证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  深圳住宅土地出让逐渐呈现“僧多粥少”局面，相比北上广宅地“地王”频出，深圳土地市场显得相当冷清。

  证券时报记者统计，今年以来，深圳没有一块住宅用地入市。而根据深圳土地交易中心信息显示，一直到4月中旬都无住宅用地挂牌出让，深圳今年第一季度将出现住宅用地零出让。

  深圳土地供应短缺

  2014年前两个月国内土地市场持续火热，尤其是北上广三个一线城市一些优质地块的密集推出。

  以广州为例，当地中心区域广钢新城五块住宅用地近日入市，吸引了数十家房企竞逐，其中包括万科、保利地产、中海地产等龙头房企。最终这五块宅地出让以接连刷新广州地王记录的局面收场。一线城市年内土地出让金收入目前已经接近1400亿元，占去年土地出让金的27%。

  而今年以来，深圳一共成交了6地块，均为商业用地以及工业用地，并无一块宅地挂牌。深圳土地交易中心公告显示，最新挂牌交易的地块同样并非住宅用地，在4月10日，深圳将出让两块社会福利用地。这也意味着，今年第一季度，住宅用地将无缘深圳土地市场。

  深圳上一次住宅用地出让还要追溯到2013年12月底。当时，江西政力房地产开发有限公司以9.8亿元的价格，拿下深圳坪山一块住宅用地。

  近年来，深圳土地出让每况愈下。数据显示，2008年~2011年间，深圳中心城区的土地供应量从每年93.48万平方米下降至0.92万平方米。而2012年深圳中心城区更是出现零地块出让的景象。

  去年，深圳仅有3块住宅用地入市，在土地出让金方面，住宅用地仅仅贡献了62亿元。其中，去年1月中旬至10月中旬期间，深圳没有一块住宅用地入市。深圳这种情况与北上广的“土地盛宴”相比，显得异常冷清。

  房企抢食旧改蛋糕

  深圳一家本地房企高层人士告诉记者，深圳房地产开发程度高、可供开发土地资源相对稀缺，在宏观调控没有松动的情况下，深圳土地市场面临着艰难的局面，去年深圳住宅用地交易清淡，今年恐难有改观。“住宅用地零出让对目前房价影响不大，效果大约在2016年前后显现出来。”该人士认为。

  正是由于土地供应短缺，酿成了僧多粥少的局面。土地供应太少，房企借道旧改跻身市场。据记者统计，深圳旧改目前规模庞大的主要是华润、佳兆业、京基、深业集团、卓越集团等。而包括万科、中航以及深圳本土民企如莱蒙、星河、信义、富通、鸿荣源等都已加入，累计超30家。

  不过，真正能够参与核心地段旧改的房企并不多，在不少业内人士看来，资金面是不少欲参与旧改房企难以跨过的门槛。“旧改项目比较复杂，耗时也比较长，投入资金也比较大，比如政府要求今后所有的拆除重建项目都要交一定的保证金，保证金少则几千万，一般都得几个亿。”华润置地一位负责旧改的内部人士告诉记者。

  该人士称，参与旧改需要涉及谈判、拆迁、赔偿等多个方面，资金需求大而且开发周期长，旧改的利润厚度正在变薄。“一项旧改进行得不顺利，很容易形成资金黑洞，甚至可以拖垮一个房企，深圳已经有房企出现这种状况。”

  目前来看，华润置地和深业集团在旧改方面优势较明显，华润现有5大旧改项目，总投资近1000亿元，开发面积达到1000万平方米，其中包括深圳目前最大的旧改项目大冲村。而深业集团因自有土地较多，具有先天的资源优势。

  深圳房地产研究中心主任王峰坦言，过去有些小的房企缺乏经验和资质，也可以通过跟村股份公司达成协议获取旧改项目，但现在随着竞争的加剧以及行业发展，这些企业获取项目的几率将越来越小。“随着住宅用地新入市量连年下滑以及旧改门槛越来越高，中小房企在深圳住宅市场的生存空间令人担忧。”王峰说。