中国基金报多媒体数字报

  证券时报记者 叶梦蝶

  二三线房地产项目融资渠道受阻，今年开始地产项目选择了向P2P网贷平台借钱。

  然而，缺乏足量资本金后盾的P2P平台，将上亿资金借给房企后，一旦出现逾期，流动性将如何保证？

  一位商业银行风控人员认为，即使平台将风控措施做到位，但在现今房地产市场下行的情况下，一旦发生逾期风险，P2P平台是没有兑付能力的。

  深圳老牌P2P平台——红岭创投最近就沾上了上述麻烦事。

  红岭创投本定于8月4日发标的两亿借款大单，该标的被命名为“福建一号项目”，借款方是联和国际集团子公司澳洲风情（漳州）投资发展有限公司，借款用途是房地产项目“漳州澳洲风情风情园”一期建设。

  但是该项目遭到投资者质疑，原因与一条旧新闻有关。据了解，同属于联和集团旗下公司开发的另一项目“龙岩澳洲风情园”项目，曾经发生过旧股东黄水木卷款失联，这引发了投资者对联和集团的还款能力及诚信质疑。面对投资者的质疑，联和集团的网站却将漳州项目和龙岩项目的信息都进行删帖，此举带来了投资者进一步的疑惑。

  联和集团董事长谢国辉解释称，龙岩项目和漳州项目都是他发起的中澳企业家联合会拿到的地块，本分属不同项目方运作。导致黄水木资金断裂的原因并非龙岩项目运作不当。在黄水木失联后，联和集团已经将项目买下接管。谢国辉补充道，龙岩项目现在运作良好。

  此间，为解决投资者疑问，红岭创投曾组织投资者走访借款方联和国际集团，公布了该项目的具体的还款来源和风控措施，措施包括地块抵押、股权质押和集团公司担保。

  其中，抵押地块为该项目五块用地的其中两块，总面积为8万多平方米，按照漳州市政府的挂牌价450万/一亩，评估价格42052万元，抵押用以覆盖该项目的两亿贷款。

  一位参与现场参观的投资者表示，他认为在证件较为齐全的情况下，土地的抵押估值偏高，还待考量。同时，既然是因为信息不透明引发质疑，红岭应当适当突破保密协议，将贷款方更多资料公布给投资人。

  尽管上述疑问得到谢国辉解答，但在地产行业不景气的情况下，缺乏足量资本金后盾的P2P网贷平台，为何敢于输血房企？这也引发了行业热议。此外，红岭上亿元的大标本身也与监管方对于P2P借贷小额、分散的定位不符。

  事实上，从今年4月开始，红岭创投开始频频发放大额标的，融资规模最大的高达3.5亿元。

  红岭创投董事长周世平曾对证券时报记者称，由于小额贷款坏账率高，平台很难覆盖风险，所以红岭转向大额贷款的融资，同时聘用银行出身的信贷业务和风控人员。

  周世平坦言，做大单融资，坏账风险基本确保，但假设项目发生逾期，流动性风险却难以避免。而红岭采用的办法是，预留逾期还款的时间，即如果合同中签订6个月还款的项目，发标时期限延长至9个月。

  一位商业银行风控人员表示，在房地产市场下行的情况下，银行受政策影响，已经对二三线、异地的房地产项目融资关上了门。所以房企向担保公司、房地产基金另寻融资渠道。今年房企开始选择向P2P平台借款。

  该人员表示，红岭创投此次的风控手段和银行类似，土地抵押率控制在50％以下。理论上讲，有足值抵押物，风险最终是可控的；然而，一旦项目进度无法按时完成，或预售没法按计划进行，平台将出现现金流紧缺情况。而P2P平台注册资本很少，又没有刚性兑付的能力，平台被单个项目绑架的风险会非常大。