证券时报多媒体数字报

  创东方投资董事长 肖水龙

  未来，房地产市场存在较多不确定性因素，整个行业的黄金时期已经过去。不过，虽然房地产行业不再是暴利，而是平稳的利润，但行业仍有较大的投资机会。

  例如，房地产基金这一领域迎来了黄金发展期，其中有两个方面的原因。第一是原来众多资金只信赖银行，现在已经逐渐直接投向房地产基金。第二，保险资金已经迈出了一些步伐，未来还会是机构化的成分占相当的分量，也就是说房地产基金管理者的资金来源会更加多元化、更加完善。这样的话，房地产基金的发展还会迎来好的黄金期。

  最关键的是，地产基金可以不受相关银行贷款政策限制，协助房企涉及一级土地整理、土地购买、房地产二级开发、物业持有并购、项目股权并购等环节，较银行传统开发贷资金使用更灵活，提高企业自有资金周转率及杠杆效益。

  而随之而来的问题是，未来哪些房地产公司更受资金青睐？笔者认为，有两类房地产公司更具投资价值：首先是有房地产开发业务的央企、国企；其次是全国百强地产开发商以及地方性区域性地产龙头企业。当然，前提是这些公司已经拥有二级以上开发资质。

  房地产基金与房地产的业态发展紧密联系，具体从领域细分的角度上来看，随着房地产行业的生态结构和政策环境的变化，专注于某些区域、某些业态的基金将更具备优势，因为资源更集中反应更快速。目前已经出现了一些专门针对烂尾楼收购、专门做写字楼或商业地产、专门做土地整理或保障房的地产基金，未来这样的基金会更有竞争力。

  随着市场的发展，众多中大型房地产公司已经回归一、二线城市。同时，项目的区位也很重要，一般城市的核心区或发展新区较受资金青睐；全国150强内的房地产公司在资本市场上比较受欢迎。

  在调研时，房地产基金通常会对项目公司多方面进行缜密考察。通常来讲，会通过以下指标去衡量一个项目是否真正具有投资价值：公司所在的地域、项目位置、公司日常管理制度及业务流程体系、过往开发业绩、开发量及自身资质、组织架构及管理团队背景。同时，公司的财务指标（包括资产负债率、过往三年一期的财务报表的真实性、过往净资产收益率、内部收益率、应收账款周转率及现金流等）、以及公司在当地或区域的行业位置也是不可忽视的考察标的。

  目前国内大部分投入房地产行业的资本，还是以固定收益的方式获取收益，随着地产调控政策的出台和地产行业格局的改变，单纯依靠收取利息的盈利模式会变得越来越没有性价比。而盈利模式的提升可以通过更专注的模式，如并购后整合高价卖出；更灵活的交易结构，如加大杠杆提高收益率；更创新的盈利方式，如通过为开发商找寻匹配更专业的团队代建、代管、提供技术支持等多种方式获取收益。

  作者简介：

  肖水龙，深圳市创东方投资有限公司董事长。2002年10月起任深圳国投董事、副总裁。曾任沃尔玛深国投百货有限公司和国信证券公司的董事；多家上市公司董事。