证券时报多媒体数字报

  9月30日，央行与银监会联合发布房贷新政，全面松绑限贷政策，支持房地产开发企业融资。据说国庆长假期间部分城市楼市出现回暖迹象，但由于时间太短，实际政策成效仍有待观察。考虑到我国楼市周期性调整趋势已经确立，且楼市预期已经逆转，房贷新政将面临楼市预期考验。

  楼市已经进入去库存阶段。据国家统计局公开数据显示，8月份我国房地产开发投资、商品房销售面积、房地产开发企业到位资金等主要运行指标继续回落，同时商品房待售面积继续明显增加，深刻反映出我国楼市面临库存压力上升与市场前景暗淡的双重忧虑。8月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有68个，二手住宅价格环比下降的城市有67个。

  本轮房地产市场调整始于去年第四季度。2013年8月后，我国商品房销售面积增速持续回落，这虽然有同期基数影响，但反映出市场动力不足的迹象。而房地产市场调整从长时间酝酿到短期迸发，春节前后的杭州楼市得到突破，此后房地产市场调整一发而不可收拾。应该看到，在经历持续十多年快速上涨后，我国房地产市场存在强烈的调整需要。由于房价已经过度偏离租金和收入，本轮楼市调整的幅度可能会较深。判定楼市调整幅度有一个相对简单的方法，就是住宅租金收益率至少要同基准存款利率持平。以某城市为例，如果一年租金为10万，住宅市价为500万，那么住宅租金年化收益率为2%，明显低于同期一年期人民币存款3%的基准利率。因此，在租金不变的情况下，房价至少要下降1/3，才能使得住宅租金收益率与基准人民币存款利率持平。事实上，在房价回落过程中，市场上可供出租的房源增多，引发住宅租金下降，使得楼市调整幅度可能会继续加深。不仅如此，在“买涨不买跌”羊群效应下，房地产市场还可能存在超调可能。还有，从房地产市场供应情况看，今年1-8月份，我国房地产开发企业房屋施工面积652953万平方米，同比增长11.5%，增速比1-7月提高0.2个百分点，未来住宅库存仍有可能继续增加。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心报告，2013年我国城镇住房空置率为22.4%，现有住房供给的40%即可满足年新增住房需求。截至2013年8月，我国城镇家庭拥有多套房的比例为18.6%，也即全国城镇家庭中，有18.6%的家庭拥有2套及以上的住房。这些情况表明，我国楼市去库存压力在一个较长时期内不会得到根本缓解。

  此外，楼市预期也已经全面逆转。长期以来我国房地产市场运行轨迹受到市场心理预期的影响。房价上涨预期及预期自我实现机制，引发房价持续较快上涨。但随着我国宏观经济下行压力增大，稳健货币政策执行以及居民居住状况极大改善，楼市预期已经全面逆转，并推动房地产市场深度调整。据中国人民银行2014年三季度城镇储户问卷调查报告，本季度认为目前房价“高，难以忍受”的居民占比为59.5%，较上季度下降3.5个百分点。仅有19.2%的居民预期下季度房价“上涨”。而未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.2%，较上季度下降0.2个百分点。虽然房贷新政能够在一定程度上刺激改善性住房需求释放，但在目前的经济金融环境下，已经不支持房价继续较快上涨，房贷新政将面临楼市预期考验。

  而房贷新政执行仍有待观察。2014年1-8月，我国房地产开发企业到位资金同比增长2.7%，增速比1-7月回落0.5个百分点。其中，国内贷款增长13.8%，个人按揭贷款下降4.5%。金融机构经营存在顺周期性，房地产开发景气指数持续回落，房地产金融风险将加速释放，影响到金融体系支持房地产业的积极性。同时，符合商业银行贷款条件的个人购房者也明显减少，而且个人住房贷款收益微小，商业银行发放个人按揭贷款的情况不宜预期过高。

  适应楼市调整方为万全之策。目前，我国经济处于“三期叠加”阶段，经济政策的着力点在于深化改革。截至2014年8月末，我国广义货币供应量（M2）同比增长12.8%，增速分别比上月末和去年同期低0.7个和1.9个百分点。2014年1-8月我国社会融资规模为11.77万亿元，比去年同期少7843亿元。无论从哪个方面分析，房地产业继续高位运行不符合经济结构调整主线，而金融政策不太可能再现过去超常规增长的危机应对状态，对国际金融危机期间资产负债表的修复已经进入工作日程。回顾年初以来的金融政策，无论是定向微调，还是金融业务规范，主要是减少金融交易链条，剔除不必要的融资成本，支持经济薄弱环节的金融需求。

  虽然古今中外还没有一个国家可以成功实现房地产泡沫平稳收缩，但取消住房限购政策和松绑房贷政策，有助于避免楼市出现“断崖式下跌”。在经济新常态下，楼市上涨的可能性已经非常微小，适应市场调整加快去库存，可能是多数房地产开发企业的最优策略。