证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  日前，上海规划和国土资源管理局透露，今年上海将启动新一轮城市总体规划编制工作，期限可确定为2040年，将指导未来20年的城市发展、建设和管理。其中重头戏便是地下空间开发。

  据悉，从4月起，《上海市地下空间规划建设条例》开始施行。市场预计，随着地面空间日益紧张，城市综合开发随之转战地下，未来将会越来越多出现地下空间出让，而有着地下项目开发和运营的上市公司将分食这一“新兴市场”。

  地下空间出让将更普遍

  据证券时报记者了解，上海方面为加强对地下空间开发规划和建设的管理，促进地下空间资源的合理利用，去年该市人大常委会正式将地下空间规划和建设立法纳入立法计划，并于去年12月27日第十次会议表决通过了《条例》，于今年4月1日起正式施行。

  “地下空间的拍卖，在全国范围内比较少见。不过，随着大型城市市中心土地资源的逐渐紧张，日后地下空间的拍卖将会变得更加普遍。” 德佑地产分析师赵葆根分析，随着地下空间拍卖的陆续出现，有着相关地下项目开发和运营的上市公司将首先分食这块“蛋糕”。

  公开资料显示，截至2011年底，上海已开发地下空间（不含地下管线和地下军事设施）31037个，建筑面积达5699万平方米。包括地铁、地下道路、地下变电站、地下商业设施、地下文化体育设施等。

  事实上，地下空间出让首宗成交案例今年1月份已经在上海出现。今年1月23日，上海迎来首次地下空间的拍卖，陆家嘴（600663）旗下的上海佳质资产管理有限公司以10亿元获得浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程，开创了上海土地市场地下空间拍卖的先河。这一地下空间折合楼板价达到27598元/平方米，溢价率高达245%。

  此外，有类似开发经验公司的还有去年在香港上市的金轮天地（01232.HK）。资料显示，这家小型开发商业务模式为两方面，一种是开发销售连接或邻近高人流量的地铁站及交通枢纽的商住项目，另一种是出租及经营管理地铁等交通枢纽的商用物业。截至2012年上半年，金轮天地房地产开发和物业租赁、经营管理物业所占比重分别为55.2%和44.8%。

  地下开发运营非易事

  不过，虽然市场空间已经打开，但开发运营绝非易事。“这类地下空间对地段的要求较高，不少开发商缺乏开发地下空间的经验，因此会选择观望。”赵葆根称。而在2011年，沈阳就曾推出的一块地下空间，就因为距离市中心商业区较远而遭遇流拍。

  “并非所有开发商都能介入到这一领域。”金轮天地一位高层人士告诉记者。在他看来，地下空间规划体系不健全、地下建设用地使用权供应制度不完善、地下空间的信息数据不完整等问题，也在日益凸显。

  不过，这一领域未来发展空间不容忽视。除上海外，其他地区也在尝试进行地下空间的开发，但此前案例并不太多。早在2006年8月，南京一举出让5块地下空间，出让面积达47000平方米，最高竞价轮次达到90轮。而在2012年10 底，佛山首宗商业地下空间同样成功拍出，但仅有一名竞买人，最终以底价成交。此外，包括广州、深圳、杭州、无锡等城市均有地下空间出让的先例。