证券时报多媒体数字报

  党的十八届三中全会《决定》指明了土地管理制度改革的方向，《决定》没有提及房地产调控，但强调市场对资源配置的决定性作用，并在建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等方面有了明确提法。

  中央党校国际战略研究所副所长周天勇做客证券时报网财苑社区（http://cy.stcn.com）时指出，土地资源分配应坚持市场化方向，房产税改革应以永续使用权和继承权换取征税权，才能实现较为平稳的过渡和可持续发展。

  土地资源分配：

  坚持市场化方向

  当前我国的土地资源配置现状如何？与真正的市场化还有多大的距离？对此，中央党校国际战略研究所副所长周天勇指出，土地指标下去，政府把所有土地都储备起来，然后招拍挂，拍卖实际上是政府行政寡头垄断卖地。地价越高的时候，政府越高兴，地价低了，就说流拍了，所以对于高房价，地方政府需要负一定的责任。

  从经济学上讲，比如政府储备粮食，粮价高了，政府抛出粮食，粮价低了，政府购入粮食，这是稳定粮价和保证农民利益的做法。而我们现在的土地市场是什么状况呢？房价高了，政府就以饥饿疗法供地，推出更高价的土地，导致更高的房价。地价低了，就土地流拍，不想降低房价，这是和政府职能相反的操作，所以很多人说地方政府是公司，指的就是这个。

  那么土地指标该怎么分配？周天勇举了个例子，比如说集体建设用地要直接进入市场，是要政府实行行政寡头垄断“招拍挂”，还是彻底交给市场中心挂牌交易？国土部现在出台的方案肯定还是让他们来卖，因为三中全会说要让市场起决定作用，但是土地分配并不是市场起决定作用。未来还是应该按照三中全会决议，依据市场决定原则，让土地资源分配真正往市场化的方向上走。

  目前房产税思路：

  虽易启动但后患无穷

  《决定》中同时也提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”，那么应该如何进行房产税改革？

  周天勇首先指出，目前研究开征房产税方案的一个思路是：居民住宅年期不永续化，基本居住消费部分免征房产税，对多套房累进开征房产税，对企业开征房地产税。具体表现为：

  （1）现有土地管理法规定使用年限40~70年，到期重新申请，按照使用期结束时的价格交纳出让金后可继续使用，否则国家收回土地使用权和地面建筑。

  （2）住宅法定面积，或者第一套不征，从第二套起按市价累进征收。比如，一居民在北京有四套住宅，均为150平方米，价格均为5万元。第二套按市价2%征收，则需交税金15万元；第三套按市价3%征收，需交税金22.5万元；第四套住宅，按4%税率征收，需交30万元。

  这个方案带来的结果是：

  （1）开征房产税的前几年中，由于累进征税，加上房产税挤出住宅交易，地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。

  （2）房产税开征后，为了降低持有成本，多套房的居民将二套以上抛出，其一使得地方政府的房产税减少，如果大部分都将一套以上抛出，只保留居住房，由于第一套免税，政府住宅房产税部分又陷入枯竭；其二是如果仅开征企业的房地产税，税收负担就会全部压在企业身上，税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加；其三，房屋供应量大增，房价下跌，可能使银行坏账增加，金融风险加大，政府房产税征税价格水平也下降，收入也会减少。

  （3）城镇居民基本消费住宅不交房产税，二套要交税，不论是一套还是多套，都只是在规定期限内有使用产权，过期不补则土地和建筑物无偿收归国有。

  按照这种思路，一是虽然无损基本居住居民，但持有多套房的中产阶层财富再分配过猛，将严重损害中产阶层利益，不利于中产阶层的扩大；二是中产阶层抛完一套以上房产后，居住房产方面失去了地方财政的稳定税源，不符合“居住并有房屋财产，政府就要提供公共服务，居住人相对应需要交纳税收”这一原则。这种思路的改革方案，虽然易于启动，但是后患无穷。

  房产税改革：

  以永续使用权换征税权

  周天勇进一步指出，房产税改革不启动，或者基本居住消费部分不改革而对多套房累进进行大改，这两种思路都是行不通的。正确的思路应该是：以永续使用权和继承权换取征税权。土地所有制改革的方向，是全部国有、永续使用，对全部土地进行发证确权；区分消费与投资并按居住面积分类征税；根据城镇居民人均可支配收入水平对消费性住宅征税，并且分六年逐步征收到位；根据市价对投资性房产进行征税；对于原本征收了高额土地出让金的部分土地先征后退，避免重复征税。

  按照这样的思路去设计具体的房地产税征收政策和过渡方案，才能兼顾政府、企业和高、中、低不同收入人群各自的利益，实现较为平稳的过渡和可持续发展。 （黄剑波 整理）

  声明：证券时报网财苑社区（http://cy.stcn.com）登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述，欢迎进入财苑社区进行交流分享。