证券时报多媒体数字报

  【念念有余】长远看，农村人只会越来越少，土地价格，还是靠土地上的产出说了算。

  中国人财富飞跃，经济发展是发动机，房产升值是助推器。

  中国人的财富很多不是干出来的，而是房本生出来的。比如说原来值10万的房子突然值50万元，整个城市的财富也跟着爆炸了。

  耕地还不能交易，如果有一天可以，是不是意味着财富再一次飞跃？

  谁也无法预估这是多么大一笔财富。不过现在大家普遍对耕地价格抱有很高预期，主要是因为房价高，房产商拍得的土地价格不低。而实际上，这些被拍卖的土地位于城市周边，沾着城市化的荤腥，大部分农田则没这种福分。

  有许多古今中外的例子，可以供我们做参考。最近十年英美土地价格翻倍，上好的土地价格折合人民币1万元/亩，即便如此，这样的价也会让中国人觉得偏低。

  当然还有一种估值方法，就是收益法。中原地区地租是1000元/亩，折合20倍的市盈率，土地售卖价格为2万元/亩。以此计算，按18亿亩耕地红线计算，中国耕地市场的估值为36万亿元，一举超过了A股总市值，目前A股股票总市值大约34万亿元。当然，中国有不少耕地租金达不到1000元/亩的水平，36万亿元的估值也有一些水分。

  这种价格还会有人觉得低，但中国历史上地价和租金的比值通常不超过10。

  1939年中国地价与货币地租的比值在10以下，用7~9年的地租就可以抵充购地的钱，少数地方只有5~6年。1945年衡阳抗日保卫战前后，山区人多地少的溪谷平地，农地价一般为年总产量的3倍左右，若以3倍估值，按照目前中国农田年产值2000元/亩计算，每亩耕地只能卖6000元。与之相比，2万元的估值相当高。

  当然也有农地价格高得吓人的。日本、韩国和台湾地区农田价格高，台湾地区新竹的农田出售价格普遍在100万元/亩以上。截至今年6月底，中国人持有的韩国济州岛土地面积达592.2万平方米，地价达到5807亿韩元(约合人民币35.25亿元)，折合40万元/亩。2000年，日本农地价格是美国的113倍。

  假若中国耕地也是这样估值，那么农村人将和城市人一样享受一次财富飞跃。但上述日本韩国和台湾地区位于岛屿或半岛，土地面积狭小，对农产品过度保护造成国内农产品价格高，土地收益偏高。高地价也有很多坏处，就是土地无法集中。

  中国人对土地的苛求，可能会带来土地炒作风潮，土地价格并不仅仅根据其能带来的收益计算，而跟社会上对应多少财富有关。旧时土地价格不高，可能是因为资本本来就少，现在到处是钱，拿来做防守投资的人一多，就不一样了。所以耕地价格可能不止20倍地租价。

  也许炒高土地价格，就跟炒高房地产一样对实体经济不利。但市场就是如此，现在的农田年租金和年收益几乎相当，租一亩地要1000元，净利润还没有1000元。

  封建社会很警惕土地集中，对放高利贷也很警惕，因为这两者都会使自耕农破产，财富加速聚集，从而破坏统治根基。土地流转自然会造成一部分土地集中，但今时和旧时已不同，旧时大多数人离开土地就没了活路，今时谋生方式多，大多数人即使没了土地照样生活很好。

  如果耕地可以自由买卖，自然有不少人想用来盖房，过一把住大房子的瘾，这种想法很难实现，因为政府会严格限制土地用途。

  对农业怀有美好期望的人，或者将农业视为安身立命根基者，可能都会对耕地价格失望。财富随着人游走，人到哪儿，财富就集中在哪里，长远看，农村人只会越来越少，土地价格，还是靠土地上的产出说了算。

  当然，如果现在真有36万亿飞到穷困的中国乡民手中，还真是一笔不小的财富。  （作者系证券时报记者）