证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 朱凯

  重庆解放碑大都会广场，原本是李嘉诚和记黄埔1997年开发的一个商业地产项目。如今，该项目整体将以39.1亿元人民币价格卖给一家名为汇贤产业信托的香港上市公司。港交所资料显示，汇贤产业信托的主要股东为长江实业及和记黄埔的附属公司。

  无疑，交易的买方与卖方都是李嘉诚。此番“自买自卖”，除了母公司套现需求外，业内人士认为，可能还与李嘉诚押宝内地的房地产信托投资基金（REITs）相关政策“开禁”有关。

  独立财经观察员彭瑞馨告诉证券时报记者，当前房地产企业现金流吃紧，商业银行不良率居高不下，有关部门尝试推出REITs正当其时。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，这一新政推出的前提，应是楼市供大于求局面逐渐扭转，地产售价与物业租金落差的逐步合理化。他预计这一时间窗口已经临近。

  REITs预期再起

  近日有业内人士透露，有关部门或正制定REITs试点方案，首期有望在北京、上海、广州、深圳四地试点。

  一位署名“攸克”的知情人士撰文称，此次高层吹风有望令REITs新政真正落地。他认为，此轮REITs试点的主要方式是公募，而不是上一次试点框架中开列的私募。未来有望通过交易所挂牌交易，建立一套透明的运行和监管机制，为以后“真REITs”向非政策性住房领域拓展打好基础。

  申银万国证券首席宏观分析师李慧勇对记者说，业界一直在呼吁推出REITs，目前面临的现实问题是楼市亟待调整以及可能出现未知风险，这对于REITs的出台是一种“倒逼”，“政策的进展可能加快。”

  彭瑞馨认为，把大都会项目转到旗下房地产投资信托公司，“李嘉诚可能是嗅到了REITs的味道。”

  国盛证券首席经济学家、研究所所长周明剑告诉记者，要让实体经济融资利率降下来，首先应解决资金“黑洞”问题。他认为，房地产信托投资基金以及相关资产证券化产品，都属于是较为贴近市场的做法。

  通向资产证券化

  截至去年末，重庆大都会广场的年度收益及租金收入约2.82亿元，总收益率约7.21%。

  “大都会在重庆是地标建筑，世界500强入渝均首选大都会，它的租赁价格在重庆是最贵的。”彭瑞馨告诉记者。

  不过，对于内地楼市泡沫继续膨胀的争议越来越多。大致从去年7月至今，李嘉诚已通过各种方式抛售内地房产，至少套现700亿元港币。市场猜测，李嘉诚可能将资金投向其他更高收益领域，内地楼市溢价空间或已见顶。

  与此同时，当前我国商业银行的不良贷款增速依旧居高不下。2014年三季报显示，16家上市商业银行中12家的不良贷款增速超过20%，更有4家超过了40%。

  彭瑞馨认为，在严控广义货币供应（M2）过快增长、银行资本新规限制、清理地方融资平台以及不良贷款升高等背景下，单纯依赖银行信贷扩张去缓解实体企业资金紧张已不现实。他认为，要控制M2过快增长，就必须控制银行资产扩张。而实施信贷资产证券化，或是缓解这一局面的主要方式。REITs是房地产证券化的一种重要手段，它把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。

  做空危机之忧

  在一些专业人士看来，推出REITs在当前市场环境下无疑利大于弊。但通过REITs来帮助房企解决现金流的同时，考虑到市场供大于求的现状仍未改观，如果管理不当，也有可能引发负面问题。

  “一旦REITs在二级市场建立成熟了，它也可能成为一个做空房地产的工具。”独立财经观察员彭瑞馨告诉记者。与做空担忧相比，分析人士更期待这一手段对中国楼市转型的利好释放。李慧勇认为，当前中国的宏观格局需要进一步盘活存量资产，再不能以简单的“买房卖房赚取价差”去发展房地产市场。要让市场产生优质流动性，就必须引入REITs这样的专业工具和开辟相关渠道。李慧勇认为，这一方式将可以解决长期困扰我国房企的收益与现金流问题。

  中原地产宋会雍表示，楼市进入一种更为稳定的预期，REITs的推出才可能产生正面影响。而如果物业仍有升值预期，但REITs的收益却相对较低，可能同样起不到应有作用。

  分析人士指出，我国此前在房地产资产证券化的推动上并不顺利，主要是投资周期长以及收益率较低。而按照“攸克”所说，未来新版REITs有望引入地方政府的国资房企或城投公司，他们承接了大量保障性与政策性住房的建设，也是资产打包的绝好资产。