证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈勇

  一些非专业小微房企危机正在放大。

  国庆长假，一场房产推介会在仅20万人口的闽北小县城周宁如火如荼地举行，组织方是一家当地新设立的房地产开发企业。

  2013年中期，该公司通过“招拍挂”取得周宁县最繁华的步行街丁字路街角一块2400平方米的土地，支付购地总价约4700万元。这也是该地产企业的第一个地产项目。

  楼盘销售前景堪忧

  据了解，初涉地产行业的该地产企业，在拍地前并未进行相关的调研，对客户群的定位也相当模糊。

  福州一家建筑设计院副院长告诉证券时报记者，通常，成熟的地产商在拿地前就由专业的战略投资团队，做充分的市场营销分析，设定项目的销售净利润率、内部收益率（IRR）等核心指标。

  “有些外行的地产老板基本不了解房地产市场，有的甚至连基本的造价和面积的关系都搞不清楚。”他说。

  没有进行充分调研的后果首先体现在产品设计上。为了增加可售面积，摊薄土地成本，该地产企业为拍下的地块设计了容积率高达6.5，21层高的单体楼盘。负责楼盘营销策划的江苏大地房地产营销公司项目负责人朱先生对此表示，以周宁当地住房习惯，考虑安全和电梯故障等因素，一般客户不会考虑购买10层以上的住房。这种产品与市场需求相背离的现象，让朱先生对销售前景感到担忧。

  缺少充分调研的后果还体现在公司对市场变化的措手不及。周宁县经济主要依靠在外从事钢贸行业的周宁人支撑。2012年钢贸危机爆发后，周宁地方经济跌入低谷，但市场购买力的变化并未引起公司足够的重视。该地产企业副总表示，“原来预期开盘价格能够摸高到万元，现在看来不现实了。”

  除此之外，周宁当地政府推出每平方米仅4000多元的经济适用房，从另一方面限制了房屋售价上升的空间。

  资金压力大

  在开发建设中，并不乐观的销售预期，后续带来的是资金周转问题。

  据记者了解，该地产企业的自有资金仅能覆盖购地款项。在工程建筑方面，企业采取让建设方垫资的办法。双方约定，楼盘地面建筑在第10层完工前，工程建设款项全部由建设方垫资。当建设进度达到10层时，企业一次性支付已完成工程进度80%的工程款。目前，地面建筑进度已到2层，按此进度，今年春节前完工层数将远远大于10层。

  目前，企业的资金面已到了等米下锅的紧要关头。该企业副总不无焦虑地说，“举办这个推介会的目的是对销售的前期摸底。我们必须在年内开盘，回笼部分资金。否则春节前支付建安工程款的资金压力会很大。”

  该副总还透露，按照目前的市场行情，公司内部预设开盘价只能在6500元/平方米左右。他坦陈，即便在销售顺利的前提下，这个价格也只能让项目基本达到盈亏平衡。如果销售不畅，亏损也不是没可能。

  上述现象，或许在周宁县并不是个案。在这个全县只有20万人口的闽北县城步行街丁字路口，另外两个街角类似的楼盘几乎同时在建，上演着上述地产企业的一幕。