中国基金报多媒体数字报

（上接B9版）

单位：万元

该项应收二轻房地产的款项系保证二轻房地产对杭州莱德的资金投入余额不低于其所持股权的比例的前提下形成，实质并未占用上市公司资金，因此不存在侵害上市公司利益的情况。

②公司与万马房地产发生资金往来的原因

公司与万马房地产共同出资设立杭州莱骏。根据杭州莱骏股东会决议，如杭州莱骏因经营收益等因素出现资金结余，且公司与万马房地产存在资金需求时，杭州莱骏应将结余资金按照股权比例向公司与万马房地产无偿上存。

2012年度，杭州莱骏根据上述约定，向莱茵置业借款1,289.49万元，向万马房地产借款1,164.35万元。2013年度，杭州莱骏根据上述约定，向莱茵置业借款4,857.28万元，向万马房地产4,594.35万元。杭州莱骏向莱茵置业提供的借款，在编制合并报表时已通过内部往来予以抵销。而公司与万马房地产发生资金往来为未抵销的子公司应收少数股东款项。该项借款系由于子公司自身闲置资金合理使用形成，不存在侵害上市公司权益的情况。

2）上述资金往来不属于关联方往来，未损害上市公司利益

①《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）对关联方的界定

根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）“第十章 关联交易”对关联人进行了界定，主要内容如下：

“10.1.3 具有下列情形之一的法人或者其他组织，为上市公司的关联法人：

（一） 直接或者间接地控制上市公司的法人或者其他组织；

（二） 由前项所述法人直接或者间接控制的除上市公司及其控股子公司以外的法人或者其他组织；

（三） 由本规则10.1.5条所列上市公司的关联自然人直接或者间接控制的，或者担任董事、高级管理人员的，除上市公司及其控股子公司以外的法人或者其他组织；

（四） 持有上市公司5%以上股份的法人或者其他组织及其一致行动人；

（五） 中国证监会、本所或者上市公司根据实质重于形式的原则认定的其他与上市公司有特殊关系，可能或者已经造成上市公司对其利益倾斜的法人或者其他组织。”

根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）的上述规定，二轻房地产和万马房地产不属于公司的关联方。

②《企业会计准则》对关联方的界定

根据《企业会计准则第36号--关联方披露》对关联方的界定如下：

“第三条：一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。

控制，是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。

共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。

重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。”

“第四条：下列各方构成企业的关联方：

（一）该企业的母公司。

（二）该企业的子公司。

（三）与该企业受同一母公司控制的其他企业。

（四）对该企业实施共同控制的投资方。

（五）对该企业施加重大影响的投资方。

（六）该企业的合营企业。

（七）该企业的联营企业。

（八）该企业的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员。主要投资者个人，是指能够控制、共同控制一个企业或者对一个企业施加重大影响的个人投资者。（九）该企业或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员。关键管理人员，是指有权力并负责计划、指挥和控制企业活动的人员。与主要投资者个人或关键管理人员关系密切的家庭成员，是指在处理与企业的交易时可能影响该个人或受该个人影响的家庭成员。

（十）该企业主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制或施加重大影响的其他企业。”

“第五条：仅与企业存在下列关系的各方，不构成企业的关联方：

（一）与该企业发生日常往来的资金提供者、公用事业部门、政府部门和机构。

（二）与该企业发生大量交易而存在经济依存关系的单个客户、供应商、特许商、经销商或代理商。

（三）与该企业共同控制合营企业的合营者。”

《企业会计准则讲解2010》第三十七章《关联方披露》第二节一、（五）：对企业实施重大影响的投资方与该企业之间是关联方关系，但这些投资方之间不能因为对同一家企业具有重大影响而视为存在关联方关系，例如A企业和B企业均能对C企业实施重大影响，如何A企业和B企业不存在其他关联方关系，则A和B不构成关联方关系。

根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）、《企业会计准则第36号--关联方披露》和《企业会计准则讲解2010》的上述规定，二轻房地产和万马房地产不属于公司的关联方。

③上述交易未损害上市公司利益

根据杭州莱德股东会决议，公司在运营期内，保证股东二轻房地产对杭州莱德的资金投入余额不低于其所持股权的比例；而且杭州莱德应付二轻房地产和二轻广杰工贸的款项，可直接扣除杭州莱德应收二轻房地产和二轻广杰工贸的款项后再予以偿还。因此，实质上公司对少数股东的债权债务相抵冲后不存在对少数股东的应收款，不存在损害上市公司利益的情况。

根据杭州莱骏股东会决议，如杭州莱骏因经营收益等因素出现资金结余，且公司与万马房地产存在资金需求时，杭州莱骏应将结余资金按照股权比例向公司与万马房地产无偿上存。杭州莱骏向公司支付的资金，在编制合并报表时已通过内部往来予以抵销。并且该项借款系由于子公司自身闲置资金合理使用形成，不存在损害上市公司利益的情况。

3）保荐机构核查意见

本次发行的保荐机构西南证券认为：根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）、《企业会计准则第36号--关联方披露》和《企业会计准则讲解2010》的上述规定，二轻房地产和浙马房地产不属于莱茵置业的关联方，莱茵置业与二轻房地产以及万马房地产的资金往来不属于关联往来。杭州莱德应收二轻房地产的款项系保证二轻房地产对杭州莱德的资金投入余额不低于其所持股权的比例的前提下形成，实质并未占用上市公司资金；杭州莱骏应收万马房地产的款项系杭州莱骏按照股权比例向股东无偿上存结余资金，不存在占用上市公司资金，以上行为均不存在损害上市公司利益情形。

7、存货

（1）存货余额

最近三年一期末，公司存货账面价值分别为370,855.17 万元、458,306.76 万元、481,019.41万元、503,517.38万元；存货占资产总额的比例分别为80.23%、77.97%、76.79%、80.05%，存货占资产总额的比例随着公司的项目开发进度而逐年增加，主要原因系公司基于立足“长三角”地区的战略布局，加大了项目开发力度，存货余额随之增加。

最近三年一期末存货情况如下：

单位：万元

截至2014年3月31日，公司各类存货中，已完工的开发产品（现房）44,376.58万元，占存货的8.81%；在建的开发成本458,217.14万元，占存货的91.00%。可见，公司目前处于扩张阶段，在建的项目所占比重较大。

（2）开发成本情况

截至2014年3月31日，公司仍有多个楼盘正在开发，开发成本余额较大，主要系杭州绅华府、杭州莱茵矩阵国际、杭州泊悦府、杭州莱茵知己等项目。

单位：万元

（3）开发产品情况

单位：万元

8、其他流动资产

最近三年一期末其他流动资产情况如下：

单位：万元

最近三年一期末其他流动均系公司对合营企业杭州中尚蓝达置业有限公司的委托贷款本金。

9、长期股权投资

最近三年一期末，公司长期股权投资账面价值分别为910.82万元、3,611.51万元、13,066.35万元、13,201.52万元；长期股权投资占资产总额的比例分别为0.20%、0.61%、2.09%、2.10%。公司长期股权投资均按权益法进行核算。

最近三年一期末长期股权投资情况如下：

单位：万元

2011年末长期股权投资较年初减少2,543.78万元，减幅为73.63%，主要原因系嘉兴市东方莱茵达置业有限公司于2011年1月28日注销，以及按权益法核算的杭州中尚蓝达置业有限公司发生亏损所致。

2012年末长期股权投资较年初增加2,700.69万元，增幅为296.51%，主要原因系按权益法核算的杭州中尚蓝达置业有限公司盈利所致。

2013年12月31日长期股权投资较2012年12月31日增加9,454.84万元，增幅为261.80%，主要原因系增加对杭州高胜置业有限公司和南通沿海莱茵达投资有限公司的股权投资，以及按权益法核算的杭州中尚蓝达置业有限公司盈利所致。

2014年一季度公司长期股权投资未发生明显变动。

10、固定资产

最近三年一期末，公司固定资产账面价值分别为27,785.67万元、26,123.32 万元、25,401.65万元25,602.95万元；固定资产占资产总额的比例分别为6.01%、4.44%、4.06%、4.07%。

（1）截至2014年3月31日，公司固定资产情况如下：

单位：万元

莱茵置业固定资产主要为房屋建筑物和浑河大市场2#厅资产，莱茵置业拥有的房屋建筑物主要为扬州瘦西湖唐郡会所。

（2）浑河大市场2＃厅资产情况说明

沈阳浑河大市场2#厅原为公司前身辽房天所有，2002年1月莱茵达控股集团成为公司股东时，该资产为运营中的物流中心。该资产包括69,412.00平方米房屋建筑物和46,666.70平方米土地使用权，房屋所有权证、国有土地使用权证齐全，资产取得、置换转入公司等手续合法合规，截至2014年3月31日该资产账面原值25,546.09万元，累计折旧6,041.43万元，账面净值19,504.65万元。从2006年开始，该项资产部分（建筑面积8510.62平方米）作为仓库对外出租，每年租金120万元。直至2012年，公司不再将房地产浑河大市场2＃厅用以出租。莱茵达置业股份有限公司于2014年3月31日对浑河大市场2号厅的资产减值测试情况出具了专项说明：

浑河大市场2号厅处于沈阳市的苏家屯区，近年来，沈阳市的经济总量（GDP）、房地产市场价格都有较大幅度提升，目前浑河大市场2号厅不存在减值迹象。

查询公开资料，近期沈阳市主核心区域的商业成交均价为9500－15000元/平方米，次核心区域的商业成交均价为8000－9000元/平方米，外部空间和外围的商业成交均价为5500－7500元/平方米；另外，距浑河大市场2号厅以南2公里的“十里锦程”目前商业的售价在7500－9000元/平方米，距浑河大市场2号厅以北2公里的“格林生活坊”目前商业售价在11000元/平方米。假定按沈阳市外围商业的平均成交价格计算，公司所拥有房产的市场价值约为45,000万元，高于公司浑河大市场2号厅的账面价值，所以不存在减值。

另外，假定重新建造同样的房产所需的投入来计量该项资产的市场价值，按照3500元/平方米的建筑成本，该项资产重置价值为2.43亿元。因此，从重置成本角度出发，浑河大市场2号厅资产也未发生减值。

11、无形资产

最近三年一期末，公司无形资产账面价值分别为137.69万元、57.71万元、19.22万元、12.89万元；无形资产占资产总额的比例分别为0.03%、0.01%、0.003%、0.002%，公司无形资产主要为办公软件。

截至2014年3月31日，公司无形资产具体情况如下：

单位：万元

12、商誉

单位：万元

最近三年一期末，公司合并报表商誉金额均为3,810.77万元，主要系非同一控制下企业合并上海勤飞置业有限公司和浙江莱茵达投资管理有限公司和浙江洛克能源有限公司时，将合并成本与被购买方可辨认净资产公允价值的差额确认为商誉。截止2014年3月31日，公司的商誉不存在减值的情况。

13、递延所得税资产

最近三年一期末，公司递延所得税资产分别为4,713.77万元、7,207.69万元、9,008.85万元、9,565.48万元；递延所得税资产占资产总额的比例分别为1.02%、1.23%、1.44%、1.52%。

递延所得税资产的计提对象主要系房地产企业收到的预售房款，以及子公司发生的可弥补应纳税所得额亏损所形成的可抵扣暂时性差异。

14、其他非流动资产

最近三年一期末，公司其他非流动资产分别为2,600.00万元、8,800.00万元、0、0；递延所得税资产占资产总额的比例分别为0.56%、1.50%、0、0。

最近三年一期末，公司其他非流动资产情况如下：

单位：万元

委托贷款主要系公司对合营企业中尚蓝达的委托贷款本金。根据莱茵置业与中尚蓝达的合营方杭州中尚联合置业有限公司签订的合作协议，双方按同比例向中尚蓝达提供资金支持，因一年内到期转入其他流动资产。

股权维持费主要系公司为取得子公司枫潭置业另外50%股权的优先受让权而支付爱建信托的股权维持费，收购时已转为股权转让款。

（二）负债结构分析

截至报告期末，公司负债总额537,793.52万元，其中流动负债459,517.32万元，占比85.44%，非流动负债78,276.20万元，占比14.56%。最近三年一期期末，公司负债的构成及比例情况如下：

单位：万元

最近三年一期末，流动负债占负债总额的比重逐年增加，是公司主要负债类型，这与公司流动资产比重较高的资产结构相对应。流动负债中，预收账款所占比重较大，符合房地产以预售为主要销售方式的经营模式。具体分析如下：

1、对金融机构借款情况

最近三年一期末，对金融机构借款总额分别为162,450.00万元、189,880.00万元、169,441.66万元、160,676.20万元，分别占当年负债总额的44.97%、40.06%、32.06%、29.88%。最近三年一期期末对金融机构借款的结构如下：

单位：万元

由于公司项目开发周期相对较长，相应的报告期内公司对金融机构借款主要是长期借款。此外，公司一贯坚持稳健经营，保持了良好的信用形象，所以融资渠道逐渐多样化，对金融机构的借款占负债总额的比重呈下降趋势。

（1）短期借款

最近三年一期末短期借款分类明细如下：

单位：万元

报告期末，公司无逾期未偿还的短期借款。

（2）一年内到期的非流动负债

最近三年一期末一年内到期的非流动负债明细如下：

单位：万元

报告期末，公司无逾期未偿还的长期借款。

（3）长期借款

最近三年一期末长期借款如下：

单位：万元

报告期末，公司无因逾期借款获得展期形成的长期借款。

截止2014年3月31日，公司长期借款明细如下：

单位：万元

2、应付票据

最近三年一期末，应付票据分别为10,905.00万元、4,000.00万元、14,200.00万元、11,000.00万元，分别占当年负债总额的3.02%、0.84%、2.69%、2.05%。

最近三年一期末应付票据明细如下：

单位：万元

公司应付票据主要是在商业贸易业务中形成的，随着贸易额的变动，应付票据余额相应波动。由于公司在采购方面均有长期合作单位，而且公司商业信用良好，目前应付票据均为未到付款期的正常负债。

3、应付账款

最近三年一期末，应付账款分别为15,021.22万元、17,948.87万元、24,583.47万元、21,232.94万元，分别占当年负债总额的4.16%、3.79%、4.65%、3.95%。

最近三年一期末应付账款账龄明细如下：

单位：万元

报告期内，公司应付账款较为稳定，主要为房地产开发应付工程款。截止2014年3月31日，账龄超过1年的应付款主要系尚未进入竣工结算程序的工程款。

截止2014年3月31日应付账款余额前五名情况如下：

单位：万元

4、预收款项

最近三年一期末，预收款项总额分别为83,484.41万元、234,159.95万元、273,571.21万元、308,494.57万元，分别占当年负债总额的23.11%、49.40%、51.76%、57.36%。

最近三年一期末预收款项账龄明细如下：

单位：万元

公司的预收款项主要是客户已签订商品房销售合同并支付购房款，但未达到商品房销售收入确认条件的款项。在开发项目竣工并达到公司销售收入确认条件时，相应的预收款项将结转为主营业务收入。

2011年末公司预收款项余额较年初增加40,784.71万元，增幅为95.52%，主要原因系南通莱茵河畔、南京莱茵东郡、杭州绅华府等项目开盘预售所致。

2012年末公司预收款项余额较年初增加150,675.54万元，增幅为180.48%，主要原因系2012年下半年开始，国内楼市快速回暖，公司房地产项目销售情况普遍好转，预收账款大幅增加，杭州绅华府、南京莱茵东郡、南通莱茵河畔等项目均取得较好的预售业绩。

2013年末公司预收款项余额较年初增加39,411.26万元，增幅为16.83%，主要原因系杭州绅华府、泰州莱茵东郡、杭州莱茵矩阵国际等项目持续热销，由于项目尚未完成竣工验收，暂未结转收入。

2014年3月31日公司预收款项余额较年初增加34,923.36万元，增幅为12.77%，主要原因系杭州绅华府、泰州莱茵东郡、杭州莱茵矩阵国际等项目持续热销，收到预收房款；浙江蓝凯贸易和浙江洛克能源公司预收大宗商品贸易销售款所致。

最近三年一期末预收商品房销售款的项目明细如下：

单位：万元

截止2014年3月31日，预收账款前5名情况如下：单位：万元

5、应付职工薪酬

最近三年一期末，应付职工薪酬分别为10.54万元、21.56万元、13.71万元、14.96万元，占当年负债总额均不足0.01%。分类明细如下：

单位：万元

公司的员工工资采用当月计提当月发放的核算方法，所以期末应付工资薪酬中的工资项目无余额。

6、应交税费

最近三年一期末，应交税费分别为-3,744.92万元、-15,177.13万元、-11,283.10万元、-15,975.98万元，分别占当年负债总额的-1.04%、-3.20%、-2.13%、-2.97%。

最近三年一期末公司应交税费分类明细如下：

单位：万元

公司作为房地产业企业，每年主要缴纳企业所得税、土地增值税、土地使用税、营业税等。

应交土地增值税、应交营业税余额为大额负数，主要原因系公司已开始预售的项目，按税法要求预缴土地增值税和营业税所致。

7、应付利息

最近三年一期末，应付利息余额较小，占负债总额的比例较低，主要系公司分期付息到期还本的信托借款按合同计提的应付利息。

8、应付股利

截止2014年3月31日，公司应付股利账面余额593.67万元，占负债总额的比例为0.11%，系尚未支付的股东股利。

9、其他应付款

最近三年一期末，其他应付款总额分别为66,089.80万元、39,531.71万元、57,132.16万元、51，623.60万元，分别占当年负债总额的18.29%、8.34%、10.81%、9.60%。报告期内，公司其他应付款余额呈现增长趋势，主要系公司利用良好的信用资质，不断拓宽融资渠道所致。

最近三年一期末，公司其他应付款分类明细如下：

单位：万元

2012年末公司其他应付款余额较年初减少26,558.09万元，减幅为40.18%，主要原因系当年公司杭州绅华府等项目进入预售阶段，预收款项较大，部分满足了公司的资金需求，从其他渠道融资额所有减少，其他应付款余额随之减少。

2013年12月31日公司其他应付款余额较年初增加17,600.45万元，增幅为44.52%，主要原因系随着杭州莱茵知己等新增项目的开发，资金需求量加大，向浙江二轻广杰工贸有限公司借款，其他应付款余额随之增加。

2014年3月31日公司的其他应付款较年初未发生明显变化。

截止2014年3月31日，余额前五名的其他应付款情况如下：

单位：万元

截止2014年3月31日，公司其他应付款前5名的款项内容如下：

①浙江二轻广杰工贸有限公司

浙江二轻广杰工贸有限公司系公司之子公司杭州莱德的少数权益股东浙江省二轻房地产开发有限公司的关联企业。为加快项目开发，浙江二轻广杰工贸有限公司向公司提供了资金支持。

②浙江振丰建设有限公司

浙江振丰建设有限公司系公司之子公司杭州枫凯置业有限公司莱茵知己项目工程总承包商，为保证项目开发建设进度提供的项目建设保证金。

③周俊杰、张怡乐、董玉芬

系莱茵置业之子公司基于项目开发的资金需求，向个人的借款。借款协议约定到期一次还本付息，公司在支付利息时，代扣代缴个人所得税和营业税。

莱茵置业律师认为，依照最高人民法院相关司法解释的规定，上述企业拆借资金的借款本金应及时返还，借款利息不予保护。上述企业资金拆借行为不会对莱茵置业现时的财务和生产经营产生不利影响，也不会对莱茵置业的本次非公开发行构成法律障碍。

10、其他非流动负债

截止2014年3月31日，公司其他非流动负债账面无余额。最近三年一期期末，公司其他非流动负债明细如下：

该款项为华能贵诚信托有限公司（以下简称“华能贵诚”）投资本公司之全资子公司南京莱茵置业持有的本公司另一子公司杭州莱德51%股权受益权（特定股权受益权）之投资款，双方设立“华能信托-普惠9号集合资金信托计划”（杭州莱德股权受益权投资），并将上述特定股权受益权转让给华能贵诚。根据南京莱茵置业与华能贵诚签订的编号为华能信托【2010】集合信托字第036号－投资001的《股权受益权投资合同》的约定，南京莱茵置业对特定股权受益权享有优先权（即“行权”），南京莱茵置业需分次向华能贵诚支付行权保证金，间隔6个月支付，年行权保证金比例为投资总额的12.5%。

截止2012年末，南京莱茵置业在信托计划期限内已按照上述《股权受益权投资合同》约定的条款和条件支付行权保证金，并以约定的行权价款受让华能贵诚持有的上述特定股权受益权。

（三）所有者权益分析

最近三年一期期末，公司所有者权益变动情况如下：

单位：万元

1、股本

报告期内，公司股本未发生变化

2、资本公积

2012年末公司资本公积较2011年末增加1,100.00万元，主要原因系爱建信托对公司控股子公司枫潭置业溢价增资后，公司合并报表按照权益比例确认的资本公积。

2013年12月31日公司资本公积较2012年末减少1,848.16万元，主要原因系公司溢价收购枫潭公司的少数股权时冲销资本公积所致。

3、盈余公积

报告期内，公司盈余公积的变动主要系利润分配等原因所致。

4、未分配利润

报告期内，公司未分配利润的变动主要系公司净利润增加、利润分配等原因所致。

5、少数股东权益

单位：万元

（四）偿债能力指标分析

最近三年一期，公司主要偿债能力指标如下：

1、资产负债表项目分析

从莱茵置业最近三年一期偿债指标的变化情况可以看出：

（1）最近三年一期末公司合并报表资产负债率分别为78.16%、80.65%、84.39%、85.50%，呈逐年上升趋势，主要原因系一方面随着公司开发项目陆续进入预售阶段，公司预售收到款项不断增加，最近三年一期末公司预收款项余额分别为83,484.41万元、234,159.95万元、273,571.21万元、308,494.57万元；另一方面，报告期内公司新开发项目的趋势减缓，存货余额的增长率逐年下降，分别为23.58%、4.96%、4.68%，导致了公司资本结构发生变化，资产负债率逐年提高。

（2）最近三年一期末公司流动比率分别为1.55、1.39、1.29、1.25，呈下降趋势，主要原因系随着公司新开发项目的节奏放缓，流动资产的增长率处于下降趋势；随着公司预售收到款项不断增加，使流动负债增长率始终高于流动资产增长率，导致了报告期内流动比率逐年下降。

（3）最近三年一期末公司的速动比率较为稳定，分别为0.19、0.21、0.21、0.16，2014年3月31日速动比例有所下降，主要是由于随着公司发地产项目的开发进度推进，部分速动资产转化为存货，非流动资产未发生明显变化，导致速动比率略有下降。

（4）最近三年一期末公司的利息保障倍数分别为4.80、5.32、2.85、-3.64，显示出随着公司的资产负债率升高，公司的利息支付压力逐渐加大。2014年3月31日利息保障倍数为负值，主要是由于公司的多个房地产项目预收款项尚未结转收入导致公司2014年一季度利润为负数造成。根据公司公告，以上项目预收款项将于2014年剩余季度达到竣工交付条件后结转收入，利息保障倍数将会有所改善。通过本次非公开发行股票，可以优化资本结构，改善财务状况，增强公司的抗风险能力，为公司的持续健康发展奠定坚实的基础。

最近三年一期末同行业可比上市公司短期、长期偿债能力指标变动情况如下：

数据来源：Wind资讯

（1）最近三年一期末，公司流动比率低于行业平均水平，主要原因系流动负债占负债总额的比例较高所致，截至2014年3月31日，公司流动负债为 459,517.32 万元，占负债总额的85.44%；由于目前公司房地产开发项目多数处于预售期，但由于尚未竣工且不满足收入确认条件，导致流动负债中不需要用现金偿还的预收款项余额较大，截至2014年3月31日，预收款项为308,494.57万元，占负债总额的57.36%，导致了流动负债占负债总额的比例较高，使流动比率低于同行业水平。

（2）最近三年一期末，公司速动比率低于行业平均水平，主要原因系公司新建或已完工的项目使公司存货余额较大，导致公司的流动资产以存货为主，使公司速动比率较低。

（3）最近三年一期末，公司资产负债率略高于行业平均水平。近三年公司规模有所扩张，资金需求量不断加大，公司主要通过对外借款和使用购房者的短期信用等方式融资。但单一的债务融资方式使得公司目前的资产负债率高于可比上市公司的平均水平，一定程度上限制了公司的发展。本次非公开发行将对公司维持稳健的财务结构产生积极影响。

2、利息保障倍数分析

最近三年一期末，公司利息保障倍数持续下降。由于目前公司项目多数正处于开发阶段，当期在建项目面积均高于竣工项目面积，使得报告期内公司结转销售收入和成本的金额增幅较小，而存货和预收账款余额却持续增加，所以公司目前在建房地产开发项目的利润实际还未在报表中体现。随着项目陆续完工达到收入确认条件后，将释放出部分开发项目的利润，公司利息保障倍数将有所上升。

3、银行资信状况分析

在经营过程中，公司与江苏银行、招商银行、交通银行、中信银行等建立了良好的融资关系。截至2014年3月31日，银行对莱茵置业的综合授信总额度为21.78亿元。

（五）营运能力指标分析

公司最近三年一期的营运能力指标如下表：

最近三年一期同行业可比上市公司应收账款周转率、存货周转率变动情况如下：

数据来源：Wind资讯（1）报告期内公司应收账款周转率波动较大，高于同行业上市公司，主要原因系公司以期房销售为主要的销售模式，导致预收账款余额较大、应收账款余额较小，因此公司应收账款周转率指标敏感度较高，波动性较大。2013年末应收房地产客户A房产销售款1,145万元，占比应收账款78.65%，是2013年应收账款周转率下降的主要原因。2014年一季度公司成熟项目基本已销售完毕，仅剩尾盘在售，同时公司主要开发项目在2014年3月末未达到项目竣工交付条件，导致公司一季度房地产销售收入下降较大，但由于应收账款余额未发生明显变化，因此公司应收账款周转率在2014年一季度下降较多。

（2）报告期内公司存货周转率有所波动，除2013年外均与行业平均水平较为接近。2013年公司的南京“铂郡”、勤飞“莱茵美墅”二期、南通“雅苑”、扬州“瘦西湖唐郡”和泰州“莱茵东郡”等项目结转房产销售大幅增加，销售成本增长速度高于存货增长速度，导致2013年存货周转率相比2012年上升0.14。2014年一季度同时公司开发的主要项目在2014年3月底未达到项目竣工交付条件，未进行收入成本结转，导致公司一季度房地产销售收入和成本下降较大，同时随着公司房地产开发项目逐步推进，存货余额有所增加，因此公司存货周转率在2014年一季度下降较多。

三、盈利能力分析

（一）盈利情况总体分析

最近三年一期，公司的利润大部分来源于营业利润。公司最近三年一期的盈利水平有所波动，受房地产调控等因素的影响，2012年度公司销售逐步企稳，当年实现净利润较上年略减205.52万元，减幅为3.96%；2013年度公司多新个项目迎来集中交房，原有项目延续良好增长势头，2013年房地产项目收入相比2012年增加82,160.72万元，毛利增加14,777.00万元；同时公司财务费用增加3,717.10万元，营业税金及附加增加5,559.60万元等因素导致利润总额减少9,276.57万元，在以上因素综合影响下2013年度净利润比2012年增加1,095.79，增幅为21.99%。2014年一季度公司开发的主要房地产项目尚未达到交付使用状态，所收房屋销售款项多列示在预收账款，导致公司2014年一季度收入下降较大，净利润为负数。据公司公告，多个项目预计会在2014年剩余季度结转收入，公司盈利情况将有所好转。

（二）营业收入分析

最近三年一期营业收入结构情况如下：

单位：万元

2011年至2013年，公司商品房销售收入占营业收入的比例在50%以上，2013年度商品房销售收入占主营业务收入的71.40%，是公司收入的主要来源。2014年一季度公司商品房销售占主营业务收入比例为18.94%，占比下降较多，主要是由于公司开发的主要房地产项目在2014年3月底尚未达到交付使用的状态，尚未结转收入造成。

1、商品房销售业务总体分析

（1）公司近三年一期商品房销售情况

报告期内，公司商品房销售收入分别为585,086,095.40元、674,386,347.64元、1,495,993,531.97元、25,466,425.00元。2013年度因南京“铂郡”、勤飞“莱茵美墅”二期、南通“雅苑”等项目迎来集中交房期，扬州“瘦西湖唐郡”和泰州“莱茵东郡”继续保持着上一年度良好的销售势头，当年度同比上年大幅增加了房产销售结转的收入，收入增加821,607,184.33万元，增幅为121.83%，主要是由于销售面积增加变动引起。2014年一季度公司开发主要项目在3月底尚未达到竣工交付条件，未进行收入结转导致商品房销售降幅较大。

（2）报告期销售面积和平均售价对房地产业务收入变动影响表：

1）销售面积的影响

报告期内，公司商品房销售面积分别为38,386.74平方米、39,235.89平方米、105,760.38平方米、1,862.37平方米。由于房地产项目从开工到竣工交付一般需要2至3年左右时间，所以受开发周期的影响，各开发项目在报告期内的收入结转并不均衡，而公司商品房开发业务规模相对较小，在建项目较少，容易形成结转周期的断档现象，造成了公司商品房销售业务收入的波动。

2012年度面积较上年保持平稳，略增849.15平方米，引起收入增加14,595,187.39元。

2013年度，随着南通莱茵河畔、南京财富广场二期-莱茵铂郡等项目竣工、交付和结转收入，销售商品房面积较上年增加66,524.49平方米，增幅为169.55%，引起收入增加1,143,422,934.12元。

2）销售单价的影响

报告期内，公司商品房销售单价分别为15,241.88元/平方米、17,188.00元/平方米、14,145.12元/平方米、13,674.19元/平方米；2012年度结算商品房单价较上年上升1,946.12平方米，升幅为12.77%，引起收入增加74,705,064.85元；2013年度结算商品房单价较上年下降3,042.88平方米，降幅为17.70%，引起收入减少321,816,145.09元。

公司商品房销售平均结算单价有所波动，主要原因系：2011年和2012年，公司商品房销售主要为上海莱茵美墅、扬州瘦西湖唐郡等排屋为主的项目，以及南通藏珑等品质定位较高的项目，其销售单价较高；2013年以来，公司陆续拓展了南通莱茵河畔、南京财富广场二期-莱茵铂郡等刚需项目，其销售价格相对较低，导致平均销售单价下降。

2、商品房销售业务按区域构成分析