中国基金报多媒体数字报

  证券时报记者 张达

  在各种悲观声音充斥、市场依然观望迷茫的背景下，未来中国的房地产市场何去何从？日前在“2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛”上，住建部专家、房企大佬及顶尖的房地产基金管理人一致认为，当前房地产市场处于周期性调整期，不会掉头向下，未来依然是充满生命力的行业。而在房地产市场逐步转型的过程中，地产基金有较大的发展空间。

  周期性调整而非崩盘

  尽管今年上半年房地产市场表现并不乐观，但是在住建部政策研究中心主任秦虹看来，当前房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌，也没有掉头向下，波动、分化、创新是未来房地产业的新常态，她对未来房地产市场有信心。目前需求是在观望，观望会持续多长时间还有待研究。

  歌斐资产总裁殷哲也认为，今年以来这轮市场回落依然是周期性调整，而非趋势性，因为房地产市场整体存量供不应求的格局依然未变，今年以来一二线城市普遍出现的市场成交回落不可能是所谓的行业大拐点，全国层面上的房地产市场规模依然具有扩张空间。

  “房地产到今天为止，就相当于一个人过了青春期，青春期之前竞争的是规模、成长的速度，过了青春期之后，房地产依然是非常有生命力的行业，仍将有20年的增长。” 万通地产董事长冯仑说，“住宅快速增长的蜜月即便结束也不代表我的幸福没有了，因为日子是由大量平凡、琐碎的日子累积出来，我们的日子依然要过，而且要很好地过，幸福仍然在前面。”

  对于本轮调整周期有多长，秦虹认为，过去是市场简单、政策复杂，现在是市场复杂、政策简单。现在已经不应该用一二三四线划分城市，三四线城市本身有的不错，也有的三四线城市库存压力非常大，所以没有办法回答调整多长时间。如鄂尔多斯可能两三年调整不完，但北京应该最短。

  房地产基金发展空间大

  对于下半年的市场形势，殷哲认为，随着限购政策的集中退出，甚至个别省市出台刺激性新政，房地产市场的负面情绪将逐渐淡化，加上下半年以来银行房贷已有逐渐放松的征兆，市场其实已经具备回升的基础，尤其是供求矛盾激烈的一线城市以及市场正处于正常扩张期的二线城市，在行业环境好转的背景下，预计将在今年四季度至明年初回暖，反而是目前正面临高库存压力的城市，由于房价下跌的预期已经形成，市场回升的时间点将相对延后。

  针对部分投资人关于目前房地产行业状况不好，地产基金是否会生存困难的担忧，殷哲认为，这恰恰是地产基金的发展机会。下半年后分化、并购的投资机会将逐步凸显，在房地产市场逐步转型的过程中，地产基金有较大的发展空间。

  诺亚财富董事局主席兼CEO汪静波也表示，目前中国仍处于城市化进程中，中国城市群仍有很大发展空间，其发展速度将快于国内平均发展速度；房地产行业融资模式正从以银行贷款为主的间接融资向以债权、股权融资为主的直接融资模式转变，随着信托融资模式局限性、非灵活性等问题显现，地产基金的创新与价值逐渐得到认同；开发商也相应地从“开发+销售”的运营模式转向“开发+运营+金融”的运营模式，房地产行业呈现出“去投资化、集中化、专业化、轻资产化”的趋势。

  针对今年下半年的地产业投资，殷哲表示，在投资标的和模式上，刚需和改善性住宅依然是投资主战场，优质商业、产业和物流地产将是加大配置的领域，美元资产的投资比例亦将逐渐提高。同时，在市场波动常态化的大背景下，强化跨周期投资，将会是未来地产投资的主旋律。具体来说，建议组合投资、跨周期投资、并购投资和海外投资四个大方向。