证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 徐潇 胡学文

  REITs即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是以信托方式组成且主要投资于房地产项目的集体投资计划，旨在向持有人提供来自房地产的租金收入回报。随着国内房地产资产证券化越来越受到关注，REITs也成为此次资产证券化专题研讨班的热点议题之一。

  摩根士丹利亚洲有限公司执行董事洪诚明在谈及海外房地产信托基金时，强调了三个要素：一是它是以信托方式组建而成的一个主体、一个载体，海外跟国内在信托方面最大的区别是其为股权形式，而非债券形式。在国内很多时候是“名股实债”。二是它是一个集体的投资计划。三是它以房地产项目为主体，房地产是不动产，看得见、摸得着，是安全系数较高、可以被零售化、较容易被广大群众理解、风险可控的一种产品。

  中伦律师事务所合伙人刘柏荣在发言中也对REITs概念进行了阐释，他表示REITs将流动性差的房地产份额化，成为有流动性的股票、信托收益凭证，可以理解为房地产资产的“首次公开募股（IPO）”。

  洪诚明认为REITs的优势主要表现在两个方面：一是较高的税收效率，在“流程法征税”的情形下，REITs的收入不会被征税；二是高股利收益率，REITs的盈余付出率通常较高，可以给投资者带来较高的股利收益率。

  刘柏荣也介绍了美国REITs的情况，他表示美国的组织形式是公司、信托或其他组织，属于税收驱动型，REITs股份可在证券交易市场上市交易，也可以采取私募的形式，其主要采取内部管理结构，即由REITs公司董事会对REITs进行管理。

  刘柏荣同时也介绍了与美国不同的香港REITs制度，香港REITs的组织形式是契约，即管理人、受托人和REITs单位持有人之间受信托合同约束，属于外部管理模式，管理模式、投资方向、负债率要符合法律或监管机构的规定。REITs单位必须在证券交易所公开发行。

  在谈及国内REITs时，刘柏荣将目前中国REITs立法需解决的主要问题概括为八个：组织结构、发行主体、交易市场与监管机构、管理模式、投资运作、投资者类型以及保护、税收制度以及信托登记。

  永正资本有限公司总裁、新加坡凯德商用前投资与资产管理副总经理王威在发言中分享了有关凯德商用REITs的经验。他指出REITs分很多类别，香港、新加坡讨论REITs都是权益型，对于发起人来说多了一个上市平台，类似于上市公司，发起人同时还是第一大股东，REITs的管理人是发起人自己而不是金融机构，金融机构在REITs里面的角色是投行的角色。另一方面，王威表示目前大家普遍认为REITs是商业地产的退出渠道，且认为商业地产只能靠REITs退出，但他认为其既是退出渠道，也是进入渠道，跟上市公司有类似的性质，同时REITs也不是商业地产唯一的退出渠道。