证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  在即将过去的今年，憧憬上市多年的龙光地产（03380.HK）终于如愿以偿。记者昨日从龙光地产获悉，该公司预计将于12月20日正式在香港联交所挂牌上市。而据最新消息，龙光地产此次全球发售已获超额认购，这也意味着，其此次上市已是板上钉钉。

  不过，记者发现，龙光地产土地储备主要集中在惠州、汕头等三线城市。近两年来三四线城市普遍销售惨淡，由于前几年的开发过剩，导致市场供过于求明显，风险快速积蓄，因此龙光地产重仓三线城市存在较大风险。

  土地成本每平方米千元

  根据计划，龙光地产将全球发行7.5亿新股，其中90%为国际配售，10%为香港公开发售。招股价介乎2.1~2.5港元，集资额最多18.75亿港元。

  公开资料显示，龙光地产将是今年最后一家赴港上市的内房企，也是今年第7家赴港IPO的内房企。今年下半年已经有6家内房企赴港IPO，确实是集中上市的窗口期。

  龙光地产招股书显示，2010年至2012年龙，光地产销售额分别为30.3亿元、44.7亿元、97.4亿元，营业收入为28.5亿元、34.5亿元、65.9亿元，净利润为9.4亿元、12.6亿元、18.2亿元。今年前10月，龙光地产合计销售金额达到94.68亿元，这意味着公司很可能在年末突破百亿销售大关。

  龙光地产管理层表示，上市前公司主要融资来自开发贷款，2012年利息仅占合同销售总额的5.3%，平均资金成本仅为8.17%，在2012年的融资渠道中，仅有9%来自于信托贷款，融资成本因此相对减少且开发风险有所降低。

  龙光地产最大的优势在于低成本土地，据龙光地产执行董事肖旭介绍，截至今年10月底，公司的土地储备为1119万平方米，都是已经付清土地价款，取得土地证。而更为重要的是，这些土地储备的平均楼面价仅为1001元/平方米。

  一线城市储备占3.4%

  龙光地产董事会主席纪海鹏表示，龙光地产的核心竞争力就是成本低、利润高，公司2012年的核心净利润达到18%，毛利率则达到39%。至于获得高收益的原因，纪海鹏认为，一方面是公司拥有的土地成本优势，同时还有公司坚持的一体化开发模式，以及较低的融资成本。

  不过，记者发现，龙光地产约48%的土地储备位于惠州，剩余土地储备主要集中在汕头、佛山与南宁。公司土地储备集中在三线城市，一线城市的土地储备占比仅3.4%。

  肖旭还表示，正是因为有这些低成本土地，公司不会迫切需要拿地，可把握时机，继续保持低成本、高利润发展模式，以应付未来5至6年的发展需要。据了解，龙光地产此次集资所得约70%用于收购土地，约20%用于偿还贷款，其余10%用作一般企业用途及营运开支。

  今年上半年，龙光地产新增130万平方米土地储备，平均地价为1800元/平方米，主要集中于广东佛山、中山及广西南宁。而在年内，包括万科、保利地产、中海地产、恒大地产在内的标杆房企接二连三在一线城市获得土地储备。公开数据显示，十大标杆房企年内砸在一线城市权益购地金额达到905亿元，同比增长119%。

  “龙光地产土地储备集中在三线城市，如果未来三四线城市销售没有出现逆转，这些土地项目去化速度难以保证。一旦房地产市场出现调整，缺乏人口流入的三四线城市会首当其冲受到影响，企业面临的风险也会随之暴露。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲称。