证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 蔡恺

  中国版REITs（房地产信托投资基金）正渐行渐近，与REITs有“血脉”关联的信托公司却难言兴奋。政策未明朗以及实力资源弱等因素，信托公司未来参与REITs的进度很可能落后于其他金融机构。

  券商积极探索REITs

  作为房企盘活资产、拓宽融资渠道的有效工具，REITs在中国地产圈的呼声颇高。德信资本董事长陈义枫对证券时报记者表示，REITs是地产金融化的体现，作为资产证券化的工具，需要以未来有持续稳定现金流的资产作为基础，因此REITs的标的通常为写字楼、商场等，REITs将给持有较多成熟商业物业的房企提供融资和变现渠道，盘活流动性较差的不动产。

  近期有市场消息称，一线城市正在编制REITs试点方案，有望近期初步编制完成，并启动发行和交易试点。REITs在国内已出现了有益探索，可归纳为三个方向：一是真正意义上的REITs，但在中国境内还不具备发行条件；二是专项资管计划；三是私募性质的准REITs。嗅到REITs商机的金融机构已有所行动，参与机构以券商为主。

  第二个方向的项目案例包括欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划，分别由中信证券和中信建投证券操刀。第三个方向的典型案例包括中信金石基金操刀的中信启航专项资管计划，以及高和资本的中华企业大厦项目。

  REITs虽被称作“房地产投资信托基金”，依信托理念而生，与信托公司有亲近血脉，信托公司也一直对REITs有兴趣，然而实际探索却并不多。

  信托有先天优势

  中融信托创新研发部曾撰文称，相比其他金融机构，信托公司对房地产介入较深，开展过大量商业地产的经营性物业抵押贷款及商业物业租金收益权业务，有客户资源与项目经验；另外，REITs是资产证券化产品，在结构设计中必然存在SPV（特殊目的载体）作为破产隔离用途，信托特有的资产隔离功能是其制度优势。

  纵使信托公司在REITs上有先天优势，却鲜见付诸实际。用益信托首席分析师李旸称，这包含多方面原因：信托公司投研实力总体弱于券商，可动用资源也比较少；更为重要的是，REITs的监管办法尚未明确。

  格上理财研究中心分析师曹庆展表示，REITs在我国面临的最重要问题是监管，目前为止我国REITs仍没有明确的监管部门，也没有完善的法律法规，其次是我国缺乏信托财产登记等制度。

  一位负责资产证券化业务的券商投行人士表示，国内目前没有针对REITs的税收优惠政策，在物业资产转让和投资者购买产品两个过程中各方都需要缴纳较高税费，这使得产品净回报率很难达到市场要求。

  但也有信托公司迈出了第一步。平安信托较早探索“基金化”房地产信托产品，此前曾推出“睿石”系列全功能房地产信托基金；同时该公司也具备人才、经验优势，早在2009年就曾主导平安人寿收购伦敦劳合社大楼。

  平安信托一位内部人士对记者表示，公司在地产领域耕耘了很多年，如果REITs有市场需求及政策指引，公司绝对可以第一时间推出相关产品。

  但上述人士也指出，一些信托公司开展REITs的一些缺陷，一是动力不足，很多信托公司依赖通道业务，对于地产运营这种主动管理型业务缺少动力；二是REITs是公募产品，而信托公司产品都是私募性质，向来是以满足高净值客户的需求为主。