证券时报多媒体数字报

  年初迄今中国股市的表现一直令人失望：截至5月20日，MSCI中国指数下跌6.2%，H股指数下跌8.6%。相比之下，标普500指数和Euro Stoxx 50指数上涨2%，MSCI亚洲指数上涨2.9%。

  什么令我们担忧

  房地产行业全面疲软最令我们担忧。官方数据显示，2014年1至4月全国房地产销售额同比萎缩9.9%，销售量同比萎缩8.6%，而2013年第四季度这两项指标分别同比增加13.7%和7.7%。房地产数据疲软反映出真实需求低迷，部分原因在于对房价潜在下跌感到担忧。其它利空因素还包括中国二、三线城市存量房创新高以及信贷条件收紧等。随着抵押贷款优惠的消失，开发商的融资成本上升。

  展望未来，中国房价将到达拐点。官方的70个大中城市房价指数显示，最近几个月房价涨幅走弱，预计4月份的数据也不例外。私人数据供应商CREIS调查的中国100个大中城市中，4月份有45个城市的房价环比下降，较3月份的37个城市增多。北京二手房市场也出现更多降价现象，部分原因在于反腐运动迫使包括政府官员在内的一些业主抛售房产。

  另一个明显信号是新开工建筑面积急剧下降，今年前四个月同比萎缩24.5%，创纪录低位，较之前强劲增势急剧逆转。2014年第一季度新开工建筑面积降至2.9亿平方米，为2009年第四季度以来最低。

  为什么房地产投资如此重要

  房地产建设占中国全社会固定资产投资的近1/3，而社会固定资产投资对GDP增长的贡献高达40%–50%。整体上，中国经济总量中约20%–25%与房地产业直接或间接相关。建设量每下降10个百分点，将直接导致GDP增速下降1.3个百分点。

  如果考虑房地产建设和销售量下降对汽车、家电和重工业等其它产业的连带影响，对GDP增速的负面影响将超过2个百分点。此外，金融业也可能因房贷敞口以及开发商、企业和其它以房屋和土地作为抵押品的借款人的资产负债表恶化而受到冲击。

  房地产对中国GDP的重要性还体现在土地出让收入是地方政府重要融资来源之一上。今年前四个月开发商购地金额同比萎缩7.9%。由于地方政府承担了大约80%的中国基础设施投资任务，因此土地出让收入下降导致地方项目的融资风险增加。

  由于现有项目的延续效应，2014年前四个月房地产投资仍实现16.4%同比增速，但低于2013年的20.3%。预期政府将放松限制，以支持房地产市场。

  去年11月以来，中国接连出台重大改革措施,但解决地方政府债务高企、工业产能过剩及房地产泡沫等结构性问题，将对中国短期增长前景产生不利影响。我们已将2014年中国GDP增长率预测从7.5%下调至7.3%，2015年的预测从7%下调至6.8%。在地区股票策略中将中国股票评级由“加码”下调为“中性”。

  （作者系瑞银财富管理北亚太区首席投资总监）