各物业形态收入扣除税法规定的相关成本费用后的增值额预测各期需缴纳的土地增值税，具体公式：

应缴纳的土地增值税＝（转让房地产总收入－房地产扣除项目金额－财政部规定的其他扣除项目）×土地增值税税率－房地产扣除项目金额×速算扣除系数

房地产扣除项目金额＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本＋房地产开发费用＋转让房地产开发有关税金

对于开发产品土地增值税，评估人员根据开发产品预测收入占总营业收入的比例对土地增值税进行分摊。

在建项目土地增值税即为土地增值税总额扣减已结转的土地增值税以及开发产品土地增值税。

③企业所得税

评估人员根据开发产品和在建项目利润总额的25%计算各自承担的所得税费用。

（6）扣除适当利润

本次评估按照“等量资本获得等量收益”的原则，根据项目开发程度、实际已付的工程款和销售等情况合理确定适当比例的利润扣除。

对于开发产品，由于已竣工且仅剩尾盘未售，本次评估根据市场情况结合项目的风险程度，确定税后利润扣除比例为5%。

对于开发成本，假定尚需支付成本在预测期内均匀投入，其资金实际占用成本约为总额的50%，本次评估按未来尚需支付成本的50%占预计资金投入的比例并考虑项目的实际风险确定，计算公式如下：

未售部分利润扣除比率=（尚需支付成本*50%）/（尚需支付成本*50%+存货评估值）+适当的风险比率

对于在建项目，尚需支付成本等于预计总成本费用扣除账面累计已发生的成本费用。本次评估根据拟开发项目物业类型、开发项目所在地区的差异，分别从土地取得成本、前期开发费用、建安成本、园林环境工程费、社区管网工程费、配套设施费、工程其他费以及资本化利息等方面估算，并结合荣府置地工程部、成本控制预算部等部门的规划和测算确定开发项目的总成本。扣除企业账面已结转的开发成本金额及存货账面金额后作为后续尚需支付的开发成本，为106,130.92万元。

对于适当的风险比率，本次评估主要从以下几方面考虑：

①房地产开发行业土地成本占总成本比例一般在20%至40%之间，评估人员对荣府置地房地产开发总目标成本结构进行分析，其中土地成本占总目标成本比例为4.02%，表明荣府置地房地产开发项目的土地取得成本较低，未来开发风险较小。

②从项目开发周期进行分析，荣府置地房地产开发项目预计2017年方能全部竣工。截至评估基准日，在建项目面积占总可售面积比例为75%，未来尚需支付的成本占总目标成本比率为63%，项目未来开发建设、资金投入等方面具有一定的不确定性。

经综合计算分析,最终确定开发成本的利润扣除比例为60%。

（7）资产基础法评估结论

经上述评估，确定荣府置地的评估值为49,000.52万元，具体见下表：

单位：万元

（二）收益法评估过程和结果

1、收益法的计算公式

国展地产收益现值法的计算公式与同原地产收益现值法的计算公式相同。

2、收益现值法评估思路及过程简要分析

由于国展地产及其子公司荣府置地均为从事房地产开发的项目公司，故本次以国展地产及其从事房地产开发子公司荣府置地作为一个独立收益主体进行预测。评估思路及过程请参照同原地产，其中权益资本折现率与同原地产不同，因为不同项目的个别风险系数（Re）不同。

由于国展地产开发的项目目前仅剩尾盘未售，风险相对较小，本次评估考虑其个别风险系数为0%，荣府置地目前二期、三期尚未开发，且由于荣府置地与上市的房地产公司相比在企业规模、财务风险、房地产开发地区布局、内部管理及控制、融资能力、市场影响力等方面相对较弱，本次评估取个别风险系数为0.5%。在考虑国展地产与荣府置地作为一个独立的收益主体时，评估人员根据国展地产及荣府置地项目开发情况、销售情况、开发规模、未来融资计划等方面的实际情况，结合现有管理水平，营销政策等方面分析确定国展地产及荣府置地的个别风险系数为0.5%。

国展地产整体折现率（i）=3.87%+1.1026×（13.55%-3.87%）+0.5%=15.04%

3、收益法评估结果

截至2013年7月31日，国展地产全部权益价值按收益现值法评估的结果为39,789.02万元。收益法预测汇总表如下：

国展地产收益法预测汇总表

单位：万元

三、深圳鑫润资产评估情况

本次资产评估中，深圳鑫润股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果为63,480.68万元，采用收益法的评估结果为68,130.47万元，两种评估方法结果相差4,649.79万元，差异率为6.82%。

（一）资产基础法评估情况

根据华康评估出具的重康评报字（2013）第103-3号《资产评估报告》，以2013年7月31日为基准日，深圳鑫润股东全部权益价值采用资产基础法的评估情况如下：

单位：万元

1、评估增减值原因

本次交易的评估结果中，深圳鑫润股东权益评估增值57,805.86 万元，增值率为 1,018.64%。评估增值的主要原因如下：

（1）房屋建筑

纳入评估范围的房屋建筑物评估值为2,469.64 万元，评估增值1,372.15 万元，增值率为125.03%。房地产系2007年取得，取得成本较低，另一方面，房屋建筑物的账面值为计提折旧后的余额，近年来房地产价格上涨以致评估增值。（2）长期股权投资

深圳鑫润持有武汉瑞华100%股权，长期股权投资账面价值为12,140.87万元。按持股比例及被投资企业净资产评估值，确定长期股权投资评估值为68,561.83万元，评估增值56,420.97万元，增值率为464.72 %。评估增值的主要原因是武汉瑞华存货评估增值61,323.08万元。

深圳鑫润长期股权投资－武汉瑞华的账面值为原始投资额，而武汉瑞华评估增值主要系存货增值，武汉瑞华取得土地使用权时土地账面成本为274.95元/平方米；评估基准日平均出让地价为4,027元/平方米；随着近年经济发展，房地产市场价格稳中有涨，评估基准日相同位置及用途的房地产成交价格有较大增长，本次存货评估采用基准日市场价格标准并考虑适当利润，以致存货项目评估增值。

2、长期股权投资评估情况分析

深圳鑫润持有武汉瑞华100%股权，武汉瑞华评估增值主要为存货增值。武汉瑞华存货为逸城亲水生态住宅项目，截至评估基准日，武汉瑞华存货项目的账面值81,110.43万元，评估值142,433.51万元，评估增值61,323.08万元，增值率为175.60%。

存货由开发产品和开发成本两部分构成。

对于已达到销售条件的开发产品，本次评估即以完全成本为基础，按市场销售价格减去销售费用及管理费用、全部税金和适当比例的税后利润作为评估值，其计算公式如下：

开发产品评估值＝预计销售总额－销售费用－管理费用－财务费用－营业税金及附加－土地增值税－企业所得税－适当比例税后利润。

对于近期将完工或正在开发的开发项目，根据假设开发完成后的预计市场售价扣除预计后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为评估值，其计算公式如下：

开发成本评估值＝预计销售总额－后续尚需支付的开发成本－销售费用－管理费用－财务费用－营业税金及附加－土地增值税－企业所得税－适当比例税后利润。

存货项目按开发产品和开发成本的评估参数选取和评估结果分别如下：

（1）开发产品

1）销售收入

①可售面积的确认

本次评估采用以下原则确认开发项目的销售面积：即若已办理房地产权证，以房地产权证证载面积为准；若已经进行销售和结转但未办理房地产权证，以实测面积或预售许可证为准；若项目尚未建成，以相关预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等面积为准。经核对确认后，武汉瑞华开发产品申报面积如下：

②销售单价的预测

评估人员对项目所在地各物业形态近一年的销售价格、价格走势进行比较分析，对与武汉瑞华开发项目物业类型相同或相近的新开盘及已开盘余房中商品房的销售价格进行调查分析，从各楼盘的周边景观环境、交通条件、周边配套、楼盘规模、建筑密度、内部配套、物业类型、平面设计、花园（面积/装修）、建材/设备、整体形象、物业管理等多方面进行比较。结合武汉瑞华开发项目的总体规划方案、销售计划及订价方案等资料，综合分析确定各物业类型的销售价格，具体如下：

截至评估基准日，逸城亲水生态住宅项目开发产品对应的西区1-2期低密度住宅（商业除外）合计已签约销售比例为91%，故评估人员对低密度住宅参照已签约价格确定销售价格，对尚未签约销售的商业，参照市场交易价格修正后确定。

截至评估基准日，经评估人员核对销售明细表及销售记录，逸城亲水生态住宅项目开发产品（西区1-3期）销售物业签约情况见下表：

对未签约销售的西区1、2期低密度住宅部分，参照上述近期（西区3期）签约销售价格确定未来销售单价，具体如下表：

对未签约销售的商业部分，评估人员结合委估物业实际情况，参照周边类似物业市场交易价格修正后确定。具体分析如下：

评估人员通过市场调查与分析，选择了武汉市江夏区三个近期交易的、与委估房地产相关程度较高的楼盘作为参照物。基本情况如下：

实例A：阳光100楼盘，位于杨桥湖大道和栗庙大道的交汇处，华中农业大学楚天学院对面，紧邻汤逊湖。该项目到光谷有732、758直达公交线路，另外有地铁二号线延长线至项目有站点。项目建设规模70万平方米，有纯板式小高层、临湖低密度住宅，项目配套有附属幼儿园、会所、大湖第公园，属综合性社区。周边医院、学校、超市配套完善。

实例B： 江夏商业广场，位于武汉江夏区江夏大道36号，江夏区体育馆旁，金鸿酒店附近。底层系大型果蔬批发中心，二层有各类商品318档。周边有机关幼儿园、明熙幼儿园、江夏一小、江夏二小、中心百货、中百仓储、江夏人民医院、江夏中医院等。

实例C：江夏中央大街项目，项目位于武汉江夏区江夏大道128号附1号（903公交总站旁），是由武汉市公交置业有限责任公司开发的大型综合项目“江夏首席生态家园”的第一期，即中央大街，二期为住宅，6,700平方酒店，中央大街是江夏目前体量最大的综合商业项目，是江夏设计最科学功能最完备的商业项目，是江夏首席一站式休闲、娱乐、购物中心。

经市场调查分析，类似房地产销售单价可比价格在23,200至27,000元/平方米。评估人员参考对周边市场相近商品房的销售价格进行市场调查并比较分析，综合考虑房地产未来的发展及相关调控政策后确定未售商铺的平均销售单价约为25,000元/平方米。

通过市场调查分析，评估人员结合逸城亲水生态住宅项目的区位及实际销售情况，以及逸城亲水生态住宅项目总体规划方案、销售计划及订价方案等资料，综合分析确定开发产品各物业类型的预计售价如下：

③销售收入的确定

根据逸城亲水生态住宅项目开发产品未来可售面积及市场销售价格，确定开发产品对应的销售收入如下表：

2）销售费用

对于销售费用，评估人员根据房地产行业销售费用占总销售收入的比率，结合武汉瑞华所处地域房地产市场的发展情况以及开发物业的类型、销售人群等多方面因素分析，确定逸城亲水生态住宅项目总销售费用为营业收入的3.5%，进而确定未售物业的销售费用。

3）管理费用

根据房地产行业的管理费用率并结合武汉瑞华实际销售情况确定项目管理费用占开发项目总收入的比率为2.5%。

4）财务费用

房地产开发项目中的直接成本中已考虑了借款利息，故未再单独考虑财务费用。

5）相关税金

①营业税金及附加

根据现行税法的规定，结合武汉瑞华所在地区相关税收规定，武汉瑞华适用的各项税费及税率情况如下：

②土地增值税

根据国家土地增值税征收及清算的有关规定，本次评估对于土地增值税按各物业形态收入扣除税法规定的相关成本费用后的增值额预测各期需缴纳的土地增值税，具体公式：

应缴纳的土地增值税＝（转让房地产总收入－房地产扣除项目金额－财政部规定的其他扣除项目）×土地增值税税率—房地产扣除项目金额×速算扣除系数

房地产扣除项目金额＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本＋房地产开发费用＋转让房地产开发有关税金

财政部规定的其他扣除项目=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%

6）企业所得税

武汉瑞华适用的企业所得税税率为25%，评估人员根据预测期各年利润总额的25%计算所得税费用。

7）扣除适当利润

本次评估按照“等量资本获得等量收益”的原则，根据项目开发程度、实际已付的工程款和销售等情况合理确定适当比例的利润扣除。对于开发产品，由于已竣工且仅剩尾盘未售，本次评估根据市场情况结合项目的风险程度，确定税后利润扣除比例为5%。

8）开发产品评估结论

经上述评估，确定武汉瑞华逸城亲水生态住宅项目“存货-开发产品“的评估值为42,489.00 万元。具体见下表：

单位：万元

（2）开发成本

1）销售收入

①可售面积的确认

本次评估，开发项目的建筑面积、容积率等参数，若具备对应的相关权属证明文件，以权证载明面积为准；若已经进行销售和结转但权属证明尚未进行相关登记，以被评估单位工程部、销售和财务部门核对后确认的数据为准；若项目尚未建成，以相关房屋面积测绘报告、预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证批准面积和企业提供的实测面积为准。经核对确认后，武汉瑞华申报面积如下：

②销售单价的预测

评估人员对项目所在地各物业形态近一年的销售价格、价格走势进行比较分析，对与武汉瑞华开发项目物业类型相同或相近的在评估基准日2013年7月31日新开盘及已开盘余房中商品房的销售价格进行调查分析，从各楼盘的周边景观环境、交通条件、周边配套、楼盘规模、建筑密度、内部配套、物业类型、平面设计、花园（面积/装修）、建材/设备、整体形象、物业管理等多方面进行比较。结合武汉瑞华开发项目的总体规划方案、销售计划及订价方案等资料，综合分析确定各物业类型的销售价格，具体如下：

A、基准日已签约存货

对于已签约存货（含完工和达预售许可的），按已签订的合同价作为市场销售价。截至评估基准日，经评估人员核对销售明细表及销售记录，逸城亲水生态住宅项目销售物业签约情况见下表：

B、基准日未签约存货

截至评估基准日，逸城亲水生态住宅项目三期低密度住宅（商业除外）已签约预售42%，三期的低密度住宅和四期低住宅、商业尚在建设中。

对于未签约（含完工、达预售许可和在建）的3期低密度住宅，评估人员参考3期已签约价格确定销售单价。

对4期低密度住宅，因其地理位置较1-3期略差，本次评估根据1-3期实际成交价格的基础上，考虑其实际情况结合被评估单位未来的定价，在3期销售均价的基础上下降1,500元/平方米,确定其销售单价。平均销售单价情况如下表：

对未签约销售的商业部分，评估人员结合委估物业实际情况，参照周边类似物业市场交易价格修正后确定为2.5万元/平方米。具体分析过程详见前述开发产品-商业的确定过程。

③销售收入确定

根据逸城亲水生态住宅项目未来可售面积及市场销售价格，确定未来楼盘销售收入如下表：

2）销售费用

对于销售费用，评估人员根据房地产行业销售费用占总销售收入的比率，结合武汉瑞华所处地域房地产市场的发展情况以及开发物业的类型、销售人群等多方面因素分析，确定逸城亲水生态住宅项目总销售费用为营业收入的3.5%，进而确定未售物业的销售费用。评估人员确定在建项目销售费用即为项目销售费用总额扣减已结转的销售费用及开发产品销售费用。

3）管理费用

根据房地产行业的管理费用率并结合武汉瑞华实际销售情况确定项目管理费用占开发项目总收入的比率为2.5%，评估人员确定在建项目管理费用即为项目管理费用总额扣减已结转的管理费用及开发产品管理费用。

4）财务费用

房地产开发项目中的直接成本中已考虑了借款利息，故未再单独考虑财务费用。

5）相关税金

①营业税金及附加

根据现行税法的规定，结合武汉瑞华所在地区相关税收规定，武汉瑞华适用的各项税费及税率情况如下：

②土地增值税

根据国家土地增值税征收及清算的有关规定，本次评估对于土地增值税按各物业形态收入扣除税法规定的相关成本费用后的增值额预测各期需缴纳的土地增值税，具体计算过程和结果见开发产品部分。

评估人员根据项目对应的土地增值税总额，在扣减开发产品对应的土地增值税、结转部分的土地增值税后确定开发成本对应土地增值税为31,883.01万元。

6）企业所得税

武汉瑞华适用的企业所得税税率为25%，评估人员根据预测期各年利润总额的25%计算所得税费用。

7）扣除适当利润

本次评估按照“等量资本获得等量收益”的原则，根据项目开发程度、实际已付的工程款和销售等情况合理确定适当比例的利润扣除。

对于在建项目，本次评估按未来尚需支付成本的50%占预计资金投入的比例并考虑项目的实际风险确定，计算公式如下：

未售部分利润扣除比率=（尚需支付成本×50%/（尚需支付成本×50%+存货评估值）+适当的风险比率

后续尚需支付的开发成本等于预计总成本费用扣除企业账面已结转的开发成本金额及存货账面金额。本次评估根据拟开发项目物业类型、开发项目所在地区的差异，分别从土地取得成本、前期开发费用、建安成本、基础设备成本等方面估算，并结合武汉瑞华工程部、成本控制预算部等部门的初步规划和测算确定拟开发项目的总成本。评估人员根据项目目标成本、结转成本、截至评估基准日存货-开发成本账面余额，确定尚需支付的成本为108,785.24万元。

对于个别风险比率，本次评估主要从以下几方面考虑：

①房地产开发行业土地成本占总成本比例一般在20%至40%之间，评估人员对武汉瑞华房地产开发总目标成本结构进行分析，其中土地成本占总目标成本比例为5.45%，表明武汉瑞华房地产开发项目的土地取得成本较低，未来开发风险较小。

②从项目开发周期进行分析，武汉瑞华房地产开发项目预计2016年底全部竣工。截至评估基准日，在建项目面积占总可售面积比例为74%，未来尚需支付的成本占总目标成本比率为48%，项目未来开发建设、资金投入等方面具有一定的不确定性。

③由于武汉瑞华房地产开发项目主要为低密度住宅，其销售的对象主要为改善住宅条件的人群，其购买的群体相对较小，其未来的实际销售成交价格及成交时间受未来区域经济发展及宏观调控政策影响较大。

经综合计算分析,最终确定开发成本的利润扣除比例为36.00%。

8）评估结论

经上述评估，确定武汉瑞华逸城亲水项目“存货-开发成本“的评估值为100,696.91万元。具体见下表：

单位：万元

注：此表中的已结转包含财务口径的已结数和开发产品中的已结转数

（二）收益法评估过程和结果

1、收益法的基本计算公式

深圳鑫润收益现值法基本计算公式请参照同原地产。

2、收益法评估思路及过程简要分析

深圳鑫润所属子公司武汉瑞华、瑞华地产主要从事房地产开发业务，而深圳鑫润为投资管理无其他主营收入, 本次评估将深圳鑫润、武汉瑞华、瑞华地产视同为一个整体。本次评估考虑到深圳鑫润所属武汉瑞华、瑞华地产的持续经营受未来能否获取开发土地使用权的制约，本次评估假设武汉瑞华、瑞华地产正在开发的项目开发完成后即终止开发，即按目前项目的剩余开发期限测算经营期限，项目开发完成后对残余固定资产及营运资金现值进行收回。评估过程请参照同原地产，其中权益资本折现率与同原地产不同，因为不同项目的个别风险系数（Re）不同。

深圳鑫润与上市的房地产公司相比在企业规模、财务风险、房地产开发地区布局、内部管理及控制、融资能力、市场影响力等方面相对较弱，本次评估取个别风险系数为1%。

深圳鑫润折现率（i）=3.87%+1.1026×（13.55%-3.87%）+1%=15.54%

3、收益法评估结果

截至2013年7月31日，深圳鑫润股东全部权益按收益现值法评估的结果为68,130.47万元。

收益现值法预测汇总表如下：

深圳鑫润收益法预测汇总表

单位：万元

四、东银品筑资产评估情况

本次资产评估中，东银品筑股东全部权益价值资产基础法评估结果为29,667.65万元，收益法评估结果为30,437.41万元，两种评估方法结论相差769.77万元，差异率为2.59%。

（一）资产基础法评估情况

根据华康评估出具的重康评报字（2013）第103-4号资产评估报告，以2013年7月31日为基准日，东银品筑股东全部权益价值采用资产基础法的评估情况如下：

单位：万元